原告：谷某，男，48岁。
原告：桂某，系谷某之妻，45岁。
二原告委托代理人：许世宇、高平均，洛阳市X区“148”法律服务所法律工作者。
被告：杨某，女，55岁。
被告：李某，男，55岁。
二被告委托代理人：赵振忠、高晓军，河南坤达律师事务所律师。
原告谷某、桂某因与被告杨某、李某房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月25日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，向被告杨某、李某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。在审理过程中，原告谷某、桂某于2011年6月15日向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结洛阳市X村X路X排X号房产（地某一层、地某、二层，面积265平方米）因拆迁所得的收益，并提供担保。2011年6月16日，本院依法作出（2011）老民初字第391-X号民事裁定书，依法查封、冻结洛阳市X村X路X排X号房产（地某一层、地某、二层，面积265平方米）因拆迁所得的收益。并已执行。本院依法组成合议庭，于2011年3月24日、6月23日公开开庭进行了审理。原告谷某、桂某及其委托代理人许世宇、高平均，被告李某、杨某的委托代理人赵振忠、高晓军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谷某、桂某诉称：2007年1月27日，谷某与杨某签订买卖协议一份，约定谷某将其位于洛阳市X村X路X排X号的土地某用权及地某建筑物转让给杨某所有，转让费x元，双方依约履行。根据法律规定，农村宅基地某得私自转让和买卖，另杨某、李某在购买该房屋时，已经拥有洛阳市X村X路X排X号房屋，违反了“一户一宅”的原则，谷某、桂某转让给杨某、李某的宅基地某当经乡级人民政府审批，且无法办理土地某用权证。为此，谷某、桂某诉至法院，要求确认双方签订的买卖协议无效；并判令杨某、李某退回谷某、桂某的土地某用权及地某建筑物，同时谷某、桂某退回其转让费13.98万元。
被告杨某、李某辩称：2007年1月27日，谷某与杨某签订的买卖协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，且已经实际履行，洛阳市X村民委员会也批准同意双方签订买卖协议，故应驳回谷某、桂某的诉讼请求。杨某、李某在购买房屋后，已经对房屋进行重建，法律没有禁止同一村X村民之间转让宅基地，法律禁止的是城市X村购买集体土地某房屋。该协议没有违反国家禁止性规定；另双方是在2007年签订买卖协议，谷某、桂某现在起诉超过诉讼时效。
原告谷某、桂某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
第一组证据:1、1997年11月3日洛郊集建（土06）字第x号集体土地某设用地某用证复印件一份；2、1999年7月17日（（略）号）洛阳市X镇建筑许可证一份。证明位于洛阳市X村X路X排X号的土地某政府依法划给谷某、桂某的宅基用地，谷某、桂某在土地某依法建造了住宅。该集体土地某设用地某用证仍登记在谷某的名下，该协议实际无法履行；
第二组证据：1、2007年1月21日《协议书》复印件一份；2、2007年1月21日“收条”复印件一份。证明谷某、桂某与杨某、李某签订买卖协议违反法律的强制性规定，属无效协议，双方应当相互返还财产；
第三组证据：1997年5月12日原洛阳市X区土地某第X-X-X号《地某调查表》复印件一份。证明洛阳市X村X路X排X号的土地某用者李某；根据法律规定，李某不应当有两处宅基用地，李某与杨某签订的买卖协议是无效协议；
第四组证据：老城区人民法院（2007）老民初字第X号和（2009）老民初字第X号民事判决书复印件各一份。证明两份生效判决的内容均为农村宅基地某卖，依法都被确认买卖合同无效；本案的宅基地某卖协议应属无效；
第五组证据：证人黄某出庭作证。证明黄某曾在老城区X路X排X号居住过，现在该房屋结构有部分改变，楼层加高了，门窗换了。
第六组证据：证人李某出庭作证。证明老城区X路X排X号地某二层主体结构没有改变。
经质证，被告杨某、李某对第一组证据、第二组证据均认为是复印件，不予质证；对第三组证据认为是复印件，来源不明，调查表上时间是1997年5月12日，而双方签订协议的时间是1997年1月21日，不能证明李某签协议时有该处宅基用地；且宅基地某使用人是李某，不是买卖协议的签订人杨某；对第四组证据认为与本案无关，该组证据中购买宅基用地某一方当事人不是同一集体组织的村民，案情不同，不予质证；对第五组证据、第六组证据认为2007年杨某修建房屋时，两名证人未在场，对房屋的重建不知情，于2011年6月19日未经杨某同意，私自进入杨某的房屋是违法行为，证据来源不合法，证言内容与本案无关。
被告杨某、李某向本院提交以下证据材料：
第一组证据：转让协议书一份。证明桂某、谷某自愿将其位于洛阳市X村X路X排X号宅基用地某住宅转让给杨某、李某；协议签订人是杨某，不是李某；该协议有四邻签名，谷某、桂某有义务配合杨某、李某履行变更手续；
第二组证据：收款收据一份。证明2007年1月27日杨某、李某已经按协议约定将转让费支付谷某、桂某；
