海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)邱某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。
委托代理人廖向琦，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人翟肖楼，海南法立信律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)海口市振东区红坎坡居民委员会。住所地:（略）。
法定代表人吴某，主任。
委托代理人陈某明，海南振东律师事务所律师。
委托代理人陈某某，海口市振东区X街道办事处主任。
上诉人因铺面租赁合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年2月14日立案受理后，依法指定审判员蔡红曼担任审判长，与审判员胡曙光、李燕组成合议庭，共同负责对本案进行了审理。本院于2001年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人邱某，委托代理人廖向琦、翟肖楼，被上诉人法定代表人吴某及委托代理人陈某明、陈某某到庭参加诉讼，陈某了案件事实，发表了辩论意见，现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，居委会自1958年成立起即在博爱南横路X号办公至今，原有的瓦屋及土地的使用权一直由居委会享有，且在1998年4月房屋改建时，也是以居委会的名义申请的，改建的项目就是居委会办公大楼，承建工程合同的发包人也是居委会，该楼建设的主要资金来源于政府拨款、居委会原有的部分租金和私人借款三部分。在建设中，虽有部分群众捐资和谭贵东主持建设的事实，但这并不能改变整个办公楼的所有权，因群众的捐资仅占办公楼建设资金中很小一部分，且属自愿赠与的性质，而谭贵东主持建房是受居委会委托的，至于居委会主任向谭贵东出具的“借用书”，因是在违背真实意思情况下出具的，故该借用书无效，不受法律保护。综上所述，可以确定博爱南横路X号房屋的所有权应为居委会享有，居委会与被告订立的《租赁合同》，因主体合格，内容合法，且属当事人之间的真实意思表示，应为有效合同，被告未依约履行交付租金的义务属违约行为，由于被告的违约行为致使该合同履行已成为不必要，原告诉请要求解除合同并支付所欠的租金合法合理，本院予以支持。据此，判决如下:一、解除原告振东区红坎坡居委会与被告邱某订立的《租赁合同》；二、被告须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告居委会支付所欠的铺面租金人民币（略）元；如逾期给付，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人上诉称，（略）的土地使用权归红坎坡村集体所有，X号楼房是以谭贵东为代表的集资者投资及通过私人借款的方式筹集资金所建的，上诉人已提供了一系列的证据证明X号楼房系谭贵东为代表的集资者投资兴建，另外原审对上诉人提供的“借用书”认定系居委会主任受胁迫无奈的情况下出具的与事实不符。原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审撤销原判，将X号楼房判归集资者与红坎坡村集体所有。
被上诉人答辩称，上诉人上诉称X号楼房的土地使用权归红坎坡村集体所有与原审判决认定的事实是一致的，红坎坡居委会是红坎坡村集体的领导机构，可以管理红坎坡村集体财产，上诉人称X号楼房是以谭贵东为代表的集资者投资及通过私人借款的方式筹集资金所建的是毫无根据的说法。由于谭贵东掌握广济庵的租金，被上诉人才委托他具体操办兴建X号办公楼，本案审理的是租赁合同纠纷，只要上诉人与被上诉人签订的合同真实合法就有效，不是房屋确权纠纷，上诉人以X号楼房是谭贵东为代表的集资者投资所建为由，请求判决X号楼房归集资者与红坎坡村集体所有是文不对题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，法庭围绕双方当事人争议的焦点，查明事实如下:
红坎坡居委会于1958年成立，自成立起就在现在的博爱南横路X号办公，原有的房屋为土木结构的瓦屋。后由于房屋年久失修已为危房状态，被上诉人便于1998年4月8日向海口市振东区X街道办事处申请改建，同日，海口市振东区X街道办事处批复同意申请报建。但被上诉人并未到政府有关部门办理任何合法报建手续。1998年6月22日被上诉人与黄琼签订了《承建工程协议书》，约定由黄琼以包工不包料的方式改建。合同订立后，居委会口头委托谭贵东负责主持建设，谭贵东主持建设该楼的过程中，即以“老人之家”的名义对外发生关系，并于1998年6月28日与黄琼重新签订了一份内容相同的《承建工程协议书》，该楼房建好后共四层，约480平方米，耗资（略）元，于1998年11月竣工。该楼房竣工后，一楼的铺面由谭贵东、冯某某等人出租并收取租金，1999年4月1日，上诉人与被上诉人订立了一份《租赁合同》，约定被上诉人将X号办公楼一楼从南往北数的第一间铺面出租给上诉人经营，每月租金1800元，租期从1999年4月1日至2001年3月31日止，合同订立后，上诉人已向被上诉人交付了4月至8月的租金，上诉人从1999年9月起拒付租金，遂引起讼争。
上述事实及相应证据经质证无异议，足以采信。
本院认为，根据查明的事实，处理意见如下:
（略）楼房于1998年拆除改建时，未按规定经政府城建部门办理合法的报建审批手续便进行建设，违反了有关法律规定，该房屋依法不受法律保护。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条第5项的规定，此类房屋不得出租。故被上诉人请求收取（略）一楼的铺面租金没有法律依据，本院不予支持。其诉讼请求应予驳回。而在该房屋合法的报建审批手续未补办完善之前，对上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》的效力和被上诉人是否有权出租（略）一楼铺面法院不作确认。原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2、3项之规定，判决如下:
一、撤销海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决；
二、驳回海口市振东区红坎坡居民委员会的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费人民币2036元，由被上诉人海口市振东区红坎坡居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长蔡红曼
审判员胡曙光
审判员李燕
二OO一年四月二十七日
书记员陈某丽
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