重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2012）渝三中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆市涪陵某某实业有限公司。
法定代表人：王某，经理。
被上诉人（原审原告）：刘某，男。
委托代理人：袁某某，男。
上诉人重庆市涪陵某某实业有限公司（以下简称涪陵某某实业公司）与被上诉人刘某财产损害赔偿纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年10月27日作出（2010）涪法民初字第X号民事判决。涪陵某某实业公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，于2011年2月7日对双方当事人进行了询问。上诉人涪陵某某实业公司的法定代表人王某，被上诉人刘某及其委托代理人袁某某到庭参加了询问。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：1999年9月12日，涪陵某某实业公司（甲方）与刘某（乙方）签订了《换房转让协议》，双方约定：“一、乙方以公园路X-X号门面（底层13平方米，自搭阁楼X平方米）共26平方米，换取甲方公园路平层门面建筑面积13平方米和平层楼梯间住房10.98平方米。乙方搬完后，互换房产证。二、甲方负责将交换房屋的水、电、气安装好，交付乙方（无灶具）。三、甲方一次性补偿乙方搬迁费和过渡补偿费用等一万三千元（13000元），了断一切未尽事宜。”该协议签订后，涪陵某某实业公司支付了刘某搬迁费和过渡补偿费13000元。2000年3月，刘某搬出了原自有门面并住进了涪陵某某实业公司提供的房屋。2008年2月19日，刘某以涪陵某某实业公司违反合同约定为由提起诉讼，请求涪陵某某实业公司交付房产证和安装天然气。诉讼中，涪陵某某实业公司提起反诉，主张解除双方签订的换房转让协议，要求刘某退还搬家费，并支付使某房屋所得收益40000元。重庆市第三中级人民法院于2009年11月5日作出二审判决，责令涪陵某某实业公司为刘某办理房产证，并承担办证费用，为刘某安装天然气和承担安装费用，驳回了涪陵某某实业公司的反诉请求。2008年9月26日，刘某（甲方）与重庆市巨能二公司涪陵乌江二桥项目工程部宋某某（乙方）签订了房屋租赁合同，双方约定，“刘某将涪陵区X路某某大厦平街层X号门面出租给乙方使某，租期从2008年10月1日起至2009年9月30日止，每月租金700元，按季支付。”2008年9月28日，涪陵某某实业公司向刘某发出《解除换房转让协议》通知，以刘某在换房转让协议签订8年后仍拒不交出房屋和产权证，且用于交换的房屋已不存在、无法提供房产证，并占用其房产给其造成巨大损失为由，决定从2008年9月29日起中止履行并解除双方于1999年9月12日所签订的《换房转让协议》，从即日起收回被刘某占用位于涪陵区X路X号附X号某某大厦9-X号房屋。次日，涪陵某某实业公司在刘某占用的房屋处张贴公告，表明其已中止履行并解除《解除换房转让协议》，从即日起收回位于涪陵区X路X号附X号某某大厦9-X号房屋，并将门锁进行了更换。2008年11月26日，重庆巨能建设（集团）有限公司涪陵乌江二桥接线工程项目经理部收回刘某退还的3个月房屋租金2100元。刘某要求涪陵某某实业公司赔偿房屋租金损失未果，遂于2010年6月17日诉至一审法院，请求法院判令涪陵某某实业公司赔偿其租金损失8400元。
一审法院另查明，因涪陵某某实业公司未在规定时间内依法接受2006年度企业年度检验，也未在限期内补办年度检验，重庆市工商行政管理局于2008年11月13日作出吊销营业执照的行政处罚，该处罚决定已生效。
涪陵某某实业公司辩称：我公司与刘某签订换房协议后，刘某以看房为由强行占有了我公司的房屋，但其却拒不交出交换的房屋，也不将房产证交付给我公司，我们签订的换房协议因刘某违约而未实际履行。本案诉争的房屋仍属我公司所有，虽然法院对我们双方之间的换房纠纷进行了裁决，但裁判主文并未将产权明确给刘某，加之法院的裁判文书是2009年11月25日后才生效的，而刘某主张的房屋租赁期间却是生效前的2008年11月1日至2009年9月30日。另外，刘某用于交换的房屋无产权证，按城市房地产管理法的规定，该房屋不得转让，所以，我们双方签订的房屋调换协议无效，刘某不能取得讼争房屋的所有权，不能取得收益权。并且，我公司更换卷闸门锁后，刘某当即将锁换掉，我公司的换锁行为并未影响刘某占有使某该房屋。为此，请法院驳回刘某的诉讼请求。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中刘某与涪陵某某实业公司出于自愿而约定将其所有的房屋进行调换，刘某依据双方所签订的合法有效协议住进了涪陵某某实业公司所交付的房屋。尽管涪陵某某实业公司未按协议约定将该房屋过户给刘某，但刘某已合法取得了该房除所有权外的占有、使某及收益等权利。刘某将其从涪陵某某实业公司处通过调换取得的房屋进行出租，属行使某当的使某、收益权，其租金收入为正当、合法。涪陵某某实业公司在双方争议房屋处张贴解除换房协议的公告，致使某屋承租方解除了与刘某签订的房屋租赁合同，给刘某造成了租金损失，为此，涪陵某某实业公司应予赔偿刘某的损失。涪陵某某实业公司辩称刘某未取得房屋所有权便不能取得收益权的意见于法无据，不予采纳；涪陵某某实业公司辩称张贴公告和更换门锁的行为未影响刘某正常使某的意见与查明的事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第三款之规定，判决：重庆市涪陵某某实业有限责任公司在判决生效后十日内赔偿刘某租金损失8400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元，减半收取25元，由重庆市涪陵某某实业有限责任公司负担。
上诉人涪陵某某实业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回刘某的诉讼请求。其上诉的事实与理由是：1、一审判决适用法律错误。刘某并不是诉争房屋的合法产权人，只是占有人，占有人不具备出租该房的权利，故一审判决认定其公司的行为对刘某构成侵权，以及刘某的租金收益为合法收入都是错误的。2、一审判决不公平。刘某于2000年3月就侵占了涪陵某某实业公司的房屋，却拒不交付其用于互换的房屋，长达10年时间里利用该两处房屋获取利益，故一审判决违背了公平原则和等价有偿原则。
被上诉人刘某答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，刘某与涪陵某某实业公司于1999年9月12日所签订的《换房转让协议书》，已经被生效判决即本院（2009）渝三中法民终字第X号民事判决认定为有效。因此，刘某依据该协议约定，于2000年搬入涪陵某某实业公司用于调换的涪陵区X路X号附X号某某大厦9-X号房屋，属于履约行为。自此，刘某对该房屋享有占有、使某、收益的权利，且双方并未约定刘某不得将该房屋出租，因此，刘某将该房屋占有后用于出租收益，系其合法行使某利，应当得到法律保护。涪陵某某实业公司于刘某将该房屋出租他人之时，在该房屋处张贴解除其公司与刘某调换房屋协议的公告，明示收回调换之房，导致房屋承租人解除房屋租赁合同，收回了预交刘某房屋租金，实际造成了刘某就房屋租赁合同的可得利益损失即租金损失，涪陵某某实业公司的行为对刘某的房屋使某权构成了侵害，依法应当承担赔偿刘某租金损失的民事责任。
涪陵某某实业公司上诉主张刘某于2000年3月占有使某该公司调换房屋却拒不履行自己的交房义务的事实，没有提供充分证据证明，故涪陵某某实业公司的该上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人涪陵某某实业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆市涪陵某某实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长唐某某
审判员蔡某
代理审判员张某
二○一二年三月二日
书记员刘某
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