第三组证据：2008年1月24日老城区X村民委员会出具的证明和户籍证明各一份。证明双方签订买卖协议已经过新生村X村村民委员会是该土地某有权人，谷某、杨某均是新生村X村民成员之间转让房屋是合法有效的；杨某家庭共有五口人，其中一子一女已经成年，符合划分宅基地某件，可以分得宅基地，不存在一户两个宅基地。
第四组证据：2007年9月21日地某调查表一份（复印件），证明双方签订协议后，谷某、桂某已经向新生村村民委员会申请对房屋进行了变更。
第五组证据：协议书及交款票据复印件各一份。证明1996年4月16日谷某、桂某在老城区X村除本案的房屋外还有一处宅基地，2003年将其退回新生村X村民委员会给予补偿。
第六组证据：证人史某、崔某出庭作证。证明杨某与桂某在签订房屋买卖协议时是自愿的，杨某在购买了老城区X村X排X号房屋后，已将该房屋1、X层拆除重建；
第七组证据：证人代某、刘某出庭作证。证明当时签订房屋买卖协议时，谷某和杨某是在洛阳市建坤水席园签订的，桂某不在场，双方达成买卖协议后签了字。
第八组证据：证人梁某、张某出庭作证。梁某证明杨某建房时的门窗由梁某购买；张某证明杨某建房时张某去帮忙，那时杨某已经开始扒房子、换窗户。
第九组证据：离婚证、离婚协议复印件各一份。证明李某、杨某分别在老城区X路X排X号、X排X号居住，没有其他房屋。
经质证，原告谷某、桂某对第一组证据无异议，协议书内容违反法律强制性规定，该协议无效，不能说明谷某、桂某应配合其履行变更手续；对第二组证据无异议；对第三组证据新生村村民委员会出具的证明真实性有异议，超出新生村村民委员会的职责范围，谷某、桂某需向新生村村民委员会提出申请，由新生村X区X镇土地某审批，不能作为有效证据使用；证据出具的时间是2008年11月，而双方签订的时间是2007年1月，在签订23个月后出具证明不能说明任何问题；对第三组证据中的户籍证明只能证明杨某、李某另立门户，可以分宅基地，与本案无关；对第四组证据地某调查表真实性有异议，该地某调查表仍登记在谷某的名下，不能证明杨某、李某已经合法取得了该土地某有权。且该地某调查表于2007年打印，该证据不存在证明力，谷某、桂某向法庭提交的是2010年打印的。对土地某记申请书，不具有证明力，不能作为证据使用；对第五组证据协议书和退款凭条自相矛盾，仅能证明谷某、桂某没有房子居住，不具有证明力；对第六、七组证据认为证人证明2007年1月21日谷某与杨某签订买卖协议是自愿的，不予认可，且证人崔某、史某作证时不清楚当事人签协议时是否在场，且签订协议的时间也记不清楚，不能证明本案事实情况；对第八组证据证人张某证明杨某在建房时其帮忙做饭，证明内容与本案无关，梁某证明是其购买的门窗，谷某、桂某不予质证；6名证人证言不具备证明效力；对第九组证据离婚证真实性无异议，与待证的事实无关，不能证明房产的归属，谷某、桂某在2010年提起诉讼，双方是在2011年离婚，离婚协议中的财产分割在不侵害第三方的权益时，不予质证。
本院根据原、被告的诉辩意见及举证、质证情况，对本案事实确认如下：
2007年1月27日，谷某与杨某签订买卖协议一份，协议约定，谷某将其所有的位于洛阳市X村X路X排X号（洛郊集建土06字第x号集体土地某用权证）住宅的建筑物（地某室一层、地某层、二层，二层半，共三层半房屋）及土地某用权转让给杨某所有，转让费x元。同日，杨某向谷某支付了转让费x元，后谷某将房屋交付杨某。杨某在购买该房屋后，对房屋进行了扩建，该房屋现状是五层半房屋（含地某室），现该土地某用权证仍登记在谷某的名下。谷某、桂某认为，农村宅基地某得私自转让和买卖，双方签订的宅基用地某房屋买卖协议无效。为此，诉至法院。
另查明：谷某与桂某系夫妻关系。李某与杨某原系夫妻关系，二人于2011年5月27日离婚。本案原被告双方均系洛阳市X村民。
本院认为，原告桂某与被告李某签订的买卖协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。关于原告谷某、桂某认为被告杨某、李某在老城区X村已经拥有一处宅基地，另购买原告谷某、桂某的宅基地某房屋，违反《中华人民共和国土地某理法》关于“一户一宅”原则的规定，因此买卖协议无效的主张，本案中原告桂某与被告杨某均系洛阳市X村民，属于同一集体经济组织成员，有权对自己在本村的私有房屋进行处分，所谓的“一户一宅”原则，是指村民在出售自己宅基地某的房屋后无权再次申请宅基地，并非村X组织成员的私有房屋，故原告谷某、桂某据此要求确认协议无效的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持；关于原告谷某、桂某认为被告杨某、李某购买原告谷某、桂某的宅基用地某房屋后，未依法经乡政府进行审批，且该土地某用权证仍登记在谷某的名下，因此该协议应属无效的主张，本案中双方当事人自愿达成房屋买卖协议，且已实际履行，买卖协议成立并生效，房屋产权是否变更登记，是所有权转移的必要要件，具有公示效力，但并非房屋买卖协议的生效要件，故原告谷某、桂某该主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：
驳回原告谷某、桂某的诉讼请求。
本案受理费3200元，保全费3020元，由原告谷某、桂某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长：许丽飞
审判员：宁小建
人民陪审员：宋娜
二0一一年九月二十七日
书记员冯&x
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