上诉人（原审原告）梁某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市某公司职员，住（略）。
被上诉人（原审被告）A公司，住所地（略）。
法定代表人耿某，董事长。
原审第三人徐某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
原审第三人苑某，男，X年X月X日出生，汉族，A公司退休职工，住（略）。
上诉人梁某因租赁合同纠纷一案，不服（略）人民法院某民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
梁某在原审法院起诉称：（略）A胡同X号3、X幢房屋现为梁某所有。该房屋由A公司自1998年7月2日起承租至今。该房屋为标准租私房。A公司承租房屋后至今未向梁某支付2010年度的租金，梁某曾多次向其催要，并多次要求与其协某，参照当前市场租金水平，重新确定租金标准，签订租赁合同，但A公司根本不愿支付租金。另外，A公司承租该房屋后，未经梁某允许，擅自拆改，搭建违章建筑，损毁房屋，导致该房屋严重受损、岌岌可危。A公司的上述行为已根本违约。梁某有权解除与A公司的租赁合同关系，并有权收回房屋。梁某为维护合法权益，现诉至法院：1、判令解除梁某与A公司双方关于（略）A胡同X号3、X幢房屋的租赁合同关系；2、判令A公司、第三人徐某、苑某将上述房屋腾空交还给梁某；3、判令A公司向梁某支付所欠租金26674.2元；4、本案诉讼费用由A公司承担。
A公司在原审法院答辩称:我们同意解除租赁合同。但现在还有房客在居住，不具备腾房条件，如何安置应由房主与房客自行协某。2009年我们与梁某签订房屋租赁合同，合同截止日期为2009年底，因此，2010年租金应为实际使某人承担。梁某取得产权的时间是2010年6月，故其只有主张此后租金的权利。
第三人徐某在原审法院答辩称：我出生在某街X号，就是A公司的现址。我父亲徐某在1956年前是A公司的私方法人，1956年公私合营后为A公司职工，我一家就住在A公司厂内。1966年，文化大革命期间，将我一家三口迁到某公园X号。这就造成了落实政策时，无法归还我家原有房产的情况，只好将我们继续安置在某公园X号。1981年后，国家陆续将私人房契发还原房主，A公司仍将我们安置到他人房产上。我们曾多次找A公司领导和上级主管单某反映，要求重新安置，A公司几任领导均以无房解决为由一托再托，多少年，我们不但一直被住房危险、漏雨困扰，还得年年自己花钱请人修补房屋，还不断收到房主起诉A公司连带起诉我们的五次诉讼。某公园X号房产，在1961年前由民族乐器厂承租，1961年经上级主管部门调剂，归A公司承租，1961年至2011年整整50年，产权人与A公司维系了半个世纪的租赁关系。综上，我们被A公司安置在某公园X号居住，四、五十年的历史遗留问题一直未得到妥善解决。现在我家人退休多年，且患有多种疾病，除此之外没有其他住房，不具备腾房条件。若我们腾房，希望法院体恤老百姓的疾苦，敦促A公司重新给我们安排合理住房，以免我们晚年居住之忧。
第三人苑某在原审法院答辩称：房屋是1968年开始入住的，公私合营时国家调配给A公司作为职工宿舍。1973年我结婚时，A公司分了一间某街的房屋居住。1979年单某将我调到涉案争议房屋，我于1979年开始交纳房租，交了大概10多年，单某每月扣钱后交给房管局，记不清何时开始不交了，应该是1981年或者1983年落实私房政策，房主有了房契后，房主与A公司签订了租赁合同，如何履行我们不清楚。我一直实际居住涉案房屋，户口上有我和我爱人芦曼，现无其他住房。我从未与房主、单某、房管局签过协某。
原审法院审理查明:一、梁某系某区某公园X号院3、X幢的产权人，该房屋建筑面积X幢X平米，X幢X.8平米，共计34.8平米。涉案房屋原产权人为梁某，梁某经继承取得该房屋产权，并于2010年6月8日取得涉案房屋产权证。二、第三人徐某的父亲徐某系A公司的退休职工，1966年底，A公司安排其住进涉案房屋（X幢）。第三人苑某系A公司的职工，1979年，A公司安排第三人苑某住进涉案房屋（X幢）。三、2006年7月3日，梁某与A公司签订协某，约定：按照某发X号文件有关规定订立租赁协某，2006年1月至2006年12月，房租每月35元每平米，2007年房租价格双方再进行新的约定。2007年6月19日，双方再行签订协某，约定2007年1月至2007年12月，房租每月35元每平米，2008年房租价格双方再进行新的约定。2009年7月22日，双方再行签订协某，约定2009年1月至2009年12月，房租每月35元每平米，2010年房租价格双方再进行新的约定。上述协某到期后，双方未签订新的租赁协某。四、《某区人民政府落实标准租私房政策办公室信访事项答复意见书》载明：根据某发A号，第二条第五款规定“单某租用标准租私房安排个人住用，由单某支付租金的，应当放开租金，由单某与产权人协某确定租金标准，重新签订房屋租赁合同；双方协某不成的，单某应当负责将承租人搬出。”因此，您（梁某）反映的问题，按照落实私房政策规定，应由承租单某：北京A公司墨汁厂负责解决。另，A公司原名称X京A公司墨汁厂。五、2011年9月5日，梁某向A公司邮寄“函告”一份，载明：我是梁某。虽经我本人多次催要，但贵司拖欠租金至今未付，同时贵司拒绝像往年一样重新协某确定租金标准，另行签订租赁合同。2010年6月我将该房屋过户给我孙子梁某，由其受让该租赁合同项下的全部债权，在告知贵司后，我又让我孙子梁某拿着新房产证找贵司协某，但贵司又再次予以拒绝。现我本人正式以书面形式再次告知贵司，要求贵司立即向我孙子梁某付清拖欠的全部租金，并与之协某，参照当前市场租金水平确定租金标准，重新签订租赁合同。2011年9月7日，梁某向A公司邮寄“函告”一份，载明：我是梁某。我本人曾多次要求贵司支付（略）A胡同X号3、X幢房屋2010年度租金14616元，并多次找贵司协某要求参照当前市场水平重新确定租金标准，但贵司一直予以拒绝。现我本人正式以书面形式再次告知贵司：请贵司在收到本函后3日内付清2010年度租金14616元，并参照当前市场水平相应提高租金标准，重新签订房屋租赁合同，否则我本人将解除该租赁协某。2011年9月13日，梁某再次向A公司邮寄“函告”一份，载明：我是梁某。虽经多次催告，但贵司至今仍未支付拖欠的租金。现我本人正式函告贵司：自即日起解除双方的租赁合同。请贵司在收到本函后三日内，将某区A胡同X号3、X幢房屋腾空交还给我本人，并付清全部应付租金。
