广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
（2011）秀民初字第X号
原告：邓某。
委托代理人：杨某。
被告：龙某。
第三人：白某。
原告邓某与被告龙某、第三人白某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员阳瑜独任审理，于2011年2月21日公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托代理人杨某、被告龙某、第三人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某诉称：原、被告于2010年8月8日签订《门面合作协议》一份，约定被告将其承租的桂林市X区X路X号X栋X-X号其中一部分约23平方米（该房分为3部分，原告承租其中一部分）转租给原告，租赁期限为2010年8月8日至2013年8月8日，共3年；每月租金1500元。原告在支付了x元（其中转让费x元，押金3000元，房租4500元）后对所承租的门面进行了装修，共花费x元。2010年8月中旬，第三人找到原告，说桂林市X区X路X号X栋X-X号房系李桃所有，李桃委托其对该房屋进行管理，负责出租并收取租金。被告与其签订的租赁协议明确约定该房屋不得转租，现被告在未经她同意的情况下将该房屋转租的行为是无效的，并要求原告支付2010年8月31日以后的房租。原告无奈向第三人支付了6000元房屋租金及3000元押金。原告认为，被告在未征得第三人同意的情况下，将房屋转租给原告的行为实属无效，被告应将多收取的租金返还原告。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告所交转让费x元、押金3000元、租金4500元，合计x元；2、被告赔偿原告装修费用x元；3、诉讼费由被告承担。
原告对其主张提交如下证据：1、门面合作协议，以证明原、被告于2010年8月8日签订了租赁协议；2、被告出具的收条一张，以证明原告向被告交纳租金情况；3、第三人出具的收据一张，以证明第三人收取原告租金情况。
被告龙某辩称：2010年3月21日，被告与李桃签订为期三年的房屋租赁合同，押金3000元，每月租金2000元。另双方口头约定，被告可将房屋的部分或全部转租给他人，但租金要相应提高，合同其他内容不变。被告于2010年3月21日交给第三人三个月的房租6300元。在得到第三人许可的情况下，被告于2010年4月11日将房屋的一部分转租给应柳兰。三个月之后，第三人见被告盈利较多又提出涨房租，被告怕第三人收回房屋，于2010年6月21日交给第三人三个月的房租6900元。被告迫于房租压力，便又将房屋的其中两部分分租给原告邓某及罗集迪。但这三个月只过去了两个月，第三人又要提高房租，被告未同意，第三人就想与被告解除合同，直接与转租人签订租赁合同，并要求提高房租，原告因此才起诉被告的。被告认为，被告虽没有第三人关于房屋转租的书面同意，但第三人已口头允许被告将房屋转租，而且每三个月涨一次房租也证明了第三人是同意被告转租的。现因被告不接受第三人涨房租，第三人就要与被告解除租赁合同，并影响到转租人的既得利益，这是第三人的过错与被告无关，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告对其辩解提交如下证据：房屋租赁合同及备案登记表，以证明被告与李桃之间的租赁关系。
第三人白某陈述称：第三人受房主李桃的委托管理该房产，通过别人介绍将该房租给被告，当时明确告诉被告不可转租，第三人是通过周围邻居告知才知道被告将房屋转租，被告还欺骗第三人说他与原告系合伙关系。
第三人对其陈述提交如下证据：房屋所有权证及委托书，以证明房主系李桃及李桃委托第三人管理、出租该房产。
经过庭审质证，原告对被告及第三人提供的证据无异议，被告对原告及第三人提供的证据无异议，第三人对原告提供证据3、被告提供的证据无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
第三人表示对原告提供的证据1、2不知情，本院认为，上述证据系原告与被告签订的合同及被告出具的收条，被告对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：桂林市X区X路X号X栋X-X号房屋所有权人系李桃，李桃委托第三人白某代为管理、签订出租合同、收取押金、房租等，并出具了书面委托书。2010年3月22日，被告龙某自己签订一份《房屋租赁合同》，并办理了房屋租赁登记备案。第三人事后对该合同表示认可，该合同约定：将座落于桂林市X区X路X号X栋X-X号房屋出租给被告，租期三年，从2010年3月21日起至2013年3月21日止，每月租金2000元。承租人在租赁期限内，经过出租人书面同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，房屋转租必须订立转租合同，其终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期等等。2010年8月7日，原告邓某向被告支付现金x元，被告出具收条，载明：“今收到邓某转让费1万圆整（壹万圆整），（押金3000元）叁仟圆整，2010年9月1日至12月1日房租4500元，肆仟伍佰圆整，已收合计x元（壹万柒仟伍佰圆整）。收款人龙某”。2010年8月8日，未经第三人白某同意，被告（甲方）与原告邓某（乙方）签订《门面合作协议》一份，约定：甲方以合作的形式将位于桂林市X区X路X号X栋X-X号门面租赁给乙方，使用面积约35平方米，租房日期自2010年8月8日至2013年8月8日止，租期三年。甲乙双方合作之日该门面的月租金1500元，一季度交一次，乙方付给甲方转让费x元，押金3000元等等。2010年8月底，第三人得知被告将房屋擅自转租给原告，遂与被告解除租赁合同。第三人于2010年8月29日向原告收取房屋押金3000元，2010年9月至12月租金6000元，原告现仍在使用该门面。
本院认为：被告与原告邓某签订的虽系门面合作协议，但双方未存在合伙关系，该合同实际上是一个门面转租协议。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告与房主李桃之间的租赁合同明确约定，转租须征得出租人的书面同意，但被告将房屋转租给原告并未征得房主或是其委托代理人即第三人白某的书面同意，第三人得知被告转租后，即解除了与被告的租赁合同，并从2010年9月起向原告收取租金，故被告称其转租是得到出租方同意的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。被告未经出租方同意擅自将房屋转租，属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被告与原告邓某订立的门面合作协议属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。根据上述规定，原告向被告支付的门面转让费x元，房屋押金3000元，租金4500元，被告应返还给原告。另原告主张被告赔偿其装修损失x元，但未提供证据予以证实，且该门面原告目前仍在使用，故原告的此项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告龙某返还原告邓某门面转让费x元，押金3000元，租金4500元，合计x元。
二、驳回原告邓某的其他诉讼请求。
本案案件受理费613元，因适用简易程序减半收取307元（原告已预交），由原告负担142元，由被告负担165元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费613元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：（略），开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员阳瑜
二○一一年三月十七日
书记员韦素素
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