海南省高某人民法院
民事判决书
(2000)琼高某民再终字第X号
原审上诉人(一审第三人)海口市万利典当行。
法定代表人张某甲，总经理。
委托代理人孙某某，该典当行常务副总经理。
委托代理人陈某明，该典当行法律顾问。
原审被上诉人(一审原告)马某乙，男，1962年1月出生，汉族，广东省潮阳市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)王某丙，男，1956年3月出生，黎族，琼中县人，现在琼中营根镇卫生院工作，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)余某某，男，1962年5月出生，汉族，广东省阳春市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)陈某某，男，1962年9月出生，汉族，琼山市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)马某丁，男，1963年5月出生，汉族，广东省潮阳市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)马某戊，男，1963年4月出生，汉族，广东省潮阳市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)张某己，男，1964年9月出生，汉族，广东省茂名市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)黄某庚，男，1942年2月出生，汉族，万宁市人，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)颜某某，男，1945年3月出生，汉族，广东省潮阳市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)谢某某，男，1965年11月出生，汉族，广东省潮阳市人，个体工商户，住（略）。
委托代理人黄某辛，住所（略）。
原审被上诉人(一审原告)吴某壬，男，1962年10月出生，汉族，琼山市人，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)王某癸，男，196l年10月出生，汉族，琼海市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)王某某，男，1966年10月出生，汉族，澄迈县人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)张某某，男，1940年12月出生，汉族，广东省信宜市人，个体工商户，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)王某某，男，1938年12月出生，汉族，屯昌县人，琼中县中医门诊部退休医生，住（略）。
委托代理人黄某辛，住所（略）。
原审被上诉人(一审原告)王某某，1964年1月出生，黎族，琼中县人，琼中县人民医院医生，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)王某某，1922年出生，汉族，退休工人，现住（略）。
原审被上诉人(一审原告)廖某某，男，1937年出生，汉族，广东省汕头市人，国营畅好农场退休工人，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)庄某某，男，1962年9月出生，汉族，广东省揭西市人，个体工商户，住（略）。
委托代理人阮继涌，中辰律师事务所律师。
原审被上诉人(一审原告)李某某，女，1938年出生，汉族，澄迈县人。琼中县百货公司退休工人，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)刘某某，男，1934年出生，汉族，广东省兴宁市人，国营加钗农场四队退休干部，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)刘某某，女，1961年出生，汉族，广东省罗定县人，琼中县第二小学教师，住（略）。
原审被上诉人(一审原告)琼中黎族苗族自治县电信局。
