上诉人（原审原告、反诉被告）苏某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王某。
上诉人苏某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2012）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏某的委托代理人刘某，被上诉人王某的委托代理人魏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏某在一审法院诉称：我与王某于2011年8月25日签订房屋租赁合同。协议签订后，我依约向王某支付风险金6000元及首笔三个月租金18000元。房屋交付后，我投入近两万元进行装修及广告宣传。当我入场使用时发现，每晚9点半有保安在公共通道处睡觉休息，使该通道无法正常使用，致我无法进行正常经营。王某虽承诺协调解决问题，但其迟迟不予解决并以各种理由推托。王某应保障承租方的正常经营，但其无法协调排出干扰，致我无法实现合同目的。故向法院提起诉讼，请求判决解除租赁合同；判令王某返还风险金6000元，赔偿装修费用13300元、广告费用2712.5元、员工工资损失6000元。
王某在一审法院辩称及反诉称：苏某所述不是事实，不同意其诉讼请求。2011年8月25日，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属有效。根据合同第5条第3款的规定，苏某拖欠各种费用超过10天，达三个月之久，我完全可以终止合同。出于共同利益考虑，我做出了重大让步。该租赁场所的上级单位系军事机关，对安全性要求较高，故安排保安执勤，晚上9：30后保安可以在通道内睡觉休息，不影响任何人进出。真正原因是苏某经营不善，管理欠佳导致不能盈利，故违反租赁合同，故意违约，目的是为了转嫁自己的危机。其诉求既无事实依据，也无法律依据。请求法院驳回其诉讼请求。我反诉主张苏某支付违约金3万元、后续租金及708元水电某。
苏某对王某的反诉在一审法院辩称：王某说的都是假话，在我们营业期间，保安在我们门口睡觉，我们有照某为证。并且他们现在已经把租赁房屋的门封了。我不同意支付房租和违约金。物业公司说王某说水电某不用我们支付，电某是王某使用电某产生的，有录音为证。
北京市X区人民法院经审理查明：2011年8月25日，王某（甲方）与苏某（乙方）签订租赁合同，将其承租的位于北京市X区X路某楼一层房屋一处转租给苏某经营康体汗蒸、保健项目。租期三年，自2011年9月12日至2014年9月11日。年租金72000元，每年分四次付清，每三个月交纳18000元。第一次付款时间为2011年8月30日，以此类推，每次付款应提前15天。乙方须向甲方交纳风险金6000元并承担水费、电某、电某费、通讯网络费，按月结算。乙方拖欠租金及各项费用10天以上，甲方有权解除合同。乙方装修房屋应遵守相关规定，不得破坏房屋主体结构，及原带各项设施，使用装修材料，水、电、气、材料及设备应符合国家正规标准，须经甲方认可方能使用。装修后的使用过程中，包括甲方提供的所有设备，如产生损坏及故障或造成其他损失，应由乙方负责；乙方不在此经营时，所有不可移动的装修及物品不得拆除、损坏，或将房屋恢复原状。双方在执行合同中不得解除，否则承担违约责任。双方违反本合同约定的任何条款均视为违约，如乙方违约，甲方不退还风险金及未使用完的承包费，并将补齐所应交纳的任何费用；如甲方违约，承担对等责任。本合同违约金3万元。签约当日，苏某向王某交付风险金6000元及2011年9月12日至2011年12月12日三个月租金1.8万元。另查，该经营场所有两个门进出，其中后门即该租赁房屋的房门，能直接进出；前门处无房门，进出该门需穿过与其直接相连的理发厅，理发厅外侧是大门厅，保安即在该大门厅处休息。
苏某称，因保安晚上九点半以后在其租赁房屋门口睡觉影响其经营且王某于2011年11月25日将租赁房屋封门导致其无法入内，故其于2011年12月12日将承租房屋钥匙交还至物业公司处，并提交照某、录音及宋某个人的书面证言为证。该证言载明代理人杨某于2011年12月12日交来房屋钥匙三把等内容。王某智对上述证据均不予认可。王某称，苏某将钥匙交至物业公司处，主动关门歇业在先，房屋处于无人管理状态，其为安全考虑于2011年12月初封门在后，并提交王某英于2011年11月26日作出的书面通知为证。该通知载明：王某经理：有鉴于你、我及现经营方（小陈），我们三人在2011年11月中旬一起协商关于小陈提出的保安问题。由于小陈现执意坚持诉讼解决（小陈已把钥匙交给小宗），造成此房屋处于无人管理状态，存在着重大安全隐患。此房处于军事管理机关院内，又是年前，从安全角度考虑，我决定于2011年12月初之前，先将房与理发室通道门及后院门暂时封闭，确保安全，待诉讼完毕后，开始营业时，再将门打开。特此通知，请转告小陈。苏某对该份证据不予认可。
苏某称，2011年11月21日，其与王某及房东商谈过如何解决保安问题导致其无法实现租赁合同目的的情况，商谈中，其表示因此事久拖不决，其不打算再承租该房，并表示之后其将钥匙交至物业公司处，目的是解除合同。苏某称商谈当日租赁房屋处未被封门，之后封门那天，其未经营，故不知道具体封门时间，封门之后，其未再经营。
