中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1998)民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：银丰(阳江)房地产开发总公司。住所地：广东省阳江市海陵银丰花园。
法定代表人：杨某某，总经理。
委托代理人：吴兆田，该公司法律顾问。
委托代理人：黄某某，哈尔滨新世纪商贸有限公司职员。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：哈尔滨深业房地产发展有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区X街X号。
法定代表人：刁某某，董事长。
委托代理人：龚某某，该公司执行董事。
委托代理人：闫东，黑龙江九通律师事务所律师。
上诉人银丰(阳江)房地产开发总公司(以下简称银丰公司)为与被上诉人哈尔滨深业房地产发展有限公司(以下简称深业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院(1997)民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1994年11月25日，银丰公司与深业公司签订了两份《哈尔滨深业大厦预售楼宇协议书》，一份协议约定：银丰公司购买深业大厦第二层整层房屋，建筑面积（略）平方米，购房总价款（略）元；付款办法：签订协议书时付定金50万元，1995年1月30日前付总价款的15%计（略）元(含定金)；同年3月30前付总价款15%计（略）元；余款按正式买卖合同的条款交付，采取银行按揭付款方式。另一份协议约定：银丰公司购买深业大厦第三层整层房屋，建筑面积（略）平方米，购房总价款（略）元，付款办法：签订协议书时付定金50万元，1995年2月30日前付总价款的15%计（略）元(含定金)；同年4月30日前付总价款的15%计（略）元；余款按正式买卖合同的条款交付(亦采取银行按揭方式)。上述两份协议签订后，银丰公司于1994年12月1日按约支付了100万元定金。1994年12月，银丰公司以其购买的三层商品房作抵押并由深业公司担保，向中国建设银行哈尔滨市分行开发区支行按揭贷款420万元，作为购房款支付给深业公司。为继续履行上述协议，1995年4月24日，银丰公司与深业公司签订正式的《商品房产买卖合同》，约定：银丰公司购买的第二层的建筑面积为（略）平方米，计价为人民币（略）元，银丰公司应于签约时付款（略）元(含定金50万元)，余款（略）元由银丰公司向建设银行办理按揭。1995年7月18日，银丰公司与深业公司又签订正式的《商品房产买卖合同》，约定：银丰公司购买的第三层的建筑面积为（略）平方米，计价为人民币（略）元，银丰公司应于签约时付款2395%，计（略）元(含定金50万元)，余款70%中的420万元由深业公司给银丰公司担保抵押贷款支付，另951万元分期付款以三层(（略）平方米)房产向深业公司做抵押支付。上述两份合同还均约定，深业公司应于1996年3月31日前交付房屋，如遇有不可抗力的自然灾害，施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决和其他非深业公司所能控制的事件，可凭哈尔滨市政府部门证明文件据实予以延期；如非上述原因而延期交付，按银行贷款利率计算赔偿银丰公司在延误期内的损失，若逾期交房超过60天，银丰公司可以提出终止合同，深业公司应退回购房款本息并双倍返还定金等。
本案在二审期间进一步查明了以下事实：
1996年9月11日，深业公司与黄某俊签订《商品房产买卖合同》，约定：黄某俊购买深业公司深业大厦7H座，建筑面积（略）平方米，每平方米5926元，共计85万元，签订合同时付50%楼价款，计（略）元，余款（略）元在1996年10月26日之前付清。同年9月16日由哈尔滨永安商贸有限公司付款40万元，哈尔滨新世纪商贸有限公司付款（略）元，该两个付款单位均由黄某俊担任法定代表人。
