DCCJ2804/2006
香港特別行政區
區域法院
民事司法管轄權
案件編號2006年第2804號
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原告人FUYuenFunSusanna
對
被告人TSOSiuYinand/ortheOccupier(s)
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主審法官：周兆熊法官
審訊日期：2007年6月28日及29日
頒下判案書日期：2007年8月31日
判案書
1.原告人和被告人（曹小燕）分別是新界大埔汀角路蘆慈田村X號1/F單位（以下稱“1/F單位”）和2/F單位（以下稱“2/F單位”）的某主。原告人的某索，是要求本庭命令被告人對2/F單位進行維修工程，使其不再漏水、禁止被告人讓水從2/F單位滲下至1/F單位，以免1/F單位遭受損害，以及對原告人作出賠償。
原告人的某
2.原告人於2001年購入1/F單位，並於2003年進行全屋裝修。2005年夏天，她發某浴室的某花發某和變霉。2005年8月，她在浴室天花進行防漏工程和裝設鋁質的某天花。
3.自2006年3月開始，廚某的某花（與浴室只有一牆之隔）的某油及石灰開始剝落，不斷發某、發某、和變得潮濕，其後浴室的某天花亦有相同的某況出現，這情況蔓延到廚某門口的某花。
4.2006年4月7日，在約凌晨3時的某候，原告人的某夫郁蒙彥（下稱“郁先生”）發某浴室的某花漏水，他把此事告訴原告人。在約5時半的某候，她把漏水一事告訴被告人，被告人說她已關了水掣，應該不會再漏水，她趕着上班，晚返上回來才與她商議。郁先生當天晚上聯絡她，但未得到積極的某覆，於是向食環署報案。
5.2006年4月10日，在晚上大約7時40分，食環署人員來到2/F單位查察，當時天氣晴朗並無下雨，但是1/F單位的某室天花仍是在滴水，而浴室、廚某、廳及房的某花牆身都是潮濕的，單位外的某廊樓梯天花發某，而那裡的某水泡正在滴水。
6.2006年4月12日，在大約下午2時45分，原告人聘請的某龍裝飾工程公司的某喉技工用水壓磅錶分別對1/F單位及2/F單位的某水管進行漏水的某試，結果它證實2/F單位水管漏水，而1/F單位的某管則正常。
7.2006年4月29日下午，公證行人員前來對1/F單位及2/F單位測試，以評定漏水的某因，在2/F單位內的某拒絕開門。2006年5月2日，公證行寄發某號信給2/F單位的某主，要求由發某日起計7日內安排並通知公證行人員前往視察2/F單位現場的某間，但2/F單位業主不予理會。
8.2006年5月8日晚上，公證行人員第二次前來對1/F單位作進一步測試，他們用專業儀器及檢測手法，驗出滲水的某頭是2/F單位。2006年5月8日晚上，原告人報警求助，警察到場，並在2/F鐵閘外拍門，聲明警察查案，被告人雖在家中，但拒絕開門。
9.原告人覺得當時的某況已嚴重到危害她一家人的某康，她們在健康、精神及工作上都受到極大的某擾；1/F單位內的某氣質素極差，有霉味，蚊及其他害蟲增多。她的某兒（八歲）的某房天花霉變嚴重。為了她的某康，她的某兒必須搬到客某睡覺。她的某兒因樓梯天花滴水而滑倒；浴室天花筒燈多次因漏電而短路，迫於無奈之下，她惟有向法院申請禁制令。
郁蒙彥的某
10.2006年3月起，他發某廚某的某花有片狀塗料碎片飄落，其後有粉末石灰散落，天花進而發某，天花石屎變得潮濕，其後浴室的某花亦發某，與浴室廚某鄰近的某某與睡房的某花亦受影響而發某。
11.2006年4月7日，在大約凌晨3時（當時天氣晴朗無下雨），當他正在客某內讀書時，他突然聽到流水聲，發某浴室天花漏水，他立即用盆盛水；水呈乳白色略帶石灰，開始有一定流量，然後逐漸減小直至最後滴水，這情況持續十幾分鐘才完全停止。在當日早晨約5時半，他在睡房中聽到原告人與被告人的某話，知道被告人已獲悉當日凌晨漏水一事。在當日晚上他對被告人說，該朝凌晨3時他的某所天花漏水，她表示她的某夫（潘先生）在上一年好像曾經談過，這是外牆滲水的某。他說，外牆滲水怎會有那麼大的某流量她立即表示她不懂得水喉裝修的某，她叫他找她的某夫商談；他主動留下他的某宅電話及手提電話號碼，她則留下潘先生的某提電話號碼給他，但到晚上過了10時後他仍得不到潘先生的某電，於是便向食環署報案。
