原告李某。
委托代理人陆某。
委托代理人黄某某。
被告张某。
委托代理人韦某某。
委托代理人卢某某。
原告李某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月29日受理后，依法由代理审判员胡冰适用简易程序，于2012年1月5日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年2月27日，原、被告经平等协商签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于贵港市X区德宝花城S-8-X号楼出租给原告使用，租期为6年，自2007年1月1日起至2012年12月31日止，租金第一年为每月2500元，第二年以后由双方按周某商铺出租的租金另行确定。合同签订后，原、被告均能按合同约定自觉履行合同。但2011年11月17日被告无故向原告发出一份《房屋终止租赁通知》，要求原告于2011年12月底搬出原告租赁被告的贵港市X区德宝花城S-8-X号楼。原告认为，原告与被告约定的租期为6年，租期到2012年12月31日才到期，被告无任何理由要求原告于2011年12月底搬出所租用的房屋，原告有权继续使用该房屋直至2012年12月31日止。纠纷出现后，原告曾多次与被告协商未果。请求法院判令被告继续履行原、被告于2007年2月27日签订的《房屋租赁合同》直至2012年12月31日止，共计12个月，每月租金2750元，租金共计33000元；本案所有诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告诉请被告履行《房屋租赁合同》直至2012年12月31日止没有事实和法律依据。理由：2007年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于贵港市X区德宝花城S-8-X号一幢房屋共五层出租给原告使用，租赁期从2007年1月1日起至2011年12月31日止。根据双方约定的租赁起止期限，原告应于租赁届满返还租赁物给被告。因此，原告应于2012年1月1日返还房屋给被告。另外，原告在承租期间改变房屋结构没有经过被告审核同意，根据《合同法》第二百二十三条、第二百三十五条和《房屋租赁合同》第一条第8项的规定，原告应当恢复房屋原状或赔偿被告的损失。原告拖欠的2010年及2011年的物业管理费依法依约也由其承担。此外，《房屋租赁合同》第一条第1项约定第二年即2008年以后的租金按周某商铺的租金另行确定，但经过被告的多次交涉，直至2011年1月原告才把租金提到每月2750元，五年的时间仅提了250元，每年仅是2%，而周某商铺均是每年提10%至15%，至今年的租金是每月5000元。原告企图通过诉讼的方式拖延交房时间，达到其继续霸占房屋，又不提高租金的目的。被告重申，被告坚决按照合同的约定于2012年1月1日收回房屋。
经审理查明，坐落于贵港市友谊大道东侧德宝花城S-X幢S-8-X号楼（X层，建筑面积351.33）系被告张某与韦某某共同共有。
2007年1月1日起，原告租赁使用上述房屋。同年2月27日，原告（乙方）与被告张某（甲方）就原告租赁上述房屋签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方将一栋五层楼商铺租给乙方，位置位于贵港市X街花城S-8-X号楼；租赁期从2007年元月1日起至2011年12月31日止，共陆某；租金第一年定每月2500元人民币，第二年以后的房租按周某商铺出租的租金为基数再确定租金；签订合同之时，乙方必须交付人民币10000元整给甲方作为房屋租赁押金；房屋租金每年分四次交清，即每年的12月20日、3月20日、6月20日、9月20日，如乙方不按时交纳房租，超期按每日收取50元的滞纳金，依此类推，超十天不交付房租的，甲方有权终止合同，且不退还押金给乙方，造成甲方损失的由乙方来赔偿；房屋的物业管理费及房屋的租赁税均由乙方承担，甲方不承担任何费用；乙方在取得房屋租赁使用权后，在不改变原主体房屋结构的情况下其他具体装修由乙方决定，但必须经过甲方审核无误后方可动工，乙方不得将发电某放置在室内，否则所产生的后果由乙方承担；合同期满后，本合同自行作废，届时乙方将房屋完好无损交还甲方，乙方不得拆除或破坏房屋及内部设施（含乙方装修部分的工程）除空调、电某、家具外，否则，乙方要修缮恢复原形。合同还对违约责任作了明确约定。合同签订后至2010年12月，原告均按每月租金2500元将租金汇入被告的银行帐户，并于2010年12月22日向被告支付2006年至2010年物业费8000元，自2011年1月起原告按每月租金2750元将租金汇入被告的银行帐户。2011年11月初，被告向原告发出《房屋终止租赁通知》，以合同期满为由要求原告勿必于2011年12月底搬出，并按合同条款恢复房屋原样，交清所欠物业费3600元。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期应至2012年12月31日止，遂诉至本院，要求被告继续履行上述《房屋租赁合同》至2012年12月31日止，每月租金2750元。
本案在审理过程中，原告于2011年12月13日到贵港市德宝物业公司德宝花城物业部将上述房屋从2006年11月至2011年12月份前所欠的物业费共计6381元缴清，并于同年12月22日将2012年1-3月份的租金共计8250元（每月2750元）汇入被告的银行帐户。
庭审中被告表示上述《房屋租赁合同》租赁期已于2011年12月31日结束，其不同意再继续将上述房屋租赁给原告至2012年12月31日止。
以上事实，有《房屋租赁合同》、存某、收条、贵港房权证港北区字第（略）号《房屋所有权证》、物业费发票、证明、房屋终止租赁通知、当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告于2007年2月27日自愿签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，原、被告对该合同约定的“租赁期从2007年元月1日起至2011年12月31日止，共陆某”的理解产生争议，原告认为合同约定的租赁期应从2007年元月1日起至2012年12月31日止，共陆某；被告则认为合同约定的租赁期应从2007年元月1日起至2011年12月31日止，共伍年。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。根据交易习惯和通常理解，在没有特别约定的情况下，租赁期限作为租赁合同中的关键和主要内容，合同双方对此会作出明确、具体的约定，现原、被告所签《房屋租赁合同》明确写明“租赁期从2007年元月1日起至2011年12月31日止”，该约定已明确界定了租赁期限的起止时间，故应认定原、被告双方所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限是自2007年元月1日起至2011年12月31日止。原告虽表示双方对租赁期限的约定为陆某，自2007年元月1日起至2012年12月31日止，但未提供确凿充分的证据予以证实，本院对其这一主张某予采信，故对原告要求被告继续履行2007年2月27日双方所签《房屋租赁合同》至2012年12月31日止、每月租金2750元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
本案受理费625元，适用简易程序审理减半收取为313元，由原告李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。
代理审判员胡冰
二○一二年一月十八日
书记员黄某丽
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