湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）岳中民一终字第X号
上诉人(原审第三人)李某,男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人周某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
被上诉人（原审原告）岳阳市城陵矶小学，住所地（略）。
法定代表人许某，该校校长。
委托代理人卢四海，湖南民望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司岳阳城陵矶支行，住所地（略）。
负责人胡某，该行行长。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生，满族，该支行职员，住（略）。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行岳阳分行职员，住（略）。
上诉人李某因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院（2010）楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李某及其委托代理人周某某，被上诉人岳阳市城陵矶小学（以下简称城陵矶小学）的法定代表人许某及其委托代理人卢四海、被上诉人中国工商银行股份有限公司岳阳城陵矶支行（以下简称工商银行城陵矶支行）的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1999年12月1日，以原告城陵矶小学为甲方、被告工商银行城陵矶支行为乙方签订了一份《城陵矶小学门面租赁合同书》，合同约定原告将通海路X路交汇处第X号一楼面积94平方米、二楼X平方米门面租赁给被告作为银行业务经营使用，时间自1999年12月1日起至2009年11月30日止，租赁期间为10年，租金合计13万元；合同第四条约定门面如因国家建设需要被国家征收，乙方应服从国家需要积极退出门面，甲方应将未满期限的租金全部退还给乙方（不计息金），装修损失由乙方向征收部门进行索赔，甲方应给予积极帮助；合同第五条约定租赁期满后，甲方承诺门面长期租赁给乙方使用，租金必须按当时所有门面同等租金水平收取房租，再续签合同；合同第六条约定如果乙方中途退租，提前一个月通知甲方，乙方不得私自转租或让给其他任何人。乙方建立新的营业场地后，乙方退出门面，甲方应退还所剩月份租金给乙方。上述合同还对违约责任及其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，被告按合同约定一次性支付了13万元租金，原告即将合同约定的门面交付给被告使用。被告将上述租赁门面作为中国工商银行岳阳市洪家洲储蓄所的营业场所。2003年10月份，因银行系统内部进行机构撤并，上述门面不再作为被告的经营场所，被告遂于2003年10月9日将涉案门面转租给郑一先、周某华，并签订了一份《门面租赁合同》，该租赁合同约定：租赁期限为2003年10月9日至2009年11月30日，租金共计10万元。上述租赁合同内容除租赁期限及租金不同外，其他内容与原、被告签订的租赁合同基本一致。审理中，原告陈述被告转租未通知原告。后郑一先、周某华又将其承租的门面转租给翁立丹。翁立丹于2008年4月7日又转租给第三人李某，双方签订了一份《门面转让合同书》，合同约定翁立丹将上述门面转让给第三人李某，转让费x元，年租金x元，另新增门面1个，面积约50平方米以10万元一次性买断给第三人，上述转让费及全部租金合计x元一次性由第三人付清，时间从2008年4月8日起至2009年11月30日，合同同时约定如门面合同到期后，翁立丹应协助第三人李某与原屋主（城陵矶小学）续签门面租用合同，但不负责任何经济补偿与债务纠纷。翁立丹将《岳阳市城陵矶小学门面租赁合同书》复印件提供给第三人作依据。翁立丹与第三人签订的《门面转让合同书》中涉及的1个新增门面，系翁立丹将租赁门面沿通海路一侧向外建成的一层房屋（该房屋系翁立丹在租赁期间自行搭建的，在建设过程中，既未向原告申请又未告知被告），该房屋与原租赁门面连通。翁立丹与第三人签订了《门面转让合同书》后，第三人即将上述合同涉及的门面用于经营药店（取名友好大药房）至今。因原、被告签订的《城陵矶小学门面租赁合同书》约定的租赁期限要到期，2009年11月18日，原告向被告具函要求被告退还门面。因被告均未返还租赁房屋，原告遂诉至法院。
原审法院认为，原告城陵矶小学与被告中国工商银行股份有限公司岳阳城陵矶支行签订的《城陵矶小学门面租赁合同书》主体适格，双方意思表示真实，内容不违背法律规定，合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订的合同约定的租赁期限已经届满，虽原、被告约定原告在租赁期满后将门面长期租赁给被告使用，但该约定仅在被告按约定使用门面时才有效。被告现未将门面作为银行业务的经营场地，而是转租给他人，故被告应当依法返还租赁的门面。本案诉讼中，被告将门面转租给他人，虽未征得原告的同意，但在转租期间，原告未提出异议，诉讼中也未因此主张转租合同无效，故只要转租的期限不超出原租赁合同约定的期限，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，转租合同的效力应予以认定。涉案门面几经转租，现第三人李某依据与翁立丹签订的《门面转让合同书》而取得对涉案门面的承租权，该合同已明确约定了租赁的届满期限。第三人在取得租赁权的同时，已明知租赁届满的期限与原、被告租赁合同届满的期限相同，在期限届满时，第三人合法使用租赁门面的依据已消失。