法定代表人吴某某，局长。
委托代理人叶某某，该局办公室主任。
原审被上诉人(一审原告)琼中黎族苗族自治县营根供销合作社。
法定代表人王某某，主任。
委托代理人韩某某，该社副主任。
原审被上诉人(一审被告)海南山兰贸易实业公司。
法定代表人黄某某，经理。
委托代理人高某某，该公司办公室主任。
原审上诉人海口市万利典当行(以下简称万利典当行)与原审被上诉人(一审原告)马某乙等24人、原审被上诉人(一审被告)海南山兰贸易实业公司(以下简称山兰公司)预售房屋合同纠纷一案，海南中级人民法院于1999年12月15日作出(1999)海南民再终字第X号民事判决，已经发生法律效力。万利典当行不服，向本院申诉。2000年10月13日，本院以(2000)琼高某民申字第X号民事裁定，决定对本案进行提审。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
查明：1993年10月4日，经琼中县计委审查批准，山兰公司取得山兰商业大厦工程项目的立项权。1993年10月28日，经琼中县建委审查批准，山兰公司取得《建设用地规划许可证》；经琼中县土地管理局审查批准，山兰公司取得《国有土地使用证》。尔后，山兰公司着手筹建山兰商业大厦。1994年2月至12月，原告马某乙等21人及营根供销社、琼中县电信局分别与山兰公司签订《房产购销合同》。合同主要约定：山兰公司将兴建的山兰商业大厦出售给各客户，每间房的面积为43．2平方米；售价为一楼每间9．6万元，二楼每间8．5万元，三楼每间8万元，三楼以上相应递减；付款方式为先付押金，一楼每间5万元，二楼每间4万元，三楼每间2万元，余某在1994年11月30日前付清(另有补充协议的除外)，房产权证由山兰公司负责办理；如各客户不按合同规定付完购房定金及在1994年11月30日前付完购房余某，山兰公司有权取消买方的购房权，并按其购房总额的20‰收取罚金；如山兰公司不按合同规定在1994年11月30日前交付房屋给买方使用，应按客户购房总额的20‰罚款赔偿给客户。合同签订后，全部交完购房款的原告有：刘某某8万元、刘某某9．6万元、张某某9万元、王某丙一楼一间、二楼两间共26．6万元。按合同规定交完定金的原告有：颜某某5万元、王某癸5万元、黄某庚5万元、谢某某5万元、廖某某5万元、李某某5万元、吴某壬一楼两间、二楼两间共17万元、陈某某一、二楼各五间共35万元、王某某5万元、马某戊5万元、余某某一楼两间10万元、马某乙一楼两间13．655万元、马某丁5万元、张某己5万元、营根供销社一楼两间12万元、王某某二楼一间3万元、王某某五楼顶亭一间及360平方米楼面4万元、王某某一楼两间10万元。琼中县电信局未按合同约定交完定金，其购买的房屋有27间，仅交定金20万元。由于琼中县电信局未按约定交完定金，山兰公司便将其所购的房屋于1997年12月转卖给王某某一楼一间、庄某某一楼四间、二楼五间；1997年12月18日，山兰公司、庄某某为此签订了《房产转让合同》；1997年12月18日、30日，山兰公司出具收据两份，载明收到庄某某交付的购房押金、购房款共82．4万元。1997年12月20日，山兰公司、庄某某、王某某签订《房产转让合同》一份，约定王某某将其原购买的山兰商业大厦第一层第七号房转让给庄某某，山兰公司于同日向庄某某出具收据载明收到庄某某交付的购房款9．6万元。山兰公司已基本上完成原告所购房屋的基本工程，未完成个别的房屋工程，经琼中县建行验收估价结算为：马某乙2279．51元、余某某1194．25元、王某丙2233．23元、吴某壬3049．23元、陈某某8933．12元、王某某3401．81元、王某某（略）．78元、庄某某2296．17元。由于山兰公司违反合同约定，没有按时交付房屋给原告使用，原告相继于1996年间向琼中县人民法院起诉山兰公司。琼中县人民法院对本案原、被告之间的普通诉讼进行合并审理。1997年6月至1998年9月，琼中县人民法院根据原告的申请及实际情况，并由原告交纳担保金(颜某某2万元、王某癸2万元、黄某庚2万元，谢某某2万元、廖某某2万元、李某某2万元、马某戊2万元、余某某3万元、马某乙2万元、马某丁2万元，张某己2万元、营根供销社X万元、王某某2万元)后，先行民事裁定原告使用所购之房屋。