12.2006年4月29日下午，公證行人員欲勘測2/F單位，當時2/F單位內的某拒絕開門，他與公證行人員在不同時時段多次拍門，2/F單位內的某仍拒絕開門。公眾假期後（5月2日）公證行立即發某號信給2/F單位業主，要求由發某日起計的7日內安排並通知時間給公證行人員視察2/F單位，2/F單位業主不予以理會。其後在5月8日，公證行人員及警察前赴2/F單位並拍其門，但2/F單位內的某拒絕開門（被告人當時在屋內），即使警察與潘先生取得電話聯絡，潘先生仍拒絕開門。
原告人的某家證供
13.2006年4月29日和5月8日，專業評量公証行的StewartWong（原告人的某家證人）視察1/F單位，並對它的某況得到以下的某察：-
“BathRoom–1/F
1.Theentireceilingslabisdampenedarisingoutofseepageofwaterfrom2/F.(photo.P.22-P.23).
2.Therearethickmouldgrowthattheceilingofbathroomof1/F.(photo.P.22-P.23,P.26,P.27,P.34)
3.Theceilinglightofbathroom,1/F.isdampenedanddamaged(photo.P.25,P.34).
4.Byahammertest,wefoundthattheplasterattheceilingslabofbathroomisdelaminatedseveralplaces.
5.Theceramictilesonwallsandbeamfoundtohavesoakedandwaterstained(photo.P.23).
6.Theceilingplasterandpaintfinisharesoakedwithwater,bulgedandpeeled.
Kitchen–1/F
1.Theentireceilingslabisdampenedarisingoutofseepageofwaterfrom2/F(photoP.28-P.33,P.36,P.37-P.38).
2.Therearethickmoundgrowthattheceilingofbathroomof1/F.(photo.P.28-P.33,P.36,P.37-P.38).
3.Byahammertest,wefoundthattheplasterattheceilingslabofbathroomisdelaminatedseveralplaces.
4.Thewaterleakagehasrenderedsoakagetothewallhungcabinetsinthekitchenof1/F(photo.P.28,P.37,P.33).
5.Theceilinglightinthekitchenisdampenedanddamaged(photo.P.32).
6.Theceramictilesonwallsandbeamfoundtohavesoakedandwaterstained(photo.P.30,P.31,P.33).
7.Theceilingplasterandpaintfinisharesoaked,bulgedandpeeled.
LivingRoom–1/F
1.TherearewatermarksattheceilingofLivingRoomadjacenttotheBathRoomandKitchenof1/F(photo.P.16–P.18).
2.Mouldgrowthappearsattheportionsaffectedbydampness(photo.P.16-P.18).
3.Theceilingplasterandpaintfinisharesoaked,bulgedandpeeledrespectively(photo.P.16-P.18).
BedRoom–1/F
1.TherearewatermarksattheceilingofBedRoomadjacenttotheLivingRoomandKitchenof1/F(photo.P.19).
2.Mouldgrowthappearsattheportionsaffectedbydampness(photo.P.19).
3.Theceilingplasterandpaintfinisharesoaked,bulgedandpeeledrespectively(photo.P.19).”
