原告刘某与被告童某、张某乙房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:重庆市渝中区人民法院

重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）中区民初字第X号

原告刘某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码（略）。

委托代理人王朝辉，重庆立源律师事务所律师。

被告童某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-1，身份证号码（略）。

委托代理人万某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-1，身份证号码（略）。

被告张某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-1，身份证号码（略）。

原告刘某与被告童某、张某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人王朝辉、被告童某及其委托代理人万某某、被告张某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，原告于2008年3月27日与房东李长君签订房屋租赁合同，租用李长君所有的重庆市X区X路X号国际商务中心四楼整层房屋，共计1065.33，用于经营茶楼，租期截止于2011年5月31日。后经李长君同意，租期延长至五年。原告与第一被告于2009年6月7日签订了房屋转租合同，将前述房屋全部转租给第一被告，每月租金为x元，租期为五年。李长君对该转租也同意。转租开始7个月内，原告同意每月减收某一被告租金x元。

被告承租房屋后，一直拖欠原告房屋租金，经原告多次催告，第二被告（系第一被告之子）于2010年5月14日向原告出具了欠条，承诺支付租金16万某。被告所称的在2009年6月7日支付了租金、保证金共计x元不属实，实际只支付了租金、保证金共计x元。截至2010年9月7日，被告应交纳租金（略）和保证金x元,共计（略）元,实际已支付租金和保证金共计（略）元,被告缴纳的保证金抵扣租金后,累计拖欠房屋租金x元。现原告要求判决：被告童某向原告支付至2010年9月7日所欠的房屋租金x元，被告张某乙对其中的16万某承担连带清偿责任。

被告童某辩称，童某与刘某签订的房屋租赁合同属实，优惠租金的7个月每月优惠x元，不是每月优惠x元。2009年6月7日前，童某除在2009年4月22日、6月6日共支付了x元外，还另行支付了x元。在2010年9月7日前，童某已支付租金和保证金共计（略）元,原告所称的尚欠租金数额不属实。由于房屋是重庆市兴禅茶艺有限公司在使用经营,故应该是兴禅茶艺有限公司作为本案被告，原告起诉的被告主体不适格。房屋租赁后，物管公司取消了重庆市兴禅茶艺有限公司的物管费优惠，每月高出了三分之一的物管费。经与原告协商，原告不同意将高出的物管费用在租金中抵扣，导致欠租,因此责任在原告。童某不同意给付房屋租金。

被告张某乙辩称，原告将张某乙作为被告不适格，张某乙以重庆市兴禅茶艺公司名义出具的欠条不受法律保护，张某乙不同意给付租金。

经审理查明，重庆市X区X路X号第X层非住宅房屋（建筑面积1065.35平方米）是李长君私有房屋。2008年3月27日，李长君与刘某签订《租房合同》一份，约定由刘某向李长君租赁上述房屋，年租金x元，租期从2008年6月1日起至2011年5月31日止。其后，刘某与刘某虹以该房屋为经营场所注册登记设立了重庆市兴禅茶艺有限公司。

2009年4月22日，刘某（甲方）与童某（乙方）签订《公司股权转让协议》约定，甲方将其持有的重庆市兴禅茶艺有限公司（禅茶道）100%的股权转让给乙方，转让价格（略）元。乙方自协议签订之日起5年内分期按季度支付前述股权转让价款。双方在协议中特别约定：“乙方必须按时缴纳禅茶道茶楼的房屋租金，逾期不交造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。”该协议还约定了其他事项。其后，童某成为重庆市兴禅茶艺有限公司的法定代表人。

2009年6月7日，刘某（甲方）与童某（乙方）签订《房屋转租合同》约定，甲方经业主同意，将渝中区X路X号重庆国际商务中心平街四层房屋转租给乙方，建筑面积1065.35平方米；租赁期限为五年，信誉保证金10万某，月租金x元，自签订之日起每三个月支付一次，每次支付x元，每次提前半个月支付，不得拖延，每拖延一天，按月租金的1%交滞纳金，拖延超过10天甲方有权解除合同，收某该房屋，并没收某方所的保证金。租金递增方式，自签订之日起前两年不递增，第三年开始逐年递增6%。双方还约定了其他事项。李长君向刘某出具了同意其转租上述房屋的《同意书》，并相应延长了其与刘某之间租赁合同的租期。

