原告刘某，男，X年X月X日出生，汉族，重庆市大足县人，住（略）。
委托代理人赵某，重庆市X区大众法律服务所法律服务工作者（特别授权）。
原告丁某，女，X年X月X日出生，汉族，重庆市大足县人，住（略）。
委托代理人赵某，重庆市X区大众法律服务所法律服务工作者（特别授权）。
被告重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市X区××大道××号附X号。
法定代表人江某，董事长。
委托代理人唐某，男，X年X月X日出生，汉族，被告公司员工，住（略）-2（一般代理）。
原告刘某、丁某与被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年1月11日受理后，依法由代理审判员吴振亚独任审判，适用简易程序并于2011年2月23日公开开庭进行了审理。因本案争议较大，转入普通某序审理，依法由代理审判员吴振亚担任审判长，与代理审判员陈期英、人民陪审员郑学伟组成合议庭，适用普通某序并于2011年5月11日公开开庭进行了审理。原告刘某、丁某的委托代理人赵某、被告某房地产公司委托代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某、丁某诉称，2008年2月20日，原告向某房地产公司购得双桥区××路X号附X号X幢X-X号住房一套，建筑面积135.78平方米，原告依约支付全部购房款及相关费用，约定于2009年3月31日交房。2009年5月3日，被告将房屋交付原告使用。根据重庆市商品房买卖合同约定：被告应在交房之日起180日内办理《房地产权证》，经原告多次催要，被告至今未将房地产权证办理完毕。原告认为，原、被告签订的合同真实合法有效，被告应当依法履行合同，由于被告未在规定时间内将房地产权证办理完毕，被告已经违约，应按人民银行同期贷款利率支付违约金，并且重庆市从2007年1月1日施行“一价清”，数字电视安装费已包含在房价款中，但被告不支付数字电视安装费。为了保护原告的合法权利，根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释规定，依法提起诉讼。请求判决：一、被告支付逾期办证违约金(2009年10月31日至2010年12月31日)人民币8657元；二、被告支付数字电视安装费人民币730元；三、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，原告变更了第某项诉讼请求，请求逾期办证违约金从2009年10月31日计算至房地产权证办理完毕止。
被告某房地产公司辨称：一、根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第某条、第某、第某条的规定，商品房达到交付使用条件后，甲方应当通某乙方办理交付手续，双方交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署交接单，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。答辩人于2010年8月23日取得××小区的《商品房竣工验收备案登记证》。根据商品房买卖合同的内容，答辩人才达到交房条件。因此，双方合同约定至答辩人取得《商品房竣工验收备案登记证》这段时间应承担延期交房违约责任，而不应算为办证违约责任，办证违约责任只能从取得《商品房竣工验收备案登记证》时即2010年8月23日开始计算，并且是指答辩人180天内为乙方办理《房地产权证》。按照房管局规定，乙方不来答辩人处签订《重庆市房地产登记申请书》也不能办理房地产权证。这180天内还应扣除受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响天数。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：建筑工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。综上所述，取得《商品房竣工验收备案登记证》才算具备条件交房，未取得《商品房竣工验收备案登记证》算延期交房，答辩人应承担延期交房责任。因此办证时间应从答辩人取得《商品房竣工验收备案登记证》开始计算。这期间答辩人并未违约。
二、关于数字电视安装费的问题。1、根据《重庆市商品房买卖合同》第某四条以及附件三的约定，甲方承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件中第1至4项中的规定也只有通某、通某、通某，而没有安装数字电视户头的承诺，公司没有义务支付数字电视安装费。2、被告在出售商品房时已告知原告，闭路电视安装费由原告自行负责。综上所述，被告是严格按照双方合同的约定履行的，请法院予以查明。
经审理查明，2008年2月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告(乙方)购买被告某房地产公司(甲方)开发的位于重庆市X区××路X号附X号X幢X-X号“××小区X区住房一套，建筑面积135.78平方米，套内面积122.35平方米，总成交金额x元。
合同第某交房期限及交付条件约定：甲方应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第某条交房手续的办理：商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通某乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第某条逾期交房违约责任：2、逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第某规定的最后交付期限的第某天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.02的违约金。第某五条关于合同登记和产权登记的约定：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、乙方退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。