原审法院认定上述事实，有各方当事人向法院提交的工商档案登记资料、房屋所有权证书、答复意见书、协某、函件及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：一、关于某屋的腾退。房屋所有权人对其房屋依法享有占有、使某、收益和处分的权利。公民合法的民事权益受法律保护。涉案房屋所涉争议的存在系历史原因造成，相关腾退问题应综合各方意见并结合现实存在的客观情况予以综合考量。在现无证据证明相关部门与单某存在明确的补偿标准与安置方案，且梁某亦无证据佐证实际居住人有其他房屋可供居住的情况下，法院认为涉案房屋尚不具备腾退条件。因此，法院对于某某主张要求腾退房屋及解除房屋租赁合同关系的诉讼请求不予支持。但需要指出的是，作为A公司应按照有关政策的规定，会同有关部门妥善解决争议问题。
二、关于某屋租金。1、2010年的租金问题。A公司与梁某之间存在房屋租赁合同，案件所涉诸份协某合法有效。双方当事人应当依约履行。A公司与梁某之间虽未在2010年签订新的租赁协某，但基于A公司的职工实际居住争议房屋，故法院仍应认定截止2010年6月双方当事人之间的租赁合同关系持续有效。2010年6月梁某成为争议房屋产权人，A公司由此提出梁某无权主张此前的租金的意见，法院认为：在2011年9月5日梁某向A公司邮寄“函告”中存在明确的债权转移的意思表示，该函件A公司虽然明确表示未收到且不予认可，但该函件的邮寄地址系A公司的注册地址且所附快运单某查询回单某以佐证该公司已经签收。因此，法院对所涉相关债权转移的效力应予确认。综上，现梁某主张A公司仍按照原约定的租金标准给付租金的诉讼请求，法院应予支持。A公司应支付梁某2010年的租金为14616元（34.8平米×35元×12个月）。2、2011年租金问题。2010年6月梁某成为争议房屋产权人，虽然A公司与梁某未签订书面房屋租赁协某，但基于A公司的职工实际居住争议房屋，故法院认定双方当事人之间存在事实上的房屋租赁合同关系。A公司应当履行租金的给付义务。现梁某主张因物价上涨因素，A公司就2011年租金的计付应按照有关部门发布的物价上涨幅度予以上调，故其主张的2011年的每平米的租金为38.5元（35元×110%）。就此，法院认为梁某在本案中仅以此为由要求上调租金缺乏依据，法院不予支持。A公司与梁某就2011年租金标准虽未达成一致意见，但可比照原租金标准执行，即每月35元每平米。因此，A公司应向梁某支付的2011年1月至9月的房屋租金为10962元（34.8平米×35元×9个月）。3、此后有关租金标准问题，梁某与A公司可另行协某确定，亦可通过其他有效途径予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，判决如下：一、A公司自本判决生效之日起十日内给付梁某自二0一0年一月至十二月的房屋租金一万四千六百一十六元。二、A公司自本判决生效之日起十日内给付梁某自二0一一年一月至九月的房屋租金一万零九百六十二元。二、驳回梁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
梁某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，支持梁某的全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院对于某件事实认定不清，对于某屋性质、房屋安全隐患和A公司具备安置条件没有认定。原审法院判决于某无据。
A公司答辩称：同意原审法院判决，不同意梁某的上诉请求。
徐某、苑某答辩称：同意原审法院判决，不同意梁某的上诉请求。我们没有能力腾房。
经审查，本院对原审法院查明之事实予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：由于某史原因，涉案房屋一直由A公司使某，后该公司安排徐某、苑某在此居住至今；此外，现若强制徐某、苑某腾退房屋可能会使某某、苑某陷入无处可居之境地。鉴于某某、苑某暂不具备腾退涉案房屋的条件，本院对梁某关于某退房屋的主张不予支持。关于某屋使某费标准问题，梁某之祖父曾就涉案房屋约定租金为每平方米35元，故一审法院认定仍按该租金标准支付房屋使某费并无不当。梁某称A公司具备安置条件，但根据查明的事实可知，A公司暂无法为徐某、苑某提供其他住房，因此梁某该上诉理由不成立。但需要指出的是，本案仅是暂不判令A公司及徐某、苑某腾退涉案房屋，因此A公司应当积极与梁某就房屋使某问题进行协某，尽力达成一致意见，以维护梁某的合法权益，促进各方当事人之和睦。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百三十三元，由梁某负担三十三元（已交纳），由A公司负担二百元（于某判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费四百六十七元，由梁某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张洁芳
代理审判员张磊
代理审判员宋少源
二○一二年四月五日
书记员舒妍
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