王某称苏某拖欠水电某，其已代交，并提交杨某签字的水电某确认单及收条作为证据。苏某的代理人杨某称确认单上的签字并非其本人书写，并称王某曾电某通知其无须交纳水电某，但未就此提供证据，王某对此不予认可。苏某在租赁期间未交纳过水电某。苏某主张装修损失及广告损失并提交费用票据作为证据，王某不予认可。该票据均未显示付款人。苏某主张员工工资损失，但未提供证据，王某亦不予认可。
上述事实，有租赁合同、照某、录音、证人证言、通知、收条、水电某确认单等证据及本案庭审笔录在案佐证。
北京市X区人民法院判决认定：苏某、王某签订的租赁合同系双方的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方应严格遵行。涉案租赁房屋有前、后两个门进出，保安休息场所并非直接在其前门处，而是在公共场所的门厅处。至于保安是否实际影响及在多大程度上影响其经营，苏某未提供充足的证据加以证明；况且，影响经营的因素复杂多样，经营状况更受场地位置、市场竞争、管理水平及人员素质等诸多因素的制约。故苏某关于保安问题导致合同目的无法实现并要求赔偿损失的主张，法院不予支持。其在封门之前即已不再经营，其主动将房屋钥匙交至物业处单方解除合同及未如约交纳水电某的行为构成违约，按照某同约定，其应向王某支付违约金，王某无须退还风险金。合同亦约定，装修后的使用过程中，包括甲方提供的所有设备，如产生损坏及故障或造成其他损失，应由乙方负责；乙方不在此经营时，所有不可移动的装修及物品不得拆除、损坏，或将房屋恢复原状。且苏某提交的费用票据亦无法证明系其本人支出或为装修涉案租赁房屋所用。其主张员工工资损失未提交证据。故苏某主张装修损失、广告费用及员工工资损失缺乏依据且其违约在先，法院不予支持。因违约金即对王某损失的弥补，其主张2011年12月12日之后的房屋租金损失，法院不予支持。另，租赁合同载明由承租方支付租赁期间的水电某，苏某亦认可其未曾交纳，现王某已代交，苏某应承担该笔费用。鉴于苏某已撤离经营场所，不再交纳租金，要求解除合同，该租赁合同无法继续履行，应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、苏某与王某签订的房屋租赁合同解除。二、苏某于本判决生效之日起十日内向王某支付违约金三万元及水电某七百零八元。三、驳回苏某的其他诉讼请求。四、驳回王某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
苏某不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审法院判决；改判被上诉人与上诉人所签订的房屋租赁合同无效；被上诉人返还上诉人风险金6000元；被上诉人赔偿上诉人装修费13300元、广告费2712.50元的70％即11208.75元。上诉理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，违反法定程序。一审法院认为苏某与王某签订的租赁合同是真实意思表示且合法有效是错误的。一审判决认为保安休息处是否影响经营不能判定也是错误的。一审判决认定上诉人未如约交纳水电某的行为构成违约认定有误等。
王某同意原判并答辩称：一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照某定行使权利、履行义务。本案中，苏某与王某自愿签订的房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照某同的约定行使权利、履行义务。苏某主张由于保安在公共通道处睡觉休息，致使其无法进行正常经营，最终导致合同目的无法实现，缺乏充分、有效的证据，本院对于苏某的上述主张不予支持。依据双方租赁合同的约定，租赁期间的水电某应当由承租人交纳，现苏某亦认可其未曾交纳，故一审法院判决苏某支付水电某708元是正确的，本院应予维持。在合同的履行过程中，苏某主动将房屋钥匙交至物业的行为属于单方解除合同。苏某的上述行为已经构成违约，苏某理应按照某同约定，向王某支付相应的违约金，同时，按照某同的约定，王某无须退还风险金。此外，合同还约定，装修后的使用过程中，包括甲方提供的所有设备，如产生损坏及故障或造成其他损失，应由乙方负责；乙方不在此经营时，所有不可移动的装修及物品不得拆除、损坏，或将房屋恢复原状。故苏某主张装修损失、广告费用及员工工资等均缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院所作判决正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人苏某的上诉请求，缺乏充分、有效的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费五百元，由某承担（已交纳）；反诉案件受理费二百八十四元，由王某承担（已交纳）。
二审案件受理费七百八十四元，由苏某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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