另查明：当山兰商业大厦工程施工进展至50％时，由于资金不足，山兰公司便找到海口市万利典当拍卖投资公司(以下简称万利公司)，请求贷款。1994年9月2日，山兰公司到琼中县房管所办理山兰商业大厦产权登记，登记号为（略）号。1994年10月6日，山兰公司与万利公司签订《房屋抵押贷款合同》一份，约定：万利公司向山兰公司贷款人民币400万元，期限为5个月，月利率18‰，山兰公司提供五层框架结构的山兰商业大厦作为借款抵押物。同日，山兰公司出具《付款委托书》一份给万利公司，要求400万元贷款办理320万元汇票到山兰公司琼中办事处，付万利公司五个月资金利息36万元(现金支付)，提取现金44万元。同日，万利公司出具收据一份，载明收到山兰公司房产资金手续费人民币（略）元；由万利公司法定代表人张某甲投资开办的海口前进物贸有限公司出具收据两份，分别载明收到山兰公司交来房产资金手续费人民币（略）元、（略）元；三张收据共计金额人民币80万元，三张收据财务、开票人栏均由万利公司职员黄某君签署。同日，山兰公司还将山兰商业大厦作为典当物典当给万利公司，万利公司签发了当票。10月7日，万利公司办理了山兰商业大厦产权抵押他项登记，权利范围为房屋全部，建筑面积为6602．72平方米，设定日期为1994年l0月6日至1995年3月5日。10月8日，山兰公司又和万利公司签订一份房屋转让合同，约定：山兰公司将山兰商业大厦转让给万利公司，价款人民币400万元；合同签订的次天，万利公司将购房款400万元给山兰公司，山兰公司将房屋交给万利公司。同日，双方又签订补充合同书，约定：5个月内山兰公司将400万元退还万利公司，房屋转让合同自然失效；若5个月内山兰公司未将400万元退还万利公司，万利公司执行房屋转让合同。同日，山兰公司原法定代表人王某锦向万利公司出具《承诺书》一份，承诺：如山兰公司5个月(共150天)之内未将贷款本息归还给万利公司，山兰公司位于琼中县X街X路口处山兰商业大厦全部由万利公司处理，山兰公司不得有任何异议，在以前山兰公司收到山兰商业大厦任何客户订金以及发生在山兰商业大厦上的任何形式的债务由山兰公司承担，跟万利公司无关。同日，山兰公司立下借据一张，借款人民币400万元。10月10日，万利公司转帐人民币320万元入山兰公司的建行帐户。1995年3月16日，山兰公司与万利公司签订房屋典当合同书，山兰公司将山兰商业大厦以人民币550万元典当给万利公司。同日，山兰公司与万利公司签订《借款合同》一份，约定：山兰公司在向万利公司抵押贷款400万元的基础上，以山兰商业大厦第六层、面积为587．09平方米的房产再向万利公司抵押贷款150万元。3月17日，山兰公司与万利公司签订《房屋抵押贷款合同》一份，约定：山兰公司向万利公司借款550万元，期限为两个月，月利率18‰，山兰公司以六层框架结构的山兰商业大厦为借款抵押物。3月18日，山兰公司又到琼中县房管所办理山兰商业大厦房屋产权证。同日，万利公司到琼中县房管所办理房屋抵押权登记，权利范围为山兰商业大厦房屋全部，建筑面积为7189．81平方米，抵押设定日期从1995年3月17日至5月16日。但万利公司后以山兰商业大厦房屋并非六层为由未向山兰公司提供追加的150万元贷款。1998年7月4日，山兰公司与万利公司签订《关于清偿债务协议书》一份，约定：双方同意履行抵押合同，山兰公司将抵押物位于琼中县城的山兰商业大厦整体过户给万利公司；对山兰公司所售给26家客户的房屋，万利公司予以确认，并负责为购房客户办理产权证，购房客户未交齐的购房款由万利公司负责收取；对该大厦除去已售房屋，剩余某屋应折价，作为山兰公司偿还万利公司借款本息，不足部分山兰公司另行补偿；山兰公司应配合万利公司作好过户工作，并出面通知琼中县房管所为万利公司办理过户手续。1998年7月5日，双方又签订关于山兰商业大厦未售房屋的折价协议。1998年9月19日，万利典当行向琼中县房管所出具《承诺书》一份，保证在将山兰商业大厦产权过户到万利典当行名下后为山兰商业大厦的各购房客户办理产权证。1998年10月20日，万利典当行到琼中县房管所办理山兰商业大厦第三、四、五、六层归其所有的《房屋所有权证》，同时又办理了山兰大厦第一、二层房屋抵押权登记，设定期限从1998年10月20日至1999年10月20日。迄今为止，山兰公司尚欠万利典当行借款本金及利息。
