湖南某衡阳市X区人民法院
民事判决书
（2011）雁民一初字第X号
原告魏某，男，43岁。
委托代理人周某节，湖南某天律师事务所律师。
被告衡阳永大房地产开发有限公司，住所地衡阳市X区湖南某X号。
法定代表人谭某，该公司总经理。
被告罗某，男，49岁。
委托代理人莫彬彬，湖南某彬彬律师事务所律师。
被告刘某乙（原系罗某之妻），女，33岁。
原告魏某因与被告衡阳永大房地产开发有限公司（以下简称衡阳永大公司）、罗某、刘某乙发生商品房买卖合同纠纷，于2011年5月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员刘某乙国担任审判长，审判员段水源、人民陪审员刘某乙贵参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员李媛担任记录。原告魏某及其委托代理人周某节、被告罗某及其委托代理人莫彬彬、被告刘某乙到庭参加了诉讼，被告衡阳永大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某诉称：2002年元月，罗某挂靠衡阳永大公司开发建设衡阳市X区金玛园B、C、D栋项目（即黄茶路X号项目），衡阳永大公司向罗某出具了特别授权委托书。2004年2月25日，罗某作为衡阳永大公司的代理人将衡阳市X区X路X号C栋壹楼X.23的房屋出售给魏某，价格200万元，并与魏某签订了“商品房购销合同”及“补充协议书”各一份。事后，魏某依约交清了全部购房款及相关的税费，衡阳永大公司及罗某向魏某仅交付了595.83的房屋，并先后为魏某办理了595.83（分摊面积除外）的房屋产权证、土地使用权证。2006年2月25日，衡阳永大公司与罗某因项目贷款需要，借魏某坐落在衡阳市X区C栋一层X号门面43.3抵押给衡阳市商业银行珠晖支行，并约定将其衡阳市X区X轴至37轴交N轴至S轴部分抵换37轴至41轴交B至N轴面积作为担保。事后，魏某多次要求衡阳永大公司及罗某偿还银行借款并交付该房屋、办理房屋产权证及土地使用权证，衡阳永大公司及罗某均以各种借口推脱。刘某乙系罗某之妻，又系衡阳市X区金玛园项目部的工作人员。2008年3月5日，刘某乙在明知魏某已购买金玛园一楼门面的情况下，代表衡阳永大公司项目部将魏某的门面租赁给丁亚军。2011年3月，罗某与衡阳永大公司及刘某乙联手将商业银行珠晖支行的借款归还，伪造购房合同，并将借魏某102.43的房产出售给刘某乙，且于2011年4月14日办理了房屋产权证，导致魏某所购房屋不能办理房屋产权证，故诉诸本院。请求法院：1、判令衡阳永大公司及罗某继续履行与魏某签订的“商品房购销合同”；2、依法确认衡阳永大公司及罗某与刘某乙签订的“商品房买卖合同”无效；3、判令衡阳永大公司及罗某、刘某乙将位于衡阳市X区X路X号金玛园C栋壹楼X.43的房屋交付给魏某；4、判令衡阳永大公司为魏某办理好衡阳市X区X路X号C栋壹楼X.43的房屋的房屋产权证、国有土地使用证；5、判令三被告赔偿门面租金损失36000元；6、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告衡阳永大公司未到庭参加诉讼，亦没有提供书面答辩意见。
被告罗某在庭审中口头辩称：罗某与衡阳永大公司系代理关系，并不属挂靠关系，金玛园项目开发实际是由衡阳永大公司开发的，魏某与衡阳永大公司签订的商品房买卖合同属无效合同，因签合同时，该项目未办理任何审批报建手续，且没有商品房预售许可证，同时魏某与衡阳永大公司仅属借贷关系，魏某并未交200万元购房款给衡阳永大公司。
被告刘某乙在庭审中口头辩称：刘某乙与本案无任何关系。刘某乙仅在衡阳永大公司任职，在此期间，魏某并没有交200万元给衡阳永大公司。刘某乙在买魏某房屋时，代罗某偿还了20万元给魏某，因此，对于刘某乙与衡阳永大公司签订的房屋买卖合同，与魏某、罗某的借款关系无关。
在本院指定的举证期限内，魏某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下十八份证据。
1、魏某的身份证，用以证明原告魏某的主体资格；
2、衡阳永大公司的营业执照，用以证明被告衡阳永大公司的主体资格；
3、罗某的户籍证明，用以证明被告罗某的主体资格；