1995年5月16日，银丰公司与深业公司签订《委托售楼协议》，约定：银丰公司购买深业大厦第二层整层，共计建筑面积（略）平方米，其中（略）平方米已由深业公司售出给客户，其差价部分扣除税金及预留装修费，其余（略）元全部返还给银丰公司作为抵冲余下面积（略）平方米的首期楼款。为销售剩余部分，双方协议：银丰公司委托深业公司销售深业大厦剩余面积（略）平方米，售价由银丰公司决定，每平方米9000元以内的税收由深业公司承担，超过每平方米9000元差价的税收由银丰公司承担；深业公司按银丰公司指定的楼价(高于每平方米9000元)售出后，所得楼款扣除银丰公司税收及相应的手续费后，将差价部分楼款汇入银丰公司指定的账户，其余部分作为银丰公司应交深业公司楼款；从此以后所售面积自然从《商品房产买卖合同》认可的总面积里冲减。1996年1月6日，银丰公司与深业公司签订《哈尔滨深业大厦购楼(抵押)分期付款合同》，约定：付款金额951万元，付款期限3年，自1996年4月30日至1999年4月30日。双方还在附件中对付款的具体事宜作了规定。1996年9月26日，深业公司与银丰公司签订《会议纪要》，约定：银丰公司在三年内付三层楼款（略）元，在进入三层营业之前，需向深业公司办理入户手续，交纳入户的管理费用；二层尚未售出的部分商业面积(见龚某96年1月30日签字图)，由深业公司租给银丰公司，每月每平方米租金40元，出租期限36个月；深业公司同意银丰公司在(商场)开业一周前进指定地点作开业准备，并力促一层业主同时开业，如因客观情况变化，深业公司应采取补救措施，在11月前自营，否则按原买卖合同中逾期交房处置等。上述《会议纪要》签订后，银丰公司于1996年9月26日向深业公司交付了（略）元管理费，同年10月3日交付了5万元二层剩余面积的租金，深业公司于1996年9月26日将二层和三层交付银丰公司使用，但双方未办理交接钥匙等物业交付的书面手续。1996年12月，因深业大厦未申请办理消防验收手续，哈尔滨市消防管理部门禁止其二、三层进行商业经营活动，加上一层商场未开业，银丰公司招租的商户对经营条件提出异议，开始从深业大厦撤出，1996年12月6日，银丰公司致函深业公司要求用三层调换一层，否则不再委托其出售二、三层商场，并提出退房。1997年2月25日，经银丰公司通知，由深业公司关闭了大厦三层，二层因为还有部分面积出售给他人，银丰公司撤出后，未再通知深业公司关闭。在诉讼中，深业公司对其在《会议纪要》上加盖的公章的真实性予以承认，但对纪要上手工填写的内容及加盖的“深业公司改正章”不予承认，否认《会议纪要》中手写添加内容的效力；银丰公司称《会议纪要》中虽然有手写内容，但深业公司加盖了“深业公司改正章”，并在一审法院第一次开庭时承认该改正章是他们的，事后否认没有依据，银丰公司已按照纪要约定交付了管理费和二层剩余面积的租金，《会议纪要》已实际履行，应认定其效力。
1996年1月，银丰公司开始对购买的二、三层楼房进行装修(包括对深业公司未装修的部分代为进行装修及自行商业装修)，并按双方约定，由深业公司支付65万元，作为应由深业公司装修部分的费用。同年1月10日银丰公司与哈尔滨正大建筑装饰公司签订装饰合同，由哈尔滨正大建筑装饰公司进行装修，但没有进行最后结算。1998年4月，双方将工程造价送中国建设银行哈尔滨市分行建设工程预(结)算中心进行审查，确认结算金额为（略）元。一审诉讼中，深业公司认为上述结算金额中应扣除银丰公司自购材料（略）元、工程费用中6000元、装修设计咨询费（略）元。
在一审诉讼过程中，深业公司承认收到7H房款（略）元、银行按揭款（略）元。1998年6月5日，双方诉讼代理人签署《银丰公司交深业公司二、三层购楼款确认书》，确认银丰公司交付二层购楼款（略）元(其中包含分成款（略）元)，三层购楼款（略）元(其中包含分成款（略）元)。因此，从1994年12月至1996年9月，银丰公司先后向深业公司交付二、三层购房款（略）元，深业公司出售给银丰公司上述两处的房产总价款为（略）元，银丰公司尚欠购房款（略）元。
深业公司于1992年9月25日经批准取得深业大厦《建设用地许可证》，并于1993年4月10日经哈尔滨市房地产管理局批准允许预售，1996年11月13日取得《商品房销售许可证》，2000年6月12日领取了深业大厦的《国有土地使用证》。
深业公司与哈尔滨市电业局订有《供用电协议》，深业公司按约支付了第一期供电工程集资款，但电业局未及时落实供电工程设施，深业公司亦未按约支付第二期供电款。在深业公司多次向哈尔滨市政府主管部门反映情况、寻求解决，并经市政府开会协调后，深业公司于1996年4月25日交付了第二期款，电业部门于1996年7月17日正式向深业大厦供电。
