上诉人（原审被告）宾阳县城建发展有限公司。
法定代表人覃某，总经理。
委托代理人张某丙。
被上诉人（原审原告）廖某。
被上诉人（原审原告）陈某。
两被上诉人的委托代理人方伦志。
两被上诉人的委托代理人罗瑞佳。
上诉人宾阳县城建发展有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人廖某、陈某商品房预售合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2010）宾民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年11月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人城建公司的委托代理人张某丙、被上诉人廖某及其与陈某的共同委托代理人方伦志于2010年12月27日参加了调查、质某、辩论。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：廖某、陈某与城建公司于2007年9月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定，廖某、陈某购买城建公司开发的宾阳商贸城广场南路西段南侧“时代嘉园”住宅小区第X幢X单元X层X号房，房屋单价1280元/平方，总价款x元；廖某、陈某交首付款x元后，余款通过银行按揭贷款的方式付清；城建公司于2008年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给廖某、陈某使用。另外，合同第七条还约定，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遭遇到异常困难及重大问题不能及时解决的；3、其他非出卖人能控制的因素（如政府行为）等造成工期延误的，出卖人可以延期交房;合同第八条约定，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过60日的，以合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款的万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在接到解除合同通知之日起30天内退还全部已付款及违约金，并按买受人累计付款的2%支付给买受人。合同对出卖人逾期超过60日后交房，合同继续履行情形的违约责某没有作约定。合同签订后，廖某、陈某于2007年9月18日向城建公司交了首付款x元，余款x元则于2009年6月25日通过中国工商银行宾阳县支行以按揭贷款的方式支付了城建公司。2010年1月8日，廖某、陈某购买的商品房所在的时代嘉园2#楼工程竣工验收合格。2010年1月19日，城建公司向廖某、陈某发出交房通知书，2010年1月27日原、城建公司签订《房屋交接单》，内容为：根据双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，买受人购买了时代嘉园第X栋楼X单元X号商品房，出卖人现将上述商品房即时代嘉园第X栋楼X单元X号房屋交付给买受人，买受人同意接受，并确认今日是合同交房的最后期限。该交接单一式二份，廖某、陈某与城建公司各执一份，廖某、陈某所执的交接单中的“并确认今日是合同交房的最后期限”内容已由廖某划擦掉，城建公司所执的另一份交接单，在廖某与物业人员争执过程中被廖某撕毁。
一审法院认为，廖某、陈某与城建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，城建公司应于2008年5月31前将符合合同约定的商品房交付廖某、陈某，但直到2010年1月27日城建公司才将房屋交付廖某、陈某使用，城建公司的行为违反了合同关于交房期限的约定，构成违约，应当按照法律及合同的约定承担违约责某。城建公司辩称延期交房是受政府延期交付建设土地、迁坟等客观外力因素所致，符合《商品房买卖合同》第七条规定可以延期的情形，应当免责，另外，既然双方签订的《房屋交接单》中已注明“确认今日是合同交房的最后期限”的字样，就应当视为是对《商品房买卖合同》中交房期限的变更，城建公司因此没有延期交房的行为。延期交付建设土地及迁坟等情形，城建公司在与廖某、陈某签订《商品房买卖合同》时便应当考虑和预见到，而双方签订合同时也未对“异常困难及重大问题；其他非出卖人能控制的因素”作出具体约定，发生纠纷后廖某、陈某对城建公司的解释不予认可，至于《房屋交接单》中“确认今日是合同交房的最后期限”的内容，因属于格式条款，且具有免除城建公司方责某情形，同时，城建公司也没有证据证明签订时已将该条款内容、责某、后果明确告知廖某、陈某，该条款应属无效条款，故对城建公司的上述辩解意见，不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题。城建公司违反约定逾期交房超过60日，虽然合同对于出卖人逾期超过60日交房合同继续履行，出卖人的违约责某没有进行约定，但根据《商品房买卖合同》有关条款以及我国《合同法》第六十一条、第一百一十一条的相关规定，违约责某应参照合同第八条第（1）款即逾期不超过60日的，以合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款的万分之5的违约金来确定。但我国《合同法》第一百一十四条规定已确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。