合同附件四第某二条约定，经双方协商同意甲方承诺至交房之日起180日内为乙方办理《房地产权证》。
原告按照合同的约定支付全部购房款x元及契税、大修基金等相关费用。2009年5月3日，被告在未取得竣工验收及备案登记的情况下，将房屋交付原告使用，交付时被告也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2010年8月30日，被告取得“××小区X#-9#”《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(建竣备字[2010]X号)。
2011年1月25日，重庆市X区国土资源和房屋管理局受理了被告办理双桥区××路X号附X号X幢X-X号“××小区”商品房《房地产权证》的书面申请。
上述事实，有原告提交的居民身份证、《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》、供用水合同、用水申请，被告某房地产公司提供的营业执照、组织机构代码证、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(建竣备字[2010]X号)、《双桥区国土资源和房屋管理局业务受理回执单》、挂号信回执单，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间系商品房预售买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并合法生效，应当按照合同约定全面履行自己的义务，由此引发的纠纷，应依照商品房预售买卖合同的相关法律法规处理。
关于逾期办证违约金的问题。原告认为，被告应在实际交房之日起开始履行办理《房地产权证》的义务，逾期未办证的，应当在交房之日起180日期满后开始支付逾期办证违约金；被告则认为，商品房的交付应当符合法定交付条件，未取得《商品房竣工验收备案登记证》而交房的应当承担延期交房的违约责任，而逾期办证违约责任应当自商品房符合法定交付条件并取得《商品房竣工验收备案登记证》后开始计算。
根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第某七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第某十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。第某十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。根据上述相关规定，工程竣工验收是交付房屋的前提条件，是国家对房屋这一特殊商品的强制性法律规定，《商品房竣工验收备案登记证》是房屋合格的有效证明，未经竣工验收合格的房屋不具备办理房地产权证的相关条件，属合同条件未成就。
依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第某的约定，交房的条件必须是“已进行竣工验收备案登记”，第某条交房手续的办理也明确约定是“商品房达到交付使用条件后”，被告应当书面通某原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。上述约定，属于双方对房屋交付的特殊约定。
本案中，被告于2010年8月30日取得“××小区X#-9#”《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，在交房之日(2009年5月3日)尚未进行竣工验收。在此情形下，依照《重庆市商品房买卖合同》第某、第某条的约定，原告本可拒绝接房并要求被告承担延期交房责任，但原告在明知房屋不具备交付条件、交付手续的约定下接受房屋，视为提前接房并认可房屋的实际状况。在商品房办理房地产权证的条件未成就的条件下，被告承担的应是延期交房责任，而非逾期办证责任。同时，对于延期交房违约金及逾期办证违约金的计算标准、适用条件的约定，是原、被告双方的真实意思表示，原告不能在选择了提前接房、办证条件不成就的情况下又选择适用较高的违约金计算标准。
审理中查明，被告在符合交房条件并具备办证条件的180日内完成了本房地产项目的初始登记、提供相关的办证资料，向房地产管理部门申请办理房地产权证，履行了办证义务，符合合同中约定的办证期限，并不构成逾期办证。故原告的诉求依法不能成立，本院不予支持。
关于原告要求的数字电视安装费的问题。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第某四条及附件三中甲方（被告）关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，只包含了水、电、气“三通”，并未约定数字电视安装费。重庆市物价局关于“一价清”的通某中规定的房价应含水、电、气、闭路电视安装费等费用，但这些费用的承担者仍然是购房者，开发商只是代收，甲、乙双方对上述费用的承担如有特别约定的应按双方约定，且原告也没有证据证明该项费用已由被告代收取。所以原、被告双方当事人在合同中有约定的，应当遵守履行；没有约定的，不承担合同义务。综上，依照《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告不应承担为原告支付数字电视安装费的义务，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某十四条、第某十条、《中华人民共和国商品房销售管理办法》第某十条、第某十条、《城市房地产开发经营管理条例》第某七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条的规定，判决如下：
驳回原告刘某、丁某的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告刘某、丁某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长吴振亚
代理审判员陈期英
人民陪审员郑学伟
二○一一年六月二十一日
书记员邓美玲
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