4、刘某乙的户籍证明，用以证明被告刘某乙的主体资格；
5、罗某与刘某乙的婚姻登记表，用以证明双方系夫妻关系；
6、商品房购销合同，用以证明魏某与衡阳永大公司及罗某的房屋买卖关系；
7、购房补充协议书，用以证明魏某与衡阳永大公司及罗某的房屋买卖关系；
8、红线图，用以证明魏某购买房屋座落的位置及面积；
9、授权委托书，用以证明衡阳永大公司已授权罗某为金玛园项目负责人；
10、收据，用以证明魏某已交清全部购房款；
11、承诺书，用以证明衡阳永大公司及罗某借魏某的房屋抵押贷款；
12、承诺书，用以证明魏某同意借门面给衡阳永大公司、罗某作抵押贷款；
13、收据，用以证明魏某已付清了房屋办证费用；
14、完税证，用以证明魏某对办证房屋所完税情况；
15、商品房买卖合同，用以证明衡阳永大公司、罗某与刘某乙达成的房屋买卖关系；
16、刘某乙的房屋产权证，用以证明房屋买卖情况；
17、收据，用以证明刘某乙代丈夫罗某偿还借款情况；
18、租赁合同，用以证明罗某将魏某的房屋出租给他人的情况。
被告罗某在举证期限内未向本院提交任何证据。
被告刘某乙为支持其辩解意见，提供了以下证据材料：
本院（2010）雁民一初字第X号民事调解书，用以证明刘某乙与罗某离婚及财产分割情况。
经庭审质证，罗某、刘某乙对魏某提供的上述十八份证据，除证据十外，其余均无异议。对魏某提供的证据十，罗某、刘某乙认为该收据数字为200万元，实际收到100万元。魏某对刘某乙提供的证据真实性无异议，但对关联性有异议。
本院经审查后认为，对魏某提供的证据十，有罗某、陈某、李芝桂的签字确认，同时加盖了金玛园项目部的财务专用章，故该项证据可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。鉴于衡阳永大公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃自己的诉讼权利和质证权利。故本院对魏某提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，以上证据可以作为认定案件事实的依据。刘某乙提交的证据内容真实、来源合法、与本案相关联，对上述证据本院依法予以确认。
根据魏某及刘某乙提供的证据及其到庭当事人的陈某，本院经审理查明：2002年1月1日，罗某挂靠衡阳永大公司建设衡阳市X区金玛园B、C、D栋项目（即黄茶路X号项目），同时衡阳永大公司向罗某出具了特别授权委托书，内容为：负责该项目工程质量、安某、进度、人事、财务、销售等开发日常事务工作。2004年2月25日，罗某代表衡阳永大公司与魏某签订了一份“商品房购销合同”及“补充协议书”（均加盖衡阳永大公司公章），合同约定：衡阳永大公司将衡阳市X区X路X号C栋壹楼门面，总面积为698.23，以200万元出售给魏某，补充协议还约定：衡阳永大公司收到魏某购房款之日起，其承建金玛园C栋一楼（附平面图）所划区域门面归魏某所有。魏某于2004年2月27日向衡阳永大公司金玛园项目部付清了全部购房款（200万元）。罗某代衡阳永大公司交付了698.23的房屋给魏某。2005年2月4日，衡阳永大公司到衡阳市房产产权监理处补办了衡阳市X区X路X号金玛园小区C栋预许字（2005）第X号商品房预售许可证。2006年2月25日，罗某因项目贷款需要，衡阳永大公司向魏某出具承诺书：我公司因向市商业银行贷款，以金玛园小区C栋，底层面37轴至57轴交B轴至Y轴部分面积作为抵押，该区域内有37轴至41轴交B轴至N轴部分面积原已经出售给魏某。为保障魏某的利益不受损失，本公司现以21轴至37轴交N轴至S轴部分面积暂抵换37轴至41轴交B轴至N轴面积作担保。同时，魏某又在罗某的请求下，向衡阳市商业银行珠晖分行出具了承诺书：借款人罗某用衡阳永大公司黄茶路X号金玛园小区C栋一层门面547.03向贵行抵押贷款45万元，对此抵押物及面积、位置本人无任何异议（抵押门面图上位置为37轴至57轴交B轴至Y轴的部分）。事后，经征得魏某同意，从魏某已购买的房屋中暂借部分面积（102.43）与衡阳永大公司未出售的一楼面积合为一体向衡阳市商业银行珠晖支行进行了抵押贷款。2006年8月1日、10月19日、2007年4月3日，魏某向衡阳永大金公司金玛园项目部及税务部门交清了办证费及契税等，衡阳永大公司为魏某办理了595.83（分摊面积除外）的房屋产权证、土地使用权证。嗣后，魏某多次要求衡阳永大公司及罗某偿还银行借款并归还抵押的房屋，为其办理房屋产权证及土地使用权证，衡阳永大公司与罗某均以各种理由推脱。