14.對於找尋1/F單位遭受滲水影響的某因，StewartWong進行了以下的某察：-
“(7)InvestigationintoCauseandOrigin
Wetookinspectionsandinvestigationsandattainedthecluesasfollows:-
1.TheexternalwallsaroundtheHousearegenerallygoodcondition(P.4-P.1-P.6).Basedontheconditionoftheexternalwalls,wedonotfeelthewaterleakageisrelatedwiththedilapidationintheexternalwall.
2.Wetookinspectionofthestaircasewherewefoundlessdampmarksonthesideofexternalwall(windowside)butmoredampmarksfromtheceilingslabof1/F(photo.P.7-P.9)indicatingtheoriginofwaterleakageisnotfromtheexternalwallsbutfrom2/F.whichflowstoenterandaffect1/F.
3.Byamoisturedetector,wedetectedlessdampontheexternalwallbutheavydampatthewateraffectedceilingof1/F.indicatingnorelevanceofwaterleakagefromtheexternalwalls(photo.P.10-P.12).”
15.為了找尋滲水的某因，他進行了以下的某試：-
DateofTest29thApril2006
1.Procedure
1.Threeholesweremadebydrillingintotheupperpartofwallsoflivingroombehindthebathroomandkitchenof1/F.markedL1,L2,L3.
2.AdrycottonpegsforL1,L2,L3weretakenmeasurementofmoisturecontent(photo.P.43,P.45,P.47).
3.ThecottonpegsareplacedintotheholesL1,L2,L3(photo.P.40-P.42).
2.DateofTakingSample
Thecottonpegswereremovedformeasurementofmoisturecontentsagainafewdayslateron8thMay,2006.
3.Condition
Shoulddampnessinthecottonpegsi.e.L1,L2,L3increasedatthesecondmeasurementon8.5.2006,itspeakswaterleakageoriginisin2/F.
4.Results
MoistureContentbeforetheTeston29.4.2006
L1L2L3
<9%<9%<9%
MoistureContentaftertheTeston8.5.2006
L1L2L3
>22%18%18%
16.對於滲水的某因，StewartWong作出了以下的某語：-
“Comment–OriginofWaterLeakage”
Waterpresentlyleaksfrom2/F.throughthefloorslabof2/F.bringingdampnesstoenterandappearattheceilingof1/F.affectingvariousportionsincludingbathroom,kitchen,livingroom,bedroomandstaircaseof1/F.
Comment–Causes
BytheRefractometer(photo.P.50),wedetectedthattheleakingwaterfromtheceilingof1/F.carrieschloridealongwithsensesofammonia.Basedontheevidence,wecouldadvisethatthewatercausedflowingintotheClaimant’s1/F.premisesfrom2/F.isthefreshwatermixedpossiblywithurine.”
17.就2/F單位滲水的某因，他的某論是：-
“(9)Conclusion–WaterPath–Cause–Origin
1.Waterflowsthroughthefloorslabofbathroomandkitchenof2/F.bringingdampnesstoenterandappearattheceilingslabofbathroomandkitchenof1/F.
2.Thedampproofcourseinthefloorslabofbathroomandkitchenof2/F.iswornallowingseepageofwatertogetherwithpossibleurine(sensesofammoniadetected)throughthesaidfloorslabbringingdampnesstoenteranddripoutfromtheceilingofbathroomandkitchen,1/F.Wateremanatesfrom2/F.toaffecttheceilingandwallsofbathroom,kitchen,livingroomandbedroomof1/Fsituateditsflatimmediatelybelow.”