对于违约金过高的标准，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等因素予以衡量。综合本案案情，城建公司延期交房确实存在外界影响的客观因素，根据城建公司的请求依法将违约金按日万分之五计算调整为按日万分之三计算。本案违约金应从2008年6月1日起至2010年1月27日止，共605天，按照廖某、陈某已交房款（前390天已交房款为x元，后215天已交房款为x元）的日万分之三计算为8576.40元（390天×x元×3/x+215天×x元×3/x）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十八条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七,《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条第二款的规定，判决：城建公司支付廖某、陈某违约金8576.40元。案件受理费157元，减半收取78元，由廖某、陈某负担37元，城建公司负担41元。
城建公司上诉称：一、上诉人与被上诉人于2010年1月27日签署的《房屋交接单》，确认了2010年1月27日为合同交房的最后期限，双方当事人就交房最后期限重新达成协议，是双方对原来签订的《商品房买卖合同》进行了协议变更。因此，上诉人在2010年1月27日前交房不构成违约；二、由于征地、迁坟等政府行为的影响，使得建设用地迟延交付上诉人及建筑施工过程中遇到难以避免的非上诉人所能控制的客观因素，导致建设项目开工及建筑工程施工竣工日期向后推迟，所以双方应当依约相应顺延原合同交付商品房的最后期限，而不构成违约；三、《商品房买卖合同》第六条、第八条约定的违约金按日支付万分之五过高，且对于逾期60日交房的违约责某未作约定，请求法院调减违约金按日万分之一标准计算。被上诉人请求上诉人偿付逾期交房违约金x元缺乏事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人廖某、陈某答辩称：一审判决基本符客观事实，适用法律正确。理由：1、上诉人与被上诉人所签订的购房合同属双方当事人真实意思表示，合法有效，应积极、全面履行；2、在合同履行期间，不存在不可抗力因素，上诉人违背诚实信用和公平原则，利用自己在市场交易中的强势地位，推卸应承担的约定义务和法定义务；3、上诉人的“房屋交接通知单”存在“霸王某款”。由于上诉人严重违约，逾期交房多达605天，造成被上诉人租房、房屋装修（价格因素）等项额外支出三万余元。请求二审法院维持一审判决。
上诉人城建公司二审提交的证据：宾阳县公安局巡逻防控警察大队的《接处警现场处置记录表》、《询问笔录》，证人王某某的证言，证明廖某2010年1月28日撕毁《房屋交接单》的事实。被上诉人经质某对其内容的真实性没有异议，但认为属逾期证据，不应采纳。上述证据不能证明城廖某对《房屋交接单》内容的认可，故本院对该证据不予采纳。
本案双方当事人的争议焦点是：城建公司在履行合同过程中的违约行为是否因不可抗力的情形导致，是否应承担违约责某，违约金应如何计算
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：城建公司与廖某、陈某签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容亦无违反法律强制性规定，因此，该合同依法成立有效，合同双方应当严格履行。依据合同的约定，城建公司应于2008年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给廖某、陈某，但城建公司至2010年1月27日才向廖某、陈某交付所认购的商品房。城建公司上诉称其延期交房是由于政府延期交付建设土地及迁坟等因素所致，符合《商品房买卖合同》第七条的规定，应当免除其违约责某。城建公司在取得建设土地时对土地的状况及基于该土地所产生的纠纷应有明确的认识，该情形在与廖某、陈某签订《商品房买卖合同》之前已存在，也是其订立合同时所能预见，但城建公司仍向买受人承诺其交房的确定日期，应确认其自愿承担由此所带来的风险，城建公司逾期交房已经构成违约，依合同应承担违约责某。城建公司以合同签订前存在的因素作为不可抗力要求免责某理由，不能成立，本院不予支持。《房屋交接单》为城建公司制作的格式文本，其中“确认今日是合同交房的最后期限”的内容明显是城建公司为免除其所应承担因逾期交房的违约责某设立，为买房人主张权利设置障碍，且城建公司没有证据证明该条款内容、责某及法律后果告知买房人并得到其同意认可，故该条款为无效条款，廖某、陈某起诉城建公司支付逾期交房违约金理由充分。城建公司与廖某、陈某所签订的合同中有关逾期交付房屋的违约金约定为买受人已交房价款的日万分之五计算，一审法院结合本案的实际情况、当事人的过错程度、实际情况并兼顾合同履行情况，将违约金调整为日万分之三正确。一审法院判决城建公司因逾期605天交付房屋，应赔偿廖某、陈某违约金8576.40元正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费157元，由上诉人宾阳县城建发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长覃某雄
审判员陈某
审判员仇彬彬
二○一一年一月二十一日
书记员赵谊
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