合同签订后，刘某同意童某2009年6月7日至2010年1月7日前的租金每月减少x万某，此后仍按合同约定的月租金缴纳。

2010年5月14日，童某之子张某乙向刘某出具《欠条》一份。该《欠条》载明：“今张某乙欠到刘某茶楼转让款人民币捌拾万某整，承诺2010年6月3日之前归还肆拾万某整，如超过时间未归还，刘某将无条件收某茶楼，并要求张某乙支付4个月茶楼租金壹拾陆万某整。”出具《欠条》后，张某乙并未向刘某支付租金。

2010年9月24日，刘某通知童某，因童某截止于当日累计欠租金x元，经多次催收某付，自通知发出之日起，解除与童某所签订的房屋转租合同，并要求童某在2010年9月25日迁出该房屋。当日，李长君也通知童某，要求童某迁出该房屋。

2010年9月25日，童某因被要求离场，上述租赁房屋被断电，童某未再继续使用上述租赁房屋，重庆市兴禅茶艺公司也未在该房屋继续经营。

审理中，刘某承认童某在2010年9月25日前共计向其支付了租金及保证金共计（略）元。但童某辩称其共支付了（略）元，并且其中在2009年6月7日前即已支付包含2009年4月22日和2009年6月6日两次付款在内共计x元。刘某只承认在2009年6月7日前，童某只支付包含2009年4月22日和2009年6月6日两次付款在内共计x元。

另查明，童某在租赁使用上述房屋过程中，均由其本人以现金或通过其本人的账户向刘某支付租金或保证金。

上述事实，有双方当事人的陈述及《租房合同》、《房屋转租合同》、《同意书》、《公司股权转让协议》、收某、欠条等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。

本院认为，原告刘某与被告童某签订的《房屋转租合同》合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。由于该合同签订后，刘某同意2009年6月7日至2010年1月7日前的租金每月减少x元，故根据双方约定，截至2010年9月7日，童某应向刘某支付保证金10万某，房屋租金（略）元，合计（略）元。童某并未举充分证据证明其辩称的总计向刘某支付了租金、保证金共计（略）元，而刘某在庭审中自认童某已支付保证金和租金共计（略）元，故本院对于童某已付款总额，应以刘某自认的数额认定，对超出该数额部分，不予认定。因刘某在起诉时将童某缴纳的保证金已抵扣为租金，即其承认在抵扣后童某共计支付了租金（略）元。按此计算，童某在2010年9月7日前尚欠刘某租金x元。此款，童某应当向刘某支付。刘某的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

关于童某辩称租金不应由其个人承担责任，而应由其经营的重庆市兴禅茶艺有限公司承担责任的问题，虽然上述房屋租赁后实际由重庆市兴禅茶艺有限公司作为经营场所使用，但是在本案中，房屋转租合同是由童某签订，该合同的相对人双方是刘某与童某，房屋所有人李长君亦是同意刘某将房屋转租给童某。并且，根据刘某与童某签订的《公司股权转让协议》，重庆市兴禅茶艺有限公司股东刘某的股权受让人是童某（即该转让协议中的乙方），刘某与童某在该协议中已明确约定“乙方（即童某）必须按时缴纳禅茶道茶楼的房屋租金，逾期不交造成甲方（即刘某）损失的，甲方有权向乙方追偿。”加之，实际履行中的租金、保证金也是由童某个人以现金或从其个人账户转账的方式向刘某支付租赁合同涉及的款项，因此，重庆市兴禅茶艺有限公司使用租赁房屋只是房屋次承租人童某承租房屋后将该房屋用于经营该公司使用，房屋转租合同的承租人主体并未变更，童某承租房屋后将房屋交由重庆市兴禅茶艺公司使用属另一法律关系。故刘某要求房屋转租合同的相对人童某支付欠租，符合法律规定。童某的辩称意见不成立，本院不予采纳。

关于张某乙应否承担租金的清偿责任问题，由于张某乙不是房屋转租合同的承租人一方，同时张某乙出具的《欠条》在内容上并不能表明张某乙承认向刘某支付16万某租金，故刘某要求张某乙承担16万某租金的支付责任没有事实依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、被告童某在本判决生效后立即向原告刘某支付2010年9月7日前的房屋租金人民币x元；

二、驳回原告刘某对被告张某乙的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6093元，由被告童某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并确性按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判长蔡彬

人民陪审员王克难

人民陪审员丁庆生

二○一一年四月日

书记员徐少阳