深业大厦于1996年7月19日竣工，并于1996年8月22日通过了哈尔滨市建筑工程质量监督站的验收，确认质量等级为优良，同意该工程交付使用。此前，1996年4月4日哈尔滨市人民政府召开协调会议并形成1996年第X号《会议纪要》，明确要求深业大厦的消防通道和内部消防设施必须符合消防要求，由市消防支队严格把关，深业大厦工程具备验收条件时，由市建委牵头，组织有关部门进行验收，合格后方准正式开业。1996年10月29日，哈尔滨市公安消防支队消防监督处出具《证明》，证实“深业大厦没有经过市消防监督部门的正式验收”。1997年6月18日，哈尔滨市公安消防支队就深业大厦的消防问题签发了《黑龙江省建筑工程竣工消防验收意见书》，同意深业大厦投入使用。
深业大厦竣工后，其生活饮用水工程未经验收即开始使用，1998年4月15日，哈尔滨市南岗区卫生局为其颁发了生活饮用水《卫生许可证》，但被客户投诉，1998年6月2日哈尔滨市南岗区卫生局收回《卫生许可证》，后经哈尔滨市卫生局查处，深业大厦对其生活饮用水工程进行了改造，1999年4月15日取得了哈尔滨市卫生局颁发的有效期1年的生活饮用水《卫生许可证》，2000年6月30日哈尔滨市卫生局再次颁发了有效期4年的生活饮用水《卫生许可证》。
1997年5月，深业公司向黑龙江省高级人民法院提起诉讼，要求银丰公司继续履行合同，给付剩余购房款。同月，银丰公司向哈尔滨市中级人民法院起诉，要求深业公司退房并赔偿经济损失。哈尔滨市中级人民法院受理银丰公司起诉后，深业公司向黑龙江省高级人民法院提出异议，黑龙江省高级人民法院决定本案由该院提审合并审理，银丰公司已交哈尔滨市中级人民法院的诉讼费退还银丰公司，于是，银丰公司要求深业公司退房、赔偿全部经济损失并在一审诉讼中提起反诉，要求深业公司支付装修费用（略）元。
一审法院认为：双方当事人签订的三份《商品房产买卖合同》意思表示真实，内容合法，应认定合同有效。深业公司交付房屋的日期应当是在合同原定日期的基础上延期至正式供电之日即1996年7月17日。银丰公司主张因深业公司逾期交房，要求退房的理由不成立，应继续履行合同，给付所欠的购房款（略）元。银丰公司提出深业大厦工程未经综合验收不能交付使用应解除合同，证据不足，不予支持。双方签订的《会议纪要》，因双方对手写内容各持己见，均不能提供充分证据，故该纪要所涉及的内容应以实际发生的事实认定。关于银丰公司反诉深业公司应给付（略）元装修工程费用问题，除（略）元装修设计咨询费不应支持外，深业公司应给付银丰公司装修费（略）元。银丰公司认为工程消防及生活饮水质量不合格请求退房，由于商品房预售不适用《中华人民共和国产品质量法》，银丰公司的该项主张不构成解除合同的条件，不予支持。深业公司为银丰公司担保贷款并为银丰公司还银行贷款本金70万元及利息共计（略）元，应由银丰公司偿还深业公司。据此判决：一、双方签订的《商品房产买卖合同》有效，应继续履行；二、银丰公司支付所欠深业公司购房款（略）元。其中二层（略）元，并从1997年5月30日起至付清时至，按银行同期同类贷款利率计算利息；购7H欠款（略）元，并从1996年10月27日起至付清时至，按银行同期同类贷款利率计算利息；以上两笔欠款及利息于判决生效后30日内一次付清；三层欠款（略）元于1998年12月未付清，逾期按银行同期同类贷款利率计算利息；三、银丰公司给付深业公司为其偿还贷款本金及利息（略）元；四、深业公司给付银丰公司二、三层装修工程费用（略）元，于本判决生效后30日内一次付清，逾期按银行同期同类贷款利率计算利息；五、双方当事人其他诉讼请求均不予支持。案件受理费（略）元，由银丰公司承担；反诉费（略）元，由深业公司承担。
银丰公司对一审判决不服，向本院上诉称：(一)双方所签订的购房合同发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》生效实施之后，深业公司未取得深业大厦的土地使用权证，合同应为无效。一审判决将未经综合验收合格、依法禁止交付使用的房地产项目认定为可以交付使用，将依法必须由深业公司承担责任的生活饮用水质量不合格、消防工程不合格等质量问题认定为与本案及深业公司无关，违背法律规定，歪曲法律。(二)一审判决对双方签订的《会议纪要》不予认定，与事实不符，违背《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》。(三)一审判决将黄某俊个人与深业公司签订的《商品房产买卖合同》认定为银丰公司与深业公司签订的合同没有依据。(四)深业公司与哈尔滨市电业局订有《供用电协议》，电业局迟延供电是深业公司未依约及时交纳供电款造成的，而不是“非甲方所能控制的事件”，一审判决认定“深业公司按约交付了供电工程集资款”是错误的。