海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民再字第X号
原审上诉人海南成海房地产开发有限公司，住所地海口市X路成海楼。
法定代表人张某甲，该公司总经理。
委托代理人张某乙，该公司副总经理。
委托代理人明某某，圣合律师事务所律师。
原审被上诉人钟某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人董学智，富安律师事务所律师。
原审上诉人海南成海房地产开发有限公司(以下简称成海公司)与原审被上诉人钟某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年7月5日作出(2000)海中法民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。2000年9月1日，原审被上诉人钟某某向本院申请再审，经审查该申请符合法律规定的再审条件。本院提起再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审被上诉人钟某某的委托代理人董学智，原审上诉人成海公司委托代理人张某乙、明某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，1993年5月6日，成海公司与海口海上世界有限公司(以下简称海上世界公司)签订一份《房屋销售合同书》，约定成海公司将位于海口市海甸岛碧溪苑别墅C3型别墅一幢出售给海上世界公司，其建筑面积为394．9平方米，房款共计人民币（略）。同时，双方又订立《房屋销售合同补充协议》，称售给海上世界公司C3型别墅附加有一个游泳池，而售房合同确定的购房款未含该游泳池款，该游泳池计价人民币20万元，海上世界公司于合同签订生效后十日内付款上诉人10万元，别墅交付时再付10万元。签订合同后，海上世界公司支付了部分房款。1994年8月21日，成海公司将C3别墅交付给钟某某使用。1997年9月18日，海上世界公司与钟某某共同发函给成海公司，要求成海公司将C3、C4别墅的产权办至钟某某名下，由钟某某承担C3别墅的25％房款人民币（略）．5元，游泳池人民币10万元，CX幢别墅5％房款人民币（略）．5元共计（略）元。成海公司按海上世界公司与钟某某要求将C3别墅房产证办至钟某某名下，同时也将C4别墅办至梁少光名下，但钟某某一直未向成海公司履行付款义务。1998年3月8日，成海公司(甲方)、海南中保投资发展有限公司(乙方，以下简称中保公司)及钟某某(丙方)订立协议书，三方约定，丙方于1993年向甲方购买碧溪苑别墅小区别墅，至今仍欠甲方购房款一百万元整，由于甲方办理碧溪苑别墅小区产权证时尚欠乙方人民币六十万元，利率为1．7％每月，现该款由丙方负责清偿，由于丙方资金紧张，丙方愿以其名下的碧溪苑别墅CX幢作为清偿该款的担保。但协议签订后，钟某某未依协议约定将60万元本息支付给中保公司，成海公司向钟某某索款未果，遂向法院提起诉讼。成海公司主张C3、CX幢别墅以房产证注明某积计算，应付款为（略）元，已付（略）元，尚欠（略）元。钟某某主张应以合同约定面积为准计算，应付款为（略）元，已付（略）元，尚欠（略）元。原审委托海南省诉讼证据鉴定中心进行司法鉴定，钟某某所购买C3型别墅面积为395．31平方米。1999年6月26日，海上世界公司向原审法院出具证明:1993年4月钟某某女士口头委托我公司为其购买二栋碧溪苑别墅，因钟某某没有海口市户口和暂住证，故以其公司名义与成海公司签订购房合同，1996年9月25日《海口市投资和购房办理入户暂行办法》出台后，购房条件放宽，我公司将上述委托代理关系向成海公司说明，并于1997年9月18日请示该公司把产权证变更为钟某某。同年10月18日，钟某某向成海公司出具承诺书，要求将C4别墅办至梁少光名下，有关C4别墅多出的建筑面积由钟某某承付。
原审认为，成海公司与海上世界公司签订的房屋销售合同及补充协议，以及钟某某与成海公司的购房合同等意思表示真实，内容合法，应为有效合同。成海公司已按海上世界公司、钟某某的意思办理了房屋产权证，C3、C4别墅的实际购买者应是钟某某。C3、C4别墅的建筑面积应按房产管理部门核实的面积410．22平方米计付房款，房管部门核发的房屋所有权证是受法律保护的，当事人对房屋有异议，可向房管部门提出。原判以鉴定面积为依据不妥，C3、C4别墅共应付（略）元，钟某某已付（略）元，尚欠（略）元。关于违约金问题，双方当事人在合同中没有约定，按《合同法》的自治原则，属于双方当事人自动放弃追究违约责任，对双方的违约问题不作处理。故判决:(一)撤销海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第一、二项；(二)维持海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第3项；(三)被上诉人钟某某于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人海南成海房地产开发有限公司支付房屋款（略）元。
