上诉人（原审原告）李X。
上诉人（原审原告）孙XX
被某诉人（原审被某）邓X。
被某诉人（原审被某）李XX。
上诉人李X、孙XX因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李X、孙XX在原审法院起诉称：北京市X区XXX室、X室和X室原系XX部的公房。X室的承租人为原告李X，X室和X室的承租人为邓XX，其子李XX实际使用。1991年至2003年期间，原告一直与被某邓XX次子李B一家共同居住某上述房屋内，原告居住X室，李B一家居住337和X室。2003年，李B一家搬出X室和X室，被某李XX一家搬入。后被某李XX向原告提出轮换租用对方房屋以便单独居住某方案，并以孩子上小学为由提出要先行居住某述房产。出于对被某李XX家人处境的理解，原告同意了被某李XX提出的方案。2003年9月15日，原告与二被某就上述房屋的相互租赁事宜达成了口头协议。约定原告先将X室出租给被某李XX一家居住，租赁期为2003年9月15日至2008年9月15日。从2008年9月15日至2013年9月15日，二被某再将X室和X室出租给原告居住。随后，合同各方实际履行了该口头协议，期间未产生任何争议。2008年9月15日，上述租赁期限届满后，二被某恳求原告延长租期时间，并以书面形式续订了《住某租赁协议》，原告将X室出租给二被某的租赁期限延长至2010年9月15日，二被某将X室和X室出租给原告居住某时间相应调整为2010年9月15日至2015年9月15日，双方的租金价格也签订的十分清楚，其他内容不变。2010年9月15日经延长的租赁期限届满，但二被某至今未将X室和X室腾退交给原告使用。原告认为，原、被某双方签订的《住某租赁协议》为当事人各方的真实意思表示，并未违反国家有关法律法规的规定，且产权单位亦表示认可，应为合法有效。原告自上述《住某租赁协议》签订之后至今，克服了子女上学、租金上涨等多种困难，一直本着诚实信用的原则严格地按照协议履行着自己的合同义务，从未要求对合同内容进行变更或违反合同约定。二被某的上述做法严重违反了双方签订的《住某租赁协议》和我国的相关法律法规，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，要求：判令二被某依据《住某租赁协议》腾退北京市X区XXX室和X室，并将两间房屋交由原告使用；诉讼费由被某负担。
李XX在原审法院辩称：2003年9月15日，就我租赁北京市X区x号房屋一事，我与原告达成的是书面《房屋租赁合同》，并非口头协议，该合同中没有任何字样和任何条款规定了“相互租赁”的内容。2006年11月2日原告李X与我续签了第二份书面《房屋租赁协议》，亦非口头协议。该协议中亦未约定“相互租赁”的内容。2008年9月15日，原告孙XX突然提出要收回X号房屋，当时我没有任何心理准备，我跟原告说即使到别处租房或买房也要一段时间，不能马上搬走。原告孙XX称可以允许一段时间，条件是要求我将X号和X号房屋租给原告使用。原告明知X号和X号公房的承租人是被某邓XX而不是我，我在未得到承租人书面同意或者授权的情况下，无权将公租房转租给他人使用。故该转租行为无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
邓XX在原审法院辩称：我与原告之间不存在任何房屋租赁合同关系。北京市X区XXX室和X室是我承租国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心房产基建处的产权房，该房屋永久性归我使用，且产权人也不允许我将上述房屋转租给他人，因此原告的诉讼请求没有任何事实依据。被某李XX对X室和X室房屋没有转租权，李XX与原告达成的任何转租上述房屋的行为均无效。原告诉称产权单位对转租“亦表示认可”不属实，租赁合同中第六条第1款明确规定承租人不得转租。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
原审法院经审理查明：原告李X系北京市X区x号房屋的承租人，被某邓XX系北京市X区x、X号房屋的承租人。
2003年9月15日，原告孙XX与被某李XX就北京市X区x号房屋签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋的租期为三年，自2003年9月15日至2006年9月15日。合同期满后出租方如未遇特殊情况（居住某拆迁等）可顺延两年，租金每月800元，以一年方式结付。
合同到期后，原告李X与被某李XX于2006年11月2日就上述房屋再次签订《住某租赁协议》，约定甲方（即本案原告李X）同意乙方（即本案被某李XX）续租一年，租期自2006年9月16日至2007年9月15日，月租金为一千元，租金以现金方式支付全年。
2008年9月15日，原告孙XX与被某李XX就上述房屋再次签订《住某租赁协议》，约定：双方就乙方继续租用西城区X号住某一事，在双方前期协议的基础上，经过充分协商，甲（即本案原告孙XX）乙双方达成续租协议如下，自2008年9月15日至2010年9月15日将甲方的产权房X室租给乙方居住，自2010年9月16日至2015年9月15日将乙方的产权房X门X-X号两间住某租给甲方居住。甲方从2003年9月15日将X号一室租给乙方使用，租期为两个阶段共伍年，现已到期。甲方同意乙方再续租贰年，唯一条件是：到2010年9月15日到期后，甲方租乙方的同一单元内337-X号两间住某。租期为伍年。甲方将X号房租给乙方，月租金为人民币壹仟元整，租金以现金方式支付全年。自2010年9月15日起，乙方将337-X号两间住某租给甲方居住，月租金为壹仟伍佰元整，租金以现金方式支付全年……
另查，被某李XX交纳了在上述房屋内居住某间的租金。原告二人于2010年11月底搬回西城区X号房屋内居住。北京市X区x、X号房屋现无人使用。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人当庭陈述、住某租赁协议、住某、房屋租赁合同等相关证据在案佐证。
原审法院判决认为：北京市X区x、X号房屋的承租人系被某邓XX，被某李XX既非上述房屋的产权人，亦非承租人，故其与原告孙XX于2008年9月15日签订的《住某租赁协议》中，约定2010年9月16日至2015年9月15日将上述房屋租给孙XX居住某内容应属无效。原告据此要求二被某将上述房屋交给其使用，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：驳回原告李X、孙XX的诉讼请求。
李X、孙XX不服原审判决，以其与李XX达成过互相租赁房屋的口头协议并在2008年在租赁协议中予以体现，邓XX对此知情且未提出异议，应视为认可协议为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求。
邓XX、李XX同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋的承租人为邓XX，李XX无权将该房屋出租给孙XX。现邓XX明确表示不同意李XX与孙XX所签《住某租赁协议》中的相关内容，故李X、孙XX要求邓XX、李XX履行协议缺乏法律依据。李X、孙XX主张邓XX对李XX与孙XX互相租赁房屋的事实知情的上诉理由，缺乏充分证据予以支持，本院不予采纳。李X、孙XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由李X、孙XX负担(已交纳)。
二审案件受理费七十元，由李X、孙XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王爱红
代理审判员李某龙
代理审判员万丽丽
二○一二年三月十六日
书记员杨洁
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