再查明：万利公司持有海口市公安局1994年8月5日颁发的《特种行业许可证》，持有中国人民银行海南省分行1996年2月14日颁发的《经营金融业务许可证》。1998年7月6日，海口万利典当拍卖投资公司变更名称为海口万利典当行。1998年12月11日，琼中县人民法院作出(1998)琼中民初字第X号民事判决判令：一、马某乙等原告与山兰公司签订的房产购销合同、房产转让合同有效。限双方在该判决书发生法律效力之日起十日内到政府有关部门补办房屋预售登记手续或办理房产所有权登记手续；二、山兰公司应在该判决书发生法律效力之日起十日内一次性偿付违约金、逾期赔偿利息、未完成工程部分的直接费用和管理费、办理房产所有权证费用给如下原告：刘某某（略）．84元、刘某某（略）．21元、张某某（略）．92元、颜某某（略）．61元、王某癸（略）．17元、黄某庚（略）元、庄某某（略）．57元、谢某某（略）．90元、廖某某3114．40元、李某某3114．40元、王某丙（略）．49元、马某戊3100．60元、营根供销社（略）．44元、王某某（略）．30元，共计人民币（略）．36元；三、各原告所购山兰商业大厦的房屋如下：按山兰商业大厦正面从左至右起，刘某某一楼X号、刘某某一楼X号、张某某一楼X号、颜某某一楼X号、王某癸一楼X号、黄某庚一楼X号、庄某某一楼X号、18至X号、二楼X至X号，谢某某一楼X号、廖某某一楼X号、李某某一楼X号、吴某壬一楼X、X号、二楼X、X号、陈某某一楼X至X号、二楼X至X号、王某丙一楼X号、二楼X、X号，王某某一楼X号、马某戊一楼X号、余某某一楼X、X号、马某乙一楼X、X号、马某丁一楼X号、张某己一楼X号、营根供销社一楼X、X号、王某某二楼X号、王某某一楼X、X号、王某某五楼顶亭第三间、五楼顶面积360平方米；四、在该判决发生法律效力之日起十日内应一次性支付给山兰公司购房款的原告有：吴某壬付（略）．86元、陈某某付（略）．58元、王某某付5653．39元、余某某付2759．55元、王某某付（略）．85元、王某某付（略）．80元，以上共计人民币（略）．03元；五、驳回琼中县电信局要求山兰公司先卖两间房屋的诉讼请求；六、山兰公司返还琼中县电信局20万元定金。案件受理费共计人民币（略）元，由山兰公司负担（略）元、琼中县电信局负担2675元。该判决因当事人未上诉而生效。1999年6月4日，琼中县人民法院作出(1999)琼中民监字第X号民事裁定再审该案。再审期间，追加万利典当行作为第三人参加诉讼。1999年7月27日，琼中县人民法院作出(1999)琼中民再初字第X号民事判决，内容为：一、维持该院(1998)琼中民初字第X号民事判决书；二、撤销该院(1999)琼中民监字第X号民事裁定书；三、山兰公司与万利典当行所签订的借贷合同是无效合同，限山兰公司在该判决书发生法律效力之日起十日内返还400万元借款及偿付（略）元利息给万利典当行，万利典当行返还《房产所有权证》、《他项产权登记证》给山兰公司.万利典当行不服该判决，向海南中级人民法院提起上诉。海南中级人民法院于1999年12月15日作出(1999)海南民再终字第X号民事判决，内容为：一、维持琼中黎族苗族自治县人民法院(1999)琼中民再初字第X号民事判决第一项、第三项；即维持琼中县(1999)琼中民初字第X号民事判决书；海南山兰贸易实业公司与海口万利典当行所签订的“借贷抵押合同”无效，限山兰公司在该判决发生法律效力之日起十日内返还人民币400万元及偿付利息（略）元给万利典当行；海口万利典当行应返还《房屋所有权证》、《他项产权登记证》给山兰公司；二、撤销琼中黎族苗族自治县人民法院(1999)琼中民再初字第X号民事判决第二项，即撤销该院(1999)琼中民监字第X号民事裁定书。案件受理费人民币（略）元由万利典当行负担。
万利典当行不服该判决，向本院申诉称：一、山兰大厦三、四、五、六层和一、二层部分房产不在本案诉讼范围内，判决与本案无关的房产证和他项权证无效超越审理权限；二、认定第二次房产抵押从1995年3月16日期限届满后两年内未行使权利而消灭，不符合事实；发生产权转移的第三至第六层房产未涉讼，而第一、二层的抵押权登记只是原来抵押权的延续，认定1998年7月的第三次抵押登记和产权登记无效，不符合事实；三、庄某某签订购房合同的时间是1997年12月18日，此时山兰大厦正在诉讼中，庄某某是知道的。请求判令庄某某的购房行为无效，判令万利典当行对山兰大厦除本案原告(不含庄某某)已预购房产外的其余某产抵押有效。
