抗诉机关：南阳市人民检察院
申诉人（原一审被告）：曾某，男，现年54岁。
委托代理人陈一夫，河南三贤律师事务所律师。
被申诉人（原一审原告）：王某乙，男，生于X年X月X日。
委托代理人：赵银堂，河南雷鸣律师事务所律师。
委托代理人：张元亭，河南昊宏律师事务所律师。
原审被告：邓州市南桥店中介所。
代表人：张某某，男，生于X年X月X日。
原审原告王某乙诉原审被告曾某、邓州市南桥店中介所为房屋买卖合同纠纷一案，河南省邓州市人民法院于2010年8月21日作出（2010）邓法民初字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。2011年5月24日，南阳市人民检察院作出宛检民抗（2011）X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年7月21日作出（2011）南民抗字第X号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院再审中，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。南阳市人民检察院指派检察员王某乙明、王某乙航出庭。原审原告王某乙及其委托代理人赵银堂、张元亭，原审被告曾某的委托代理人陈一夫到庭参加诉讼，原审被告邓州市南桥店中介所经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王某乙诉称：其位于邓州市三初中东门面房二间及二楼（二室一厅）经被告邓州市南桥店中介所介绍卖于被告曾某，价格为x元并签订了房屋买卖合同，约定留x元到2008年12月30日付清，超期按合同签定之日按月息3%进行罚款，并约定该x元由中介所负责要回给原告，合同成立后，其按合同约定履行了义务，但二被告均违背了合同约定，故起诉要求二被告履行合同约定清偿购房款x元并按合同约定支付罚息，二被告互负连带责任并承担诉讼费用。
邓州市人民法院一审认定：2008年7月2日，原告王某乙经被告邓州市南桥店中介所介绍，将位于邓州市X路三初中东面南门面2间X层(二楼为二室一厅东单元)卖给被告曾某，双方签订了买卖房地产合同，合同第三条约定：“付款方法：合同签字后，甲方(王某乙)交房，交手续给乙方(曾某)，第一次付款贰拾伍万元，留伍万元乙方到2008年12月30日付清，超期按合同签定之日起月息3％进行罚款。”第4条约定：“甲方把土地证复印件交乙方并签字有乙方1份，房权证乙方办证，甲方提供手续，并协助乙方办理，费用由乙方自理。”第5条约定：“甲方协助乙方办房权证条件：四邻签字提供土地证原件或复印件，二楼房权证、水电协助分开，费用乙方自负。”第10条约定：“乙方第二次付款伍万元，由中介方负责要回给甲方，但乙方如果出租房有中介方签字。”被告曾某给原告搭一欠到条，条据载明“欠到王某乙现金伍万元整说明按购房合同条款办理曾某2008年7月3日证明人张某某”。二被告分别收到了原告交给的产权人为刘学珍的房权证和李荣祥的土地使用权证。王某乙于2008年7月4日收到曾某购房款x元并搭一收到条。在合同履行方面，二被告认为未能继续履行合同的原因在于原告提供房地产手续的产权人并非原告本人，无法进行过户，并且不同意原告诉请的违约罚款。而原告坚持认为严格按合同执行对被告的违约罚款，双方分歧较大，调解不获成立。
邓州市人民法院一审认为：原告王某乙经被告邓州市南桥店中介所介绍将房屋卖给被告曾某，期间发生的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，原、被告双方均认可原告所出卖的房屋及所属土地的产权证书上的产权人并非原告本人，没有证据表明原告王某乙有权作为出卖人，处分该房地产。因此双方所签订的房屋买卖合同为无效合同，原告依无效合同起诉向被告要求偿还所欠其的房屋款及罚息，本院不予支持。据此判决：驳回原告王某乙的诉讼请求。案件受理费1000元由原告王某乙负担。
南阳市人民检察院抗诉认为，本案中所争议的房屋从2008年以来经过两次交易，第一次交易时间是2008年3月，刘学珍与王某乙签订购房协议，由房屋所有权人刘学珍将该房子卖给王某乙。第二次交易是2008年7月，王某乙与曾某通过中介签订买卖房地产合同，由房屋使用权人王某乙将该房子又卖给了曾某。尽管上述两次房屋买卖的交易都没有对该房产进行过户登记，房屋所有权证上还是刘学珍的名字。但是，这两次房屋买卖的行为都是双方自愿且真实意思的表示，双方也履行了合同中规定的主要义务，所以这两次房屋买卖合同都成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力”。所以，王某乙与曾某签订的买卖合同是有效的，而且在庭审过程中，王某乙与曾某也都承认该买卖合同有效。因此邓州市人民法院认定双方合同无效，驳回原告诉讼请求属适用法律错误。
本院再审过程中，曾某称：本人已经履行绝大部分价款，卖方没有按照约定协助过户，违约在卖方；该合同能够实际得到履行，本人也愿意履行，原判驳回卖方的诉讼请求，使双方都不能实现合同目的，故请求撤销原判，认定合同有效。王某乙辩称：原审判决正确，房子不登记在王某乙名下，合同是无效的。
本院再审经审理查明：2004年1月，王某乙在李荣祥处购得4间临路平房，然后改造成4间门面房，又在上面加盖了两套单元房，并将其中的两间门面房和两套单元房卖给了刘学珍。2008年3月，王某乙又将卖给刘学珍的一套单元房又购回。再审认定的其他事实与原审查明事实相一致。
本院再审认为：物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，尽管本案中房屋所有权证上还是刘学珍的名字，但房屋买卖行为系房屋实际处分人王某乙同曾某双方真实意思表示，双方已履行了合同中规定的主要义务，且在原庭审过程中王某乙与曾某也都承认该买卖合同有效，合同依法成立并有效，据此，双方应当按照合同履行各自义务。被告曾某未按照合同约定的2008年12月30日将余款x元付清，现原审原告王某乙诉请二被告依约承担民事责任，符合法律规定，本院予以支持。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，应依法予以纠正。检察机关抗诉理由成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、撤销河南省邓州市人民法院（2010）邓法民初字第X号民事判决；
二、申诉人曾某于判决生效后10日内支付被申诉人王某乙x元及约定的罚息（罚息自合同签订之日起计，超出银行同期贷款利率四倍的部分不予支持）；
三、原审被告邓州市南桥店中介所对上述款项承担连带责任；
四、曾某、邓州市南桥店中介所未按照上述期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元由曾某负担。
本判决为终审判决。
审判长李晓峰
审判员郭东汉
代理审判员吴春哲
二0一一年十月二十八日
书记员李芳
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