上诉人（原审被告）某某。
法定代表人朱某，总经理。
委托代理人冯某乙。
被上诉人（原审原告）北京市X区某某学。
法定代表人张某，校长。
委托代理人魏某某。
北京市X区某某学（以下简称某某学）与某某（以下简称某某）房屋租赁合同纠纷一案，某某不服北京市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
某某学在原审法院诉称：2005年10月11日，我校与某某签订北京市X区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同（以下简称出租合同），约定，某某租赁我校北楼X层1间450平方米的房屋用于经营，租期自2005年10月11日至2010年10月10日，年租金500000元，分两次交清，2005年10月20日首付250000元，2006年7月10日第二次付250000元，某某必须按照先付款后使用的原则；承租期间以后每次付款时间以此类推；我校同意给某某3个月的装修时间，自2006年1月11日起计付租金；任何一方违反本合同或未经双方商定无故提前终止合同，须赔偿对方年租金的10%。2010年1月1日，某某又与我校签订补充协议，约定某某增加租用我校北教学楼西侧平房，使用期限自2010年1月1日至2010年10月10日；月租金11000元，交付租金时间与原合同时间一致，某某逾期交付租金每拖延一日按未交款的1‰支付违约金。依据出租合同，某某应付我校2010年1月11日至2010年10月10日租金375000元，依据补充协议，某某应付我校2010年1月1日至2010年10月10日租金102666.67元，合同到期后自然终止，但某某至今分文未付，且仍在使用上述房屋。对于上述租金，经我校多次催某，某某曾承诺定期给付，我校向某某送达了催某，但某某仍未支付，已严重违约。综上，根据北京市X区教委下发的关于教育系统房屋不准学校出租的规定，我校已决定将涉案房屋改为教职工食堂用房，为维护我校的合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令某某给付我校2010年1月11日至2010年10月10日北楼X层450平方米房屋租金375000元，判令某某给付我校2010年1月1日至2010年10月10日租用我校北教学楼西侧平房租金102666.67元，合计租金477666.67元；2、请求判令某某赔偿我校租用450平方米房屋的违约金50000元；3、请求判令某某腾退上述两处租赁房屋，并判令某某给付上述两处房屋自2010年10月11日起至某某腾退房屋之日止的使用费（日使用费参照原合同租金标准计算）；4、本案诉讼费由某某承担。
某某未提交书面答辩意见及证据。
原审法院经审理查明：2005年10月11日，某某学（出租方）与某某（承租方）签订北京市X区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同。合同约定，某某学将坐落在其校内的北楼X层房屋1间出租给某某用于经营，房屋使用面积为450平方米；租期自2005年10月11日起至2010年10月10日止：年租金为500000元，分两次交清，付款时间为合同签订10日内即2005年10月20日首次付款250000元，第二次为2006年7月10日付款250000元，承租期间以后每次付款时间以此类推；某某学同意给某某3个月的装修时间，自2006年1月11日起计付租金；某某不得随意损坏承租房屋等相关设施，如需装修和改变原结构，须事先征得某某学书面同意，所需费用由某某负责，退租时，某某学有权要求某某恢复原状或根据实际向某某学交纳恢复工程所需费用；租期内的水、电、暖某、煤气、电讯资费、绿化排污、垃圾等均由某某负责；租赁期满后，本合同自行终止，届时某某需按时将房屋归还某某学，如某某要求续租，则需提前30日以书面形式向某某学申请，某某学在接到申请后10个工作日内书面答复，续租需双方重新签订合同；租赁期满不再续租或合同解除，某某应按时搬出全部物品，将房屋交还某某学，超过7日房屋仍有余物的，视为某某自动放弃所有权，某某学有权处置；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同或未经双方商定无故提前终止合同的，须赔偿年租金的10%给对方；本合同未尽事宜，双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；合同还约定了其他内容。
合同签订后，双方均按该合同的约定履行了合同约定的内容，某某已经支付房屋租金至2010年1月10日止，但某某自2010年1月11日起至今未能向某某学支付合同约定的租金及租期届满后的房屋使用费。
