海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)海南中商期货交易所，住所地海口市X路X号华能大厦。
法定代表人唐某某，董事长。
委托代理人马莉，该司法律顾问。
被上诉人(原审原告)海口大同工贸联合公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人叶某，董事长。
委托代理人黎某某，该司副经理。
委托代理人伍英秧，海南海地律师事务所律师。
上诉人海南中商期货交易所因房屋租赁纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年11月16日立案受理后，依法指定庭长黄晓担任审判长，与审判员甘文萍、蔡红曼组成合议庭，共同负责对案件进行审理。2000年12月6日本院依法公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人马莉、被上诉人的委托代理人黎某某、伍英秧到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见，现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，原、被告于1996年8月13日签订的建筑物租赁合同系双方在自愿、平等、协商一致，意思表示真实的基础上订立，且内容合法有效，应受法律保护。合同订立后，双方已部分履行合同，原告已依约将两层房屋交给被告使用。被告也依约一次性支付二年租金300万元及清场费600万元，在合同履行过程中，被告于1998年12月1日致函原告，要求终止合同系要约，被告收到函件没表示同意终止合同系承诺，双方即终止合同经协商达成一致意见。合同业已终止，但合同终止后，被告没有及时返还所租赁的建筑物，且一直占有至今，系侵权行为，应及时退还建筑物及赔偿原告因此所造成的损失90．74万元。被告以原告诉请赔偿租金损失之诉讼时效已届满，要求驳回原告的请求，没有法律依据，依法不予采纳。原告诉请要求被告退还租赁物及赔偿终止合约后占有期间的租金损失，符合法律规定，应予支持，并判决：被告海南中商期货交易所应在本判决发生法律效力之日起十日内退还海口市X路X号两层建筑物及赔偿损失(即从1999年1月1日至2000年7月31日止)90．74万元给原告海口大同工贸联合公司。
上诉人上诉称：上诉人于1998年12月1日前已撤出租赁的建筑物，并已提出终止双方的租赁协议。至12月31日止，被上诉人接函后表示同意终止合同，上诉人一直没有占用被上诉人的建筑物，原判在被上诉人未提供证据证明上诉人占用的情况下，主观臆断上诉人占用至今，没有事实和法律依据，并按租赁物现状评估，认定上诉人赔偿被上诉人租金数额显然错误。另原判在开庭前一天，将被上诉人增加诉讼请求书送上诉人，不给上诉人答辩期违反法定程序。同时，上诉人保留要求被上诉人偿付在承租房屋期间的工程款清场费及将房屋恢复原状的权利。故请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：双方同意终止租赁合同后，被上诉人多次致函上诉人，催办退还房屋事宜。但上诉人不予理睬，仍继续占用该房屋，并堆放各种货物，还雇保安日夜看守。在被上诉人催还房屋未果的情况下，才向法院起诉。原审法院于2000年7月委托评估时，现场评估记录照片仍证实租赁房屋中有堆放物及保安值班的情况。因此，原审判决认定是正确的。上诉人占用房屋至今，给被上诉人造成重大经济损失，经评估公司所作的估价报告是比较客观公正的。原审据此作为依据远比租用时的年租金150万元还要少得多。上诉人的上诉是不值一驳的。原审判决程序合法，认定事实清楚，判决正确。请二审依法维持，驳回上诉人无理之诉。
经审理查明，法庭围绕双方争议的焦点，调查事实如下：
1996年8月13日上诉人与被上诉人签订了一份《建筑物租赁协议书》，约定，被上诉人将所属的大同路X号两层总面积约6千多平方米的建筑物租给上诉人，上诉人改造后作室内停车场、洗衣房、职工食堂及宿舍使用，租期15年，从上诉人完成改造装修后的1996年12月1日起计算，建筑物每年租金150万元。第一次先支付两年租金300万元。同时，为了终止被上诉人与海南省特区投资招商总公司在该建筑上的合作关系，双方还约定，订该协议后，上诉人向被上诉人一次性支付600万元的清场费用。租赁期内上诉人有权对建筑物按自己的用途进行全面改建装修，还约定了违约责任条款。协议订立后，上诉人依约支付两年租金300万元以及清场费600万元给被上诉人。被上诉人在和省特区投资招商总公司终止合作关系并将600万元清场费交给省特区投资招商总公司后依约将建筑物交给了上诉人。在合同履行中，上诉人雇请南京市第三建筑工程海南公司对租赁的建筑物进行了土建改造和维修。1998年12月1日上诉人致函被上诉人，要求提前终止双方的租赁关系，租赁期到同年的12月底止。被上诉人接到函件后，表示同意终止合同。但合同终止期满后，上诉人未和被上诉人办理交接，将建筑物退还给被上诉人，仍在建筑物中堆放物品，雇请的工程队以及该司的有关人员仍占用、管理该建筑物。为此，被上诉人多次和上诉人协商。1999年3月16日，被上诉人的主管单位海南金鹿实业有限公司又致函上诉人，决定收回该租赁物，要求上诉人在15日内清场完毕，以便接管。后又多次交涉，均未果。被上诉人遂将案诉至原审法院。一审期间，经原审法院委托海南明正房地产评估有限公司评估。上诉人占有期从1999年元月1日至2000年7月31日止的租金为90．74万元。
上述事实，有双方签订的租赁合同，上诉人关于终止租赁合同的函件，被上诉人要求收回大同商业城函件，被上诉人与省招商公司清算小组终止合作协议书，估价报告书以及双方当事人的陈述等证据在案为凭。上述证据经质证，可以做为认定事实的根据。
本院认为，根据本案事实，处理意见如下：
上诉人与被上诉人签订的建筑物租赁合同系双方在自愿、平等、协商一致，意思表示真实的基础上订立，且内容合法，应为有效合同。合同订立后双方已部分履行。被上诉人已依约将租赁物两层房屋交给上诉人，上诉人也已依约一次性支付了二年的租金300万元及清场费600万元。在合同履行中，上诉人于1998年12月1日致函被上诉人，要求终止合同，被上诉人收函后表示同意，双方的租赁合同业已终止，合同终止后，虽然上诉人未能将房屋装修完备并投入使用，但租赁物仍然是由上诉人堆放物品，其雇请的工程队仍在占用，上诉人的有关人员亦在管理。因此，上诉人在解除合同后仍占用该建筑物的事实应予认定，由此而造成被上诉人的经济损失理应赔偿。上诉人认为在解除合同后自己没有占用租赁物的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人应赔偿给被上诉人的损失，原审法院已委托鉴定部门评估出价值为90．74万元，原审据此判决上诉人赔偿90．74万元并无不妥。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9100元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长黄晓
审判员甘文萍
审判员蔡红曼
二零零一年二月十五日
书记员陈萍
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