（略）人民法院
民事判决书
(2012)株石法民一初字第X号
原告徐某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地（略）。
委托代理人邓某某、王某某，湖南某某律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告陈某，女，X年X月X日生，汉族，户籍地（略）。
委托代理人汤某某，湖南某某律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告委托代理人周某某，株洲市X区某某法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。
原告徐某与被告陈某房屋租赁合某纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法由审判员陈某文适用简易程序于2012年5月21日、2012年6月13日公开开庭进行了审理。原告徐某、委托代理人王某某、邓某某及被告陈某、委托代理人汤某某、周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某诉称：原、被告双方于2009年3月5日签订门面租赁协议，约定被告承租原告所有的株起南苑小区X号门面从事经营活动，协议至2010年3月5日止，租期为一年。协议期满后，被告继续承租经营，双方转为无固定期限租赁。原告于2012年2月通知被告收回门面，被告拒不交还门面。后原告于2012年2月28日向被告发去律师函主张权利，被告签收后仍拒绝交还门面。原告无奈，请求人民法院依法判令被告归还原告房屋并清退离场。
被告陈某辩称：1、原、被告双方于2009年3月5日签订的门面租赁协议并未解除，因此被告方不需要搬离门面；2、门面是被告花钱转让回来的，如果原告要收回门面必须出转让费；3、当时签订租赁合某的时候双方约定3年之后是可以续租的，而且是不涨租金的。因此，被告现在要求继续租赁门面，继续再租3年门面。
原告徐某为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、原告的身份证及被告的户籍资料各一份，拟证明当事人主体资格；
2、门面租赁协议一份，拟证明原、被告之间的额合某关系及合某期限是1年；
3、收回出租门面告知函及律师函各一份，拟证明原告曾经提前通知过被告要收回门面的事实；
4、房产证及结婚证、原告配偶身份证，拟证明原告对房屋享有所有权。
被告陈某为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、门面转租合某一份，拟证明门面是从易友能手上转让过来的，以及当时约定是可以1000元一个月租5年的；
2、证人易友能当庭作证的证人证言，拟证明被告跟原告签订租赁期限的时候约定租赁期限是5年。
对于原、被告双方当事人提交的上述证据，经当庭举证质证，本院结合某事人质证意见，综合某证如下：
1、对于原告提交的证1、证4，被告无异议，本院予以采信；
2、对于原告提交的证2，被告对真实性无异议，但认为3年之后被告是可以要求续签的。本院对该门面租赁协议的真实性予以采信；
3、对于原告提交的证3，被告对真实性、合某、关联性无异议，但是对证明目的有意义，认为该份证据不能证明原告向被告告知过要收回门面的事实。且被告只在2012年2月28日收到过律师函，收回出租门面告知函被告没见过也没收到过。因此，本院对原告于2012年2月28日向被告发送律师函的事实予以采信；
4、对于被告提交的证1，原告对真实性、合某、关联性均有异议，认为该份合某上没有原告的签字，原告不知道。这个门面转租合某与本案案情没有关联性。本院认为，该合某系被告与案外人签订的合某，与本案也缺乏直接的关联，故本院不予采信；
5、对于被告申请的证人易友能当庭作证的证人证言，被告认为证人已经明确说了当时没有说过5年的事，而且证人也说了当时签订合某的时候原告不在场。本院认为，该证人证言不能证明被告跟原告签订租赁期限的时候约定租赁期限是5年的事实，故对被告的证明目的不予采信。
根据上述采信的证据，并结合某事人陈某，本院确定如下案件事实：
本案诉争的位于石峰区田心北门起重东部某某号门面登记的房屋所有权人系原告徐某妻子王某香。该门面原系案外人易友能承租。2009年2月17日，被告陈某与易友能签订了门面转租合某，由被告陈某转租了该门面。2009年3月5日，原告徐某（甲方）与被告陈某（乙方）签订门面租赁协议，约定：“乙方愿向甲方租用株起南苑小区X区田心北门起重东部X栋X号门面）从事经营活动。乙方预交押金2400元，每月月初交租金1100元。如每年先一次性交纳租金13200元，则甲方同意年租金优惠1100元。乙方必须合某经营，自备各种证照和税费手续。严格遵守政府、社某、居委会的有关环保、卫生等方面的法规、制度，自行承担各项税费和交款。不得从事餐饮业经营。乙方负担店面内的水电费用。不得擅自更改内墙结构。承租期内乙方如提前解除协议或转让时，由押金不退。乙方在同等条件下，有优先续签协议的权利。租金三年内逐年增长10%。三年外以后就不长租金，不递增，对陈某本人可续签。甲方不得干扰乙方正常经营。甲方不得提前解除协议。此协议有效期为2009年3月5日至2010年3月5日止。”协议签订后，被告入场经营。且至今双方均沿用上述协议，未再另行签订门面租赁协议。被告现已将门面租金交纳至2012年3月5日。2012年2月28日，原告委托湖南某某律师事务所律师邓某某、王某某向被告发送了一份律师函：“你方与徐某先生于X年X月X日签订门面租赁，约定你方承租徐某先生所有的株起南苑小区X号门面，此协议约定的一年租期早已届满，根据相关法律规定，此时出租方提交通知承租方后即可收回门面。徐某先生已提交通知你方要求收回门面，你方不配合。本律师现向你郑重重申：望你方见函后做好腾房的准备，在2012年3月5日将门面（包括水电设施及门锁等）完好无损交还徐某先生。望你方积极配合，否则本律师保留采取法律措施强制由回门面的权利。”被告陈某于2012年2月28日收到上述律师函后，不同意搬离门面，要求续签租赁合某。双方为此发生争议，原告遂诉至本院。
本院认为：本案系房屋租赁合某纠纷。依法成立的合某，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合某。本案中，原、被告双方于2009年3月5日签订的门面租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，合某有效，对原、被告双方均具有法律约束力。自原、被告双方2009年3月5日签订门面租赁协议至今，已届满三年。但根据双方签订的门面租赁协议中约定的“三年外以后就不长租金，不递增，对陈某本人可续签”的约定，租赁满三年后，被告陈某有权要求续签租赁协议，且双方对租赁满三年后的租金也进行了明确的约定，即“三年外以后就不长租金，不递增”。虽然双方对三年后续租的租赁期限未作明确约定，但根据原、被告双方原租赁协议约定的“此协议有效期为2009年3月5日至2010年3月5日止”的交易习惯，续租的租赁期限应不低于一年，且被告当庭表示续租。因此，对于原告要求被告归还原告房屋并清退离场的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合某法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告徐某的诉讼请求。
本案案件受理费700元，减半收取350元，由原告徐某负担。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的,应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市X区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：（略）。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员陈某文
二○一二年六月十三日
代理书记员刘绮云
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合某法》
第八条依法成立的合某，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合某。
依法成立的合某，受法律保护。
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