(五)依合同约定价格，扣除二层已售出的面积，银丰公司只欠购房尾款（略）元，一审判决再支付（略）元是让银丰公司多付了（略）元，而且二层早已改为租赁，双方均已履行，银丰公司根本不必再付购房款。故此，要求本院依法改判，终止双方的买卖合同，判令深业公司返还购房款本息、双倍返还定金，并赔偿经济损失（略）万元。被上诉人深业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案双方当事人于1995年4月24日和7月18日签订的两份《商品房产买卖合同》是其真实意思表示，尽管深业公司售房时未取得深业大厦的土地使用权证，但是其已于1992年9月25日经批准取得深业大厦《建设用地许可证》，并于1993年4月10日经哈尔滨市房地产管理局批准允许预售，1996年11月13日取得《商品房销售许可证》，哈尔滨市人民政府批复同意深业公司在房屋建成以后以《建设用地许可证》换发《土地使用权证》，现深业公司在2000年6月12日取得了《土地使用权证》，故可认定双方签订的上述两份售房合同有效。1996年9月11日签订的《商品房产买卖合同》所载明的购房人是黄某俊个人而不是银丰公司，付款人亦不是银丰公司，因该合同引起的纠纷属于另外的法律关系，深业公司起诉认为该房为银丰公司购买，证据不足，一审法院认定三份合同的购房人均为银丰公司，事实有误，依法应予纠正。关于深业公司是否逾期交房的问题，双方当事人在合同中约定的交房日期是1996年3月31日，但在1996年7月17日之前不能供电，有深业公司不可抗力的原因，应自1996年7月17日开始计算深业公司逾期交房的时间。1996年9月26日，银丰公司开始进入深业大厦二、三层进行商业经营，可视为深业公司的交房时间。尽管此时交房已超过合同约定的60日时间，但由于银丰公司在进入大厦营业时并未提出逾期交房的异议，深业大厦又在1997年6月18日通过了消防验收，因此银丰公司的退房理由不成立，双方的《商品房产买卖合同》应当继续履行。鉴于深业大厦系在一审诉讼期间取得消防验收合格手续，对造成本案讼争房屋不能正常及时交付具有过错，因此，深业公司应承担迟延履行期间银丰公司已付购房款的利息损失。银丰公司迟延交付剩余购房款符合合同法中关于不安抗辩的规定，一审判决其一并支付逾期付款的利息不当，应予纠正。供水质量是本案双方当事人在合同中没有约定的问题，一审法院认为饮水质量不合格不是解除合同的条件亦是正确的。双方当事人于1996年9月签订的《会议纪要》，因对其中手写内容有争议，双方已经终止履行，且在诉讼中双方均不能充分举证对该纪要中手写内容的真实性予以肯定和否定，故现在也不能要求双方继续履行，鉴于双方签订和履行纪要均有过错，故此部分争议互不追究。银丰公司在二审诉讼中提出一审判决其支付剩余的购房款多计算了170多万元，因未提供充分的证据，对其主张不予支持。深业公司为银丰公司归还银行按揭贷款问题，因按揭合同属于另一法律关系，该纠纷现在已由哈尔滨市香坊区人民法院审理，深业公司在一审起诉时未提出诉讼请求，应另案解决，一审判决违背了民事诉讼“不告不理”的原则，该判项应予撤销。关于委托装修款的反诉问题，双方对一审判决均无异议，应予维持。银丰公司上诉主张的赔偿损失（略）万元，没有提供充分的证据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省高级人民法院(1997)民初字第X号民事判决第四、五项。
二、撤销黑龙江省高级人民法院(1997)民初字第X号民事判决第一、二、三项。
三、深业公司与银丰公司于1995年4月24日和1995年7月18日签订的两份《商品房产买卖合同》合法有效，继续履行，深业公司于本判决生效后30日内交付银丰公司购买的房屋，银丰公司于本判决生效后30日内支付深业公司购房款（略）元。
四、深业公司赔偿银丰公司已付购房款（略）元的利息损失(按每笔收款的时间、数额和中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止，于本判决生效后30日内支付)。
一审案件受理费（略）元，由银丰公司和深业公司各半负担；反诉费（略）元，由深业公司负担。二审案件受理费（略）元，由银丰公司和深业公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员王文芳
代理审判员吴晓芳
二000年十二月二十九日
书记员辛正郁
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