原审被上诉人钟某某申诉称，二审判决严重违反民事诉讼程序和人民法院庭审规则，侵害了我方正当诉讼和实体利益。①C3、CX幢别墅合同约定面积仅为394．9M2，经司法鉴定实际房屋的面积与合同约定面积基本一致，而二审却以房产证注明某积410．22平方米计算，且按1993年的8300元／M2市场价格计算，显然不合理。②C3、CX幢别墅附带的两个游泳池，因不能排水，存在严重的质量问题，成海公司也承认存在质量问题，并承诺长期负责维修，但生效判决却判令我方支付游泳池余款，显失公正。③海口市中级人民法院(1999)海中法经终字第X号民事判决，判令我方代成海公司偿还给中保公司人民币（略）元及自1996年8月12日起的该款利息，并已发生法律效力，故该款应当认定我方于1996年8月12日起已付给成海公司的款项，但一、二审均没有扣减该款，属重复计算。④关于违约金问题。双方合同中虽然没有约定，但并不等于放弃，《合同法》是1999年10月1日起施行，并不适用本案，成海公司逾期交房，应支付我方占用资金的利息，同时我方逾期付款，也愿意承担逾期付款的利息，故请求撤销原判，维护其合法权益。
原审上诉人成海公司辩称，本案不论是一审还是二审判决，都有不恰当的地方。①关于房屋面积问题。只能以房产管理部门核发的房产证为准，房产管理部门是依法行使房产管理权的行政机关，其核发的房屋所有权证受法律保护，海南省诉讼证据鉴定中心没有对房屋面积的鉴定资格。②游泳池价款总款是40万元，钟某某在签订补充合同时是知道游泳池的瑕疵的，现在提出质量问题，没有法律依据。③关于违约责任问题，一审判决计付利息在时间和基数上均存在问题。
经审理查明，1993年5月6日，成海公司(甲方)与海上世界公司(乙方)签订一份《房屋销售合同书》，约定甲方将位于（略）一幢出售给乙方，面积394．9M2，每平方米人民币8300元，共计房款人民币（略）元。乙方于本合同生效之日即付30万元(定金)，合同生效十日内，乙方向甲方交付房款总额的75％计人民币（略）．5元(含定金)，在甲方交钥匙之日，乙方应向甲方交付房款总额的20％，甲方在同年7月15日交房给乙方。在办理房产过户手续之日，乙方将余款5％付清给甲方。同时，合同对房屋装修标准、设备及结构均有约定。同日，双方又订立一份《房屋销售合同补充协议书》，称售给乙方的C3别墅附加游泳池，价格20万元，乙方在该补充合同生效后十天内付给甲方10万元，别墅交付时再付10万元。同时，双方还就碧溪苑CX幢别墅分别签订了一份《房屋销售合同书》及补充合同，约定成海公司将碧溪苑CX幢别墅售给海上世界公司，合同条款的内容与C3别墅基本一致。签订合同后，海上世界公司依约于同年5月10日各支付C3、C4别墅30万元。同年5月21日，海上世界公司依约各支付C3、C4别墅（略）．5元。至此，海上世界公司已依约支付房款(C3、C4)共计（略）元。1996年8月17日、21日，成海公司分别将C4、CX幢别墅交付海上世界公司使用。1997年9月18日，海上世界公司与钟某某共同发函给成海公司，要求成海公司将C3、CX幢别墅的产权变更为钟某某，钟某某愿意承担C3别墅尾款25％即（略）．5元及游泳池10万元，C4别墅尾款5％即（略）．5元，共计人民币（略）元，同年10月18日，海上世界公司与钟某某又共同向成海公司发函，要求成海公司将C4别墅产权证办至梁少光名下。1998年1月4日、1999年2月3日，成海公司依照海上世界公司与钟某某的要求，分别将CX幢别墅产权办至钟某某名下，CX幢别墅产权办至梁少光名下，房产证注明C3、C4的面积均为410．22平方米，各比合同约定的面积394．9平方米超过15．32平方米。诉讼中，成海公司请求判令钟某某按每平方米8300元的当时市场价格支付超出部分面积的房款。钟某某不同意，经一审法院委托海南省诉讼证据鉴定中心鉴定，C3、C4别墅每幢建筑面积395．81平方米。
另经查明，C3、C4别墅交付使用后，成海公司分别于1994年12月5日、1995年1月4日、2月21日、5月10日、5月23日、1996年5月11日、6月17日、7月1日、1997年1月15日、1月28日、1998年9月21日、10月31日、11月19日、1999年1月22收到海上世界公司及钟某某C3别墅房款（略）元、25万元、5000元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元，共计（略）元。同时1995年1月4日、2月21日、5月4日、5月10日、5月23日、5月29日、1997年10月18日、1999年2月2日，海上世界公司及钟某某、梁少光分别支付C4别墅25万元、5000元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元、（略）元，共计（略）元。至此，CX幢别墅实际付款额为（略）．5元，CX幢别墅实际付款额为（略）．5元，C3、CX幢别墅共计付款（略）元。