另查明，罗某与刘某乙于1999年8月8日登记结婚，系夫妻关系，在罗某开发金玛园项目过程中，刘某乙系金玛园项目部的工作人员。2011年3月，罗某与衡阳永大公司、刘某乙将衡阳市商业银行珠晖支行的借款偿还后，将魏某购买的房产102.43出售给刘某乙，在办证过程中向衡阳市房产部门递交了罗某之姐罗某容代刘某乙与衡阳永大公司的委托代理人罗某于2005年4月5日签订了衡阳市X区X路X号金玛园C栋X号《商品房买卖合同》，且于2011年4月14日办理了房屋产权证。本案在审理中，刘某乙于2011年7月26日又将该房屋卖给了王铁、张海燕，并办理了过户手续。
再查明：罗某与刘某乙经本院于2010年6月29日调解离婚，刘某乙分得门面及房产839.83，罗某分得门面1824.13。本案在审理过程中，罗某同意将刘某乙所购的金玛园C栋一楼X号门面21轴至41轴交M轴至Q轴和24轴至29轴至Q轴至S轴部门面积划归魏某所有，并与其X号门面合并成新X号门面，面积以房地局测量为准，具体位置附图。在办理有关手续中，刘某乙以本院已调解离婚，财产已分割为由，向本院提出异议，以致双方协商未果。
本案在诉讼过程中，魏某申请撤回对衡阳永大公司及罗某、刘某乙将衡阳市X区X路X号金玛园C栋X楼X.43的房屋予以返还，并责令衡阳永大公司办理好房屋所有权证和国有土地使用权证及主张衡阳永大公司及罗某、刘某乙赔偿门面租金损失36000元的诉讼请求。
本院认为：魏某与衡阳永大公司及罗某于2004年2月25日签订的商品房购销合同及补充协议书，系双方的真实意思表示，其内容未违背法律法规强制性规定，应合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。魏某按合同约定付清了购房款，衡阳永大公司及罗某亦按约定面积向魏某交付了房屋，事后，衡阳永大公司补办了商品房预售许可证。但在合同履行过程中，因罗某某项目急需资金，衡阳永大公司及罗某向魏某出具承诺，从魏某已购房中借用部分面积与衡阳永大公司未出售的面积合为一体进行抵押贷款，借款期满后，并已归还。但衡阳永大公司及罗某违背诚实信用的原则，将借用的房产视为己有，并为刘某乙办理了有关产权手续，从而酿成纠纷，衡阳永大公司及罗某应负全部责任。罗某与刘某乙原系夫妻关系，罗某在开发金玛园项目部期间，刘某乙系该项目部工作人员。衡阳永大公司及罗某、刘某乙明知金玛园C栋X号门面已出售给了魏某，又将该门面出售给刘某乙，双方之间系恶意串通，严重损害了第三人的利益，故对魏某要求确认罗某之姐罗某容代刘某乙与衡阳永大公司的委托代理人罗某签订的《商品房买卖合同》无效的请求，本院予以支持。对魏某要求衡阳永大公司及罗某继续履行与魏某签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，因魏某主张的102.43房屋产权证已办理在他人名下，在该产权登记行为未经相关行政部门撤销前，该房屋的交付及办理产权和土地使用权证在事实上已不能履行，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告衡阳永大房地产开发有限公司、被告罗某于2005年4月5日与罗某之姐罗某容代被告刘某乙签订的购买位于衡阳市X区X路X号金玛园C栋X楼X号房的《商品房买卖合同》无效；
二、驳回原告魏某的其他诉讼请求。
本案受理费为7990元，财产保全费2750元，合计10740元，由被告衡阳永大房地产开发有限公司、罗某、刘某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某衡阳市中级人民法院。
审判长刘某乙国
审判员段水源
人民陪审员刘某乙贵
二○一一年十一月二十八日
代理书记员李媛
校对人：李媛
注：本案适用法律条款见
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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