原告马某，女，X年X月X日生。
原告苏某甲，男，X年X月X日生。
原告苏某乙，女，X年X月X日生。
三原告委托代理人崔志威，河南王爱学律师事务所律师。
被告胡XX，男，成年。
被告朱某，女，成年。
原告马某、苏某甲、苏某乙与被告胡XX、朱某民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔志威到庭参加诉讼，被告胡XX、朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：苏某甲军于2011年10月23日因故死亡。苏某甲军曾于2011年3月24日借给被告胡x元。双方约定借款期限为3个月，如胡XX到期不还自愿将其所有的中牟县X区X号楼X—X号房屋过户至苏某甲军名下。现借款期限已到，经原告催要，二被告拒不履行还款义务，无奈诉至法院，请求依法判令：被告胡XX偿还借款x元及违约金（自2011年6月24日起至还清之日止，每日按借款金额的2%计算），被告朱某承担连带清偿责任，原告对被告胡XX提供的抵押物房屋一套（牟房权证字第（略）号）行使抵押权。
原告提供的证据有：
2011年3月24日借款协议书一份；证明被告胡XX借款x元，朱某为保证人，借款期限自2011年3月24日起至2011年6月23日止，并约定了违约金。
被告胡XX、朱某未答辩，亦未提供证据。
经法庭调查，依据有效证据，本院确认以下案件事实：原告马某系苏某甲军配偶，原告苏某甲、苏某乙系苏某甲军子女。苏某甲军父母均已身故。2011年3月24日，被告胡XX（乙方）向苏某甲军（甲方）借款x元并出具借款协议一份，主要内容为：1、乙方自愿把县X区X街南金帝城1#楼X—X号房屋抵押给甲方，房产证号为牟房权证字第（略）号；2、向甲方借款x元；5、乙方向甲方借款用三个月自2011年3月24日至2011年6月23日；6、乙方如不能准时还款，乙方自愿按日2%的违约金补偿甲方损失；7、乙方借款到期最多不能超过7日，如超7日乙方自愿将房屋过户给甲方所有，过户费用由乙方全部承担。借款协议尾部有胡XX的签名和手印，担保人处有朱某的签名和手印。胡XX将该房屋的购房原始发票交付苏某甲军，双方未办理该房屋的抵押登记手续。2011年10月23日苏某甲军因故死亡。经原告催要，二被告至今未偿还借款。原告诉至法院。
本院认为，被告胡XX借苏某甲军x元，事实清楚，证据充分。借款人应当按照约定的期限返还借款。苏某甲军死亡后，其对胡XX的债权转为遗产，由其合法继承人即原告马某、苏某甲、苏某乙继承。借款期限届满，经原告催要，胡XX未偿还借款，仍应承担还款义务，故原告要求被告胡XX偿还借款x元的诉讼请求，理由正当，予以支持。自然人之间借款的利率不得违反国家有关限制民间借款利率的规定，即民间借贷最高利率不得超过中国人民银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保护。双方未约定借款利息，仅约定了日2%的逾期违约金，该约定名为违约金，实为利息。故该利息应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，超出部分不予支持。被告朱某在借款协议上以担保人身份签名且对保证方式未进行明确约定，应按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，原告于保证期间内向保证人朱某主张权利，故原告要求被告朱某承担连带责任的诉讼请求，理由充分，予以支持。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案双方虽于借款协议中约定了抵押条款，但对作为抵押物的房屋（产权证号为牟房权证字第（略）号）未办理抵押登记手续，所以该抵押权未设立，故原告要求对房屋行使抵押权的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条，《最高人民法院＜关于人民法院审理借贷案件的若干意见＞》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告胡XX于判决生效之日起十日内偿还原告马某、苏某甲、苏某乙借款二十五万元及利息（自2011年6月24日起至偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息）;
二、被告朱某对被告胡XX的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告马某、苏某甲、苏某乙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千零五十元，保全费一千七百七十元，由被告胡XX、朱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长周文中
代理审判员王莉超
人民陪审员朱某民
二0一二年二月十三日
书记员徐其昌
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