原告不是与第三人租赁合同的相对方，而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租赁合同届满时，即使是经出租人同意装饰装修的，其装饰装修的费用，出租人也无补偿义务，故对第三人要求原告补偿的主张，不予支持。第三人与翁立丹虽约定第三人与原告可续签合同，但该约定未经原告认可，对原告没有约束力。至于第三人与翁立丹可续签合同的约定而在一年半的租赁期内支付x元转让费是否合理的问题，不是本案的审理范围。翁立丹在其租赁期内增建的门面未经原告同意，依据《中国人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，原告有权要求被告恢复原状。第三人因购买该门面的损失赔偿问题，非本案的审理范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、二百二十三条第二款之规定，原审法院判决：一、限第三人李某在本判决生效后十日内退出租赁的通海路X路交汇处第X号一楼、二楼门面；二、限被告中国工商银行股份有限公司岳阳城陵矶支行在本判决生效之日起十日内恢复门面原状并返还给原告城陵矶小学。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费1000元，由被告中国工商银行股份有限公司岳阳市城陵矶支行承担。
上诉人李某不服，向本院提起上诉称：1、原审判决遗漏了郑一先、周某华和翁立丹等当事人，并且追加的第三人应为李某而不是李某。2、原审认定事实不清。涉案门面目前的实际占有人为李某，法院认定的相关事项均与事实不符。故请求二审法院依法撤销原判，发回重审。
被上诉人城陵矶小学答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人工商银行城陵矶支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
为了支持其上诉请求，上诉人在二审期间提交以下证据：
1、城陵矶小学于2008年6月26日与李某签订的《岳阳市城陵矶小学门面租赁合同书》，拟证明李某是诉争门面的承租人；
2、城陵矶小学于2008年6月26日出具的《证明》，拟证明李某是诉争门面的承租人；
3、岳阳市X区友好大药房的营业执照及组织机构代码证，拟证明李某是岳阳市X区友好大药房的负责人。
被上诉人城陵矶小学发表质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但认为不能达到对方的证明目的，因为与李某签订的合同欠缺租金条款，只是当时为了给李某办理营业执照而签订的，不是双方的真实意思表示；对证据3无异议。
被上诉人工商银行城陵矶支行发表质证意见：对证据1、2、3的真实性、关联性均无异议。
本院认证如下：被上诉人城陵矶小学、工商银行城陵矶支行对证据3无异议，本院予以采纳；被上诉人城陵矶小学对1、2的真实性无异议，本院予以确认，但因该证据欠缺法定条款，不具备合法性，故不能达到上诉人的证明目的。
经审理查明，对原审查明的事实本院予以确认。
另查明，李某转租的门面用于开办了岳阳市X区友好大药房，该药房的负责人为李某的女儿李某。为了协助李某办理营业执照等相关手续，城陵矶小学于2008年6月26日与李某签订了《岳阳市城陵矶小学门面租赁合同书》，该合同约定租赁期限为2008年6月26日至2009年6月26日，未约定租金条款。同日，城陵矶小学为李某出具《证明》，证明诉争门面属城陵矶小学所有，现将门面出租给李某使用。
本院认为，本案争议的焦点为原审判决的诉讼主体是否正确的问题。一、李某不是本案适格的诉讼主体。根据《合同法》第十二条、第二百一十二条、第二百一十三条与《城市房屋租赁管理办法》第九条（五）项之规定，租金及交付方式为租赁合同的主要条款。李某与城陵矶小学签订的《城陵矶小学门面租赁合同书》缺少租金条款，且李某也并未向城陵矶小学交纳过租金。友好大药房自2008年5月1日，在李某与翁立丹签订了转租合同后即已经开始装修，但此时李某尚未与城陵矶小学签订租赁合同，故李某对诉争门面的使用权是来源于李某将诉争门面交给其使用，而并非来源于城陵矶小学的出租行为。因城陵矶小学与工商银行城陵矶支行签订的租赁合同并未终止，故城陵矶小学与李某签订租赁合同并为其出具证明的行为只能证明城陵矶小学知道诉争门面已经被转租，不能证明城陵矶小学将门面直接出租给李某。根据合同的相对性，李某不是本案的适格诉讼主体。李某称原审认定事实错误，李某才是诉争门面的承租人的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、李某是本案适格的诉讼主体。城陵矶小学与工商银行城陵矶支行签订了为期十年的租赁合同，工商银行城陵矶支行在租赁期限内将门面转租给他人，城陵矶小学应当知道该转租行为，但在六个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，故应认定李某以转租形式取得该房屋租赁经营权的行为合法有效。李某与翁立丹签订转租合同后，翁立丹将诉争门面交付给李某，李某亦一次性支付了门面的转让费及租金，故李某是纠纷发生时诉争门面的次承租人。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，可以通知李某作为第三人参加诉讼，但法律并未规定必须将所有的次承租人均追加为第三人，故李某称必须将其之前的次承租人一并追加为第三人的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本案原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人李某负担。
本判决系终审判决。
审判长闾开海
审判员周某良
代理审判员何蓓
二0一0年九月八日
书记员江婷
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