2010年1月1日，双方又签订补充协议；协议约定：因某某经营场地有限，经申请借用某某学北教学楼西侧平房（约15平方米左右）由某某使用；使用期限自2010年1月1日至2010年10月10日，某某按每月11000元支付使用费；交付使用费时间与原合同交款时间一致，如逾期交付，每拖延1日按照未交款项的千分之一向某某学支付违约金，逾期交付使用费超过1个月，某某学有权解除补充协议，收回上述平房；该协议还约定了其他条款。该协议签订后，某某学将约定的房屋交付了某某使用，且某某至今未支付该房屋使用费。
另查，本案诉争房屋的产权为北京市X区教委。某某学于2008年11月25日取得海淀区教委许可，许可某某学将该校北楼X层出租给某某经营使用，使用期限为2006年1月1日至2010年10月10日。
庭审中，某某学放弃要求某某支付北教学楼西侧平房的违约金的诉讼请求。
上述事实，有某某学向法庭提供的北京市X区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同、补充协议、催某、承诺书、产权证、出租许可证及开庭笔录在案佐证。
原审法院认为：双方签订的房屋出租合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，且某某学所出租的房屋也经该房屋产权人同意，并已取得出租许可，故双方所签订的租赁合同及补充协议合法有效，具有法律约束力。合同签订后，某某学已依据合同及补充协议的约定，依约交付了所出租的房屋，但某某除已支付了租赁合同约定的2010年1月10日前的房屋租金外，其余房屋租金均未能支付，系违约行为，应承担违约的民事责任，支付所欠租金及合同、协议约定的违约金。故某某学主张某付房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。庭审中，某某学放弃了某某学放弃要求某某支付北教学楼西侧平房的违约金的诉讼请求，对此，法院不持异议。鉴于双方所签订的租赁合同及补充协议约定的租赁期限已届满，且双方未能续签租赁合同，因此，双方之间的租赁合同关系已终止，某某应当将所承租的房屋如约予以返还，但某某至今仍占用所承租的房屋经营至今，某某仍应支付租赁合同期满后至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照双方合同及补充协议约定的租赁标准支付。故某某学要求某某腾退所承租的房屋，并支付租赁合同期限届满后至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合双方合同约定，亦于法有据，法院予以支持。某某经法院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉，但不影响法院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、某某于本判决生效后十日内给付北京市X区某某学北楼一层四百五十平方米房屋自二Ο一Ο年一月十一日起至二Ο一Ο年十月十日止的租金三十七万五千元、违约金五万元、北教学楼西侧平房自二Ο一Ο年一月一日起至二Ο一Ο年十月十日止的租金十万二千六百六十六元六角七分，合计五十二万七千六百六十六元六角七分。
二、某某于本判决生效后三十日内将坐落在北京市X区某某学院内北楼一层四百五十平方米的房屋和北教学楼西侧平房一间腾空交付原告北京市X区某某学，并支付上述房屋自二Ο一Ο年十月十一日起该房屋腾空之日止的房屋使用费（房屋使用费的支付标准：北楼一层四百五十平方米的房屋按年租金五十万元标准支付，北教学楼西侧平房一间按月租金一万一千元标准支付）。
某某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审，诉讼费由对方承担。实体上没有具体的请求。其主要上诉理由是：一审法院事实不清，审理程序违法。
某某学服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：某某在一审中经法院合法传唤未出庭，也未提交证据，应当视为其放弃了举证权利，其在二审中提出一审法院未指定举证期，侵害了其诉讼权利，该理由不能成立。某某称其向一审法院提交了延期审理申请书、调查取证申请书、鉴定申请书，却未在二审中向本院提交或提出相关理由，其以此要求将本院发回重审，依据不足。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。某某在一审中放弃答辩权利，在本院审理中又未提出实体上具体上诉请求，其要求本院将本案发回重审的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千六百二十二元，由某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千二百四十四元，由某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘新泉
审判员王良胜
代理审判员刘磊
二0一一年八月十二日
书记员索彤
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