再查，1998年3月8日，成海公司、中保公司与钟某某三方签订一份《协议书》，约定，钟某某于1993购买的CX幢别墅，至今仍欠成海公司购房款一百万元，由于成海公司办理碧溪苑别墅小区产权证时尚欠中保公司60万元，利率为1．7％每月，该款由钟某某负责清偿。并以C3别墅担保，钟某证在同年8月15日之前清偿，并办理了公证。由于钟某某逾期没有偿还，中保公司遂向法院起诉，经本院(1999)海中法经终字第X号民事终审判决，判令钟某某偿还给中保公司人民币（略）元，以及按中国人民银行规定的同期一年定期存款利率支付自1996年8月12日至该判决限定还款之日止的不同阶段利息。同时，中保公司对C3别墅享有优先受偿权。该判决于1999年5月7日送达给钟某某。
上述事实，有房屋销售合同书及补充合同、付款凭证、海上世界公司与钟某某给成海公司的函件、成海公司、中保公司及钟某某签订的协议书、本院(1999)海中法经终字第X号民事判决书、(1999)琼诉证鉴字第X号司法技术鉴定书、C3、CX幢别墅房屋产权证书以及庭审笔录在案为凭，经质证、审查，足资认定。
本院认为，成海公司与海上世界公司签订的有关C3、CX幢别墅及游泳池销售的《房屋销售合同书》及《房屋销售合同补充协议书》意思表示真实，并无违反法律规定，均应认定为有效合同。尔后，海上世界公司与钟某某共同向成海公司发函，要求成海公司将C3、CX幢别墅产权办至钟某某名下(后又要求将C4办至梁少光名下)，并由钟某某承担支付购房尾款，成海公司没有异议。说明某某某已对海上世界公司与成海公司房屋买卖关系所涉及合同权利义务进行了承继，故成海公司与钟某某之间形成合法有效的房屋买卖关系，应受法律保护。合同约定所售C3、C4别墅面积为394．9平方米，合同并没注明某房屋产权证面积为准，且经海南省诉讼证据鉴定中心鉴定，实际面积为395．81平方米，与约定面积相差不足1个平方米，属房屋建设过程中的正常偏差，故应以合同约定面积为准计算购房款。原审上诉人成海公司主张按房产证标明某面积按8300元／M2计付房款无理，不予支持。海上世界公司在签订《房屋销售合同补充协议书》时，明某道两个游泳池质量上有瑕疵，仍与其签订协议，并多次承诺同意支付两个游泳池余款，系真实意思表示，现钟某某又以游泳池质量有瑕疵为由主张减少游泳池款项，缺乏法律依据，其主张不予采纳。本院(1999)海中法经终字第X号民事判决书已发生法律效力，该判决判令钟某某代成海公司偿还给中保公司（略）元及按中国人民银行同期一年期存款利率支付自1996年8月12日至该判决限定还款之日止的不同阶段的利息，该款应予以扣减，根据该判决限定，按中国人民银行同期一年定期存款利率标准及不同阶段的本金计算，钟某某自1996年8月12日至该判决限定的还款之日即1999年5月17日止，应代成海公司偿还给中保公司本金（略）元及利息（略）．44元(计算利息标准附后)，钟某某尚欠成海公司购房尾款为（略）－（略）－（略）．44＝（略）．56元。关于违约责任问题，合同没有明某约定，且在履行合同过程中，双方均存在违约情况，故违约责任双方可各自承担，但占用资金期间的银行正常利息，双方应相互承担。钟某某依合同约定支付（略）元即购房款75％后，但成海公司迟至1994年8月21日才交付房屋，比约定的交房时间(1993年7月15日)推迟13个多月，期间占用该笔资金，成海公司应按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率即年息10．98％支付利息给钟某某。同理，成海公司交房后，钟某某应依合同约定支付购房总款的95％，余下5％尾款在办理房屋过户手续时清偿。C3、CX幢别墅总房款为（略）元，95％的房款为（略）元，加上两个游泳池40万元，合计（略）元，截止交房时1994年8月21日，钟某某已支付（略）元，逾期付款（略）元，钟某某应按逾期付款金额依中国人民银行规定的同期一年期贷款利率支付利息给成海公司。原判认定部分事实不清，适用法律和实体处理欠当，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决如下:
一、维持本院(2000)海中法民终字第X号民事判决第一、二项。
二、撤销本院(2000)海中法民终字第X号民事判决第三项。
三、原审被上诉人钟某某应支付C3、CX幢别墅购房尾款人民币（略）．56元给原审上诉人成海公司。
四、成海公司须按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率年率10．98％支付给钟某某因逾期交房而占用钟某某资金（略）元的自1993年7月15日至1994年8月21日期间利息。
五、钟某某须按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付给成海公司逾期支付房款的利息(具体支付方法附后)。
上述判决三、四、五项，限双方当事人于本判决发生法律效力之日起十日内相互履行完毕，逾期履行，则按中国人民银行同期流动资金一年期贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费共计（略）元，一审反诉费（略）元，共计（略）元，由双方各负担一半即（略）元。鉴定费3000元由成海公司负担。
本判决为终审判决。
审判长裴斐
审判员涂国华
审判员郭朝阳
二ΟΟΟ年十二月十三日
书记员吴淑珍
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
