重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第X号
原告：重庆市某物业管理有限公司。
法定代表人：邓某，总经理。
被告：彭某乙，汉族。
原告重庆市某物业管理有限公司诉被告彭某乙排除妨碍纠纷一案，本院于2011年1月20日立案受理后，依法由审判员郭敬彬适用简易程序于2011年3月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员郭敬彬担任审判长，与人民陪审员陈位华、陈协蓉组成合议庭，适用普通程序于2011年4月25日公开开庭进行审理。原告重庆市某物业管理有限公司的法定代表人邓某和被告彭某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市某物业管理有限公司诉称，原告于2004年8月20日为某某花园小区提供物管服务。被告于2004年11月以停靠摩托车为由，在未经我公司允许的情况下，私自在某某花园三单元搭建卷帘门摆摊经营水果买卖，严重影响了消防安全的畅通。我公司要求被告撤出此处不予经营，但被告拒不撤出。现原告要求被告立即撤出某某花园三单元楼梯间，补偿摊位场地费共计x元，补缴七年的物管费1680元，并支付滞纳金x元。
被告彭某乙辩称，我是经过业主同意，于2004年11月才在某某花园三单元的楼梯间停放摩托车的。2010年9月,我才搬进某某小区卖水果，还缴纳了2个月的物管费。原告并未通知我搬离某某花园小区。
经审理查明，2003年11月6日，重庆市X区三峡移民建筑有限公司（甲方）与原告重庆市某物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》。甲方将重庆市X区委托给乙方实行专业性物业管理。双方约定，合同期限从2003年11月25日起至2006年11月24日止，合同到期是否续签，甲、乙双方均应提前60天通知对方。双方还约定，乙方有权收取公共区域的经营费用（含：用公共楼梯间经营或其他所占用）。双方还约定，物业服务费用的收费标准为：门市：20平方米-89平方米，10元/月。某某花园小区建成后，并未成立业主大会及业主委员会。《前期物业管理服务合同》期满后，原告重庆市某物业管理有限公司并未与某某花园小区续签《物业管理服务合同》。
2005年4月16日，原告将某某花园小区四单元梯面以每月500元出租，租期3个月。2010年10月19日，原告将某某花园小区四单元梯面以每月500元出租，租期3个月。2011年1月，原告将某某花园小区四单元梯面以每月500元出租，租期3个月。2011年1月15日，原告将某某花园小区五单元梯面以每月500元出租，租期6个月。
另查明，重庆市X区三单元共有二十户业主。2004年11月，被告彭某乙与某某花园小区三单元的部分业主签订了楼梯间搭建零时工具房的协议。双方约定，被告彭某乙可以使用该三单元的楼梯间停放摩托车，如遇特殊情况需拆除和搬迁，应无条件拆除和搬迁。2010年9月，因市场整顿，被告彭某乙将其水果摊搬进了某某花园小区X区三单元摆摊经营水果生意，并缴纳了2个月的物业服务费用，10元/月。现原告重庆市某物业管理有限公司要求被告彭某乙立即撤出在某某花园小区三单元楼梯间的经营行为，补偿摊位场地费共计x元（从2004年11月至2010年12月30日，每月500元），补缴七年的物管费1680元（20元/月×12个月×7年），并支付滞纳金x元。
上述事实，有原告在举证期限内提供的某某花园小区四单元、五单元梯面收费收据四张，某某花园小区三单元业主名单，企业法人营业执照、《前期物业管理服务合同》及出庭作证的证人薛某、徐某某的证言和被告在举证期限内提供的《楼梯间搭建零时工具房协议》以及当事人当庭陈述等相关证据随案佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的重大事项应由全体业主共同决定。物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。本案中，原告作为某某花园小区的前期物业服务企业，有权按照《前期物业管理服务合同》的约定，对某某花园小区进行服务和管理。合同期限届满后，虽然原告并未与某某花园小区业主续签物业管理服务合同，但原告自2003年至今一直在该小区进行物业管理服务的活动，其期满后的继续管理服务行为符合小区X区业主并未对此提出异议，应当视为对原告的物业管理服务行为的默许。原告有权继续在某某花园小区进行物业管理服务的活动。
自2004年11月起，被告彭某乙在未取得某某花园小区三单元大部分业主同意的情况下，一直使用该单元的楼梯间搭建临时工具房停放摩托车，侵害了某某花园小区三单元业主的权益。自2010年9月起，在未经小区相关业主、物业管理服务企业允许的情况下，被告彭某乙将其水果摊搬进某某花园小区三单元经营水果生意的行为，同样侵害了小区业主的权益。原告作为某某花园小区的物业管理服务企业，有权要求其停止侵害，排除妨碍。故对原告要求被告立即撤出某某花园小区三单元楼梯间经营的侵权行为，消除消防隐患的诉讼请求，本院予以支持。
原告对某某花园小区全体业主或使用人的房屋共用设备、设施的正常运转、维某、维某、管理、清洁、卫生、绿化、环境、公共秩序等提供服务，并有权收取公共性服务费用。被告自2004年11月至今，便一直使用某某花园小区三单元的楼梯间。2010年9月，被告还将其水果摊搬进了某某花园小区X区三单元摆摊经营水果生意。因此，被告应缴纳相应的物业服务费用。根据前期物业管理合同的约定，门市的物业服务费10元/月。而被告已经缴纳了2个月的物业服务费用，10元/月，故被告还应缴纳的物业管理费用为：10元/月×12月×6年+10元/月×7月=790元。
利用物业公用部分、共用设施设备进行经营，应当取得业主大会的同意，并办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维某资金，也可以按照业主大会的决定使用。对利用物业共用部分、共用设施设备进行经营行为收取费用，属于小区内的重大事项，应由全体业主共同决定。本案中，作为提供物业服务的原告在未取得业主大会同意的情况下，无权在某某花园小区收取场地费或者场地滞纳金，故对原告要求被告支付场地费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十二条之规定，判决如下：
一、被告彭某乙于本判决生效之日起五日内，立即停止在某某花园小区三单元楼梯间经营的侵权行为；
二、被告彭某乙于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市某物业管理有限公司物业服务费用共计人民币720元；
三、驳回原告重庆市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费1730元，由原告重庆市某物业管理有限公司负担1500元，被告彭某乙负担230元。应由被告彭某乙负担部分，原告重庆市某物业管理有限公司已预交，被告彭某乙在本判决生效之日立即给付原告重庆市某物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判长郭敬彬
人民陪审员陈位华
人民陪审员陈协蓉
二Ｏ一一年六月二十八日
书记员张行
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