本院认为：本案系属房屋预售合同纠纷，系因原告即购房客户诉请房屋开发商山兰公司交付房屋而起，万利典当行的加入是因为其主张对原告预购房屋的抵押权，其诉讼地位是有独立请求权的第三人；万利典当行选择了参加房屋预售合同纠纷诉讼，法院应就其权利与原告权利相冲突的部分进行审理；唯鉴于万利典当行在一审参加诉讼时请求确认全部房屋抵押有效，一、二审法院也对该项请求进行了审理，从诉讼经济角度考虑，本院不作变动。原判确认本案原告与山兰公司签订的《房产购销合同》有效，符合法律规定，万利典当行申诉未提出异议(不含庄某某部分)，应予维持。根据本案证据，万利典当行与山兰公司签订《房屋抵押贷款合同》等一系列合同、协议时是知道山兰大厦部分房产已预售的情况的，据此，原判认定万利典当行与山兰公司于签订合同、协议时存在串通损害本案原告利益的行为是成立的，原判因此认定合同无效有法律依据，但合同无效的范围应限于损害本案原告利益的范围内，原判确认不损害本案原告利益的房屋抵押无效，于法无据，对此，原判适用法律错误，万利典当行申诉有理，本院予以支持。万利典当行与山兰公司签订的主合同其性质是典当借款合同，利率过高某分因违反法律规定应确认无效，借款利率可参照《典当行管理暂行办法》第32条的规定确定；万利典当行与山兰公司签订的从合同即房屋抵押合同不与本案原告利益发生冲突的部分应确认有效，即山兰公司将山兰商业大厦未预售给本案原告的部分抵押给万利典当行应确认有效；此外，山兰公司将山兰商业大厦第六层抵押给万利典当行系以万利典当行追加150万元贷款为条件，万利典当行未提供该贷款，对山兰商业大厦第六层不应享有抵押权。关于庄某某签订的《房屋转让合同》的效力问题，庄某某受让的房屋由两部分构成：一间受让于本案原告王某某，其性质是转预售，不违反法律规定，应认定有效；另九间是本案原告琼中黎族苗族自治县电信局原预购的房屋，琼中黎族苗族自治县电信局因只交20万元定金严重违约被山兰公司按合同约定取消购房权后再转卖给庄某某，因琼中黎族苗族自治县电信局预购房屋在前，万利典当行办理抵押登记在后，山兰公司将该部分房屋转让给庄某某不损害万利典当行的利益，原审法院确认庄某某签订的《房屋转让合同》有效并无不当，万利典当行关于庄某某签订的《房屋转让合同》无效的申诉理由不能成立。关于万利典当行向山兰公司借款本金数额的认定问题，根据万利公司出具的载明收到山兰公司房产资金手续费人民币（略）元的收据和由万利公司法定代表人张某甲投资开办的海口前进物贸有限公司出具的两张载明收到山兰公司房产资金手续费人民币（略）元、（略）元的收据，应认定万利典当行于借款时预先收取了80万元借款利息，该80万元应从400万元借款本金中扣除，即借款本金应认定为320万元，对此，原判认定事实错误，应予纠正。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款的规定，判决如下：
一、维持海南中级人民法院(1999)海南民再终字第X号民事判决第二项，即撤销琼中黎族苗族自治县人民法院(1999)琼中民再初字第X号民事判决第二项；
二、撤销海南中级人民法院(1999)海南民再终字第X号民事判决第一项和诉讼费用负担部分；
三、维持琼中黎族苗族自治县人民法院(1999)琼中民再初字第X号民事判决第一项，即维持琼中黎族苗族自治县人民法院(1998)琼中民初字第X号民事判决；
四、撤销琼中黎族苗族自治县人民法院(1999)琼中民再初字第X号民事判决第三项；
五、山兰公司应于本判决发生法律效力后10日内偿还万利典当行人民币320万元，并支付相应利息(利率按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率上浮50％确定，从1994年10月11日起算)；万利典当行对山兰商业大厦除第六层及本案原告购买房屋范围外的部分享有抵押权。
二审案件受理费（略）元由万利典当行、山兰公司各负担一半，即各负担（略）．5元。
本判决为终审判决。
审判长皮修雁
代理审判员曲永生
代理审判员钱冰
二○○○年十二月十七日
书记员刘某芳
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