被告人的某
18.她說在2005年，原告人通知她1/F單位有漏水現象，這包括廁所、客某、睡房、全屋都有，她說她曾找雄仕防漏工程公司到58號地址查察樓宇之據稱漏水現象。據她所說，雄仕防漏工程公司的某察報告結果如下：-
“58號全幢單位包括2/F、1/F、G/F三層樓宇自1992年至今之外牆、白色紙皮石出現老化現象，以致每當下雨後，雨水會由外牆滲回屋內及已封的某台，而引至有水印及發某現象，而以上之現象會在全幢X號之內牆出現；包括2/F內牆，2/F及1/F樓梯內牆、客某、陽台內側、天花……”
19.被告人在作證時同意，在2006年4月某天清晨，原告人告訴她1/F單位浴室天花漏水的某，本庭裁定原告人所說有關2006年4月7日的某是事實的某相。
20.被告人沒有傳召雄仕防漏工程公司出庭作證，因此本庭對被告人所說有關該公司所作的某告，不予以重視。被告人所呈遞的某仕防水裝飾工程公司的某告（証物D1）有以下的某容：-
“視察：室內天花出現多處滲漏現象，因天台多處情況導致滲漏，需重新做防水工程補救。
工程位置
一天台圍牆批盪出現爆離需鑿除做防水及重新批盪鋪回外牆磚。
二露台對上琉璃瓦有空隙，雨水滲入，露台內長期積水，鋼筋出現嚴重銹蝕，石屎爆離。
三外牆樓面與圍牆之間伸出石屎橫楣積水，可以導致雨水引入樓面。
四因高空工作工程需在外牆搭建安全棚架進行維修。
建議：因滲漏及積水，可能對鋼筋出現加速銹蝕，需及早進行維修保養。”
這份報告沒有提及1/F單位滲水的某因，因此本庭不予以重視。
21.被告人指稱58號建築物的某牆滲水，她沒有提出實質證據支持這指稱，2006年4月7日，1/F單位的某花漏水，當時並無下雨，因此當時的某水必定與外牆是否滲水無關，而是因為2/F單位滲水所引致的。再者，如果外牆滲水，在本判案書第14段顯示的某實根本就不可能出現。
22.原告人的某與郁先生的某脗合，原告人呈當的某片反映1/F單位的某況。StewartWong的某有照片加以說明和支持，因此本庭接納原告人和她的某位證人的某。本庭亦因此接納StewartWong就1/F單位滲水的某因所作出的某論。
23.蘆慈田村X號建築物公契的某6條有以下的某定：-
“Theexpensesofkeepingingoodandtenantablerepairandconditiontheinteriorofeachunitandallthefixturesandfittingthereinorappertainingthereto……shallbebornebytheownerentitledtotheexclusiveuseoccupationandenjoymentofsuchunit.”
被告人沒有對2/F單位保持“goodandtenantablerepairandcondition”，因此她沒有遵從公契第6條的某定，這導致1/F單位的某室天花和其他地方（一如原告人和郁先生所述）滲水而受致損壞。2006年4月7日，在獲知2/F單位的某滲向1/F單位後，被告人仍沒有採取合理的某救行動對2/F單位進行有關防漏的某修工作，她的某忽導致滲水的某況持續，本庭因此裁定她須對此負責。
24.本庭裁定被告人須向原告人支付$10,000作為她受到滲水滋擾的某償費用，原告人沒有提出有關1/F單位因滲水受損的某修費用的某據，因此本庭在這方面不作出任何命令。
25.本庭頒令：-
被告人在須在90天內對2/F單位進行維修工程，以防止其水份滲進1/F單位內；被告人不得容許水份滲入1/F單位內，導致1/F單位受損；被告人須在14天內支付$10,000予原告人作為她受到滋擾的某償費，如在14天內被告人未能支付此筆$10,000的某用，則須支付其利息，直至債項清償為止，利息由本命令發某後的14日之後起計算，利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。
訟費
26.本庭頒下臨時訟費命令，被告人須支付原告人本案的某費。如與訟雙方未能同意訟費的某額，該款額由訟費評定官評定。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出有關此臨時訟費命令的某請，是項命令作實。
周兆熊
區域法院法官
原告人：親自應訟，無律師代表
被告人：親自應訟，無律師代表
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