湖南省宜章县人民法院
刑事判决书
（2012）宜刑初字第X号
公诉机关湖南省宜章县人民检察院。
被告人曹某，男，X年X月X日出生。
辩护人王某某，湖南民浩律师事务所律师。
湖南省宜章县人民检察院以湘宜检刑诉（2012）X号起诉书指控被告人曹某犯非法倒卖土地使用权罪，于2012年4月27日向本院提起公诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖南省宜章县人民检察院指派代理检察员方诚出庭支持公诉，被告人曹某及其辩护人王某某均到庭参加了诉讼。经湖南省宜章县人民检察院建议，本案延长审理期限一个月。现已审理终结。
湖南省宜章县人民检察院指控：1998年至2011年期间，被告人曹某未经土地行政主管部门审批，分别在（1）宜章县X村图书馆旁、（2）宜章县四方井吉利公司X号楼、（3）宜章县农机局、（4）宜章县X镇X路杉树里（养正中学宿舍楼对面）、（5）宜章县X镇X路（龙隐小区旁）、(6)宜章县X镇X街X、86-X号、（7）宜章县X镇X路（老鼠切）等地段，以个人名义与他人签订《征用土地开发补偿协议》、《土地置换房屋协议书》或《房地产开发补偿协议》的方式获取土地，用以开发房地产。其中，2007年3月24日、2009年5月27日因非法转让土地两次被宜章县国土资源局行政处罚，之后被告人曹某仍未经土地行政主管部门审批，于2010年3月24日在宜章县X镇X路（老鼠切）地段，与牛某签订《房地产开发补偿协议》取得土地进行房地产开发。因开发的房地产未办理土地审批手续无法办理房产证，导致购房户集体上访，造成非常恶劣的社会影响。
公诉机关用以证明上述事实的证据有：1、物某、书证；2、证人证言；3、被告人供述与辩解；4、勘验、检查笔录等。公诉机关认为，被告人曹某以牟利为目的，违反国家土地管理法规，擅自非法购买他人土地进行房地产开发，并在受到行政处罚后仍然继续非法倒卖土地使用权，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，应以非法倒卖土地使用权罪追究其刑事责任。请依法判处。
被告人曹某提出的辩解意见是，他的行为不构成非法倒卖土地使用权罪。
被告人曹某的辩护人王某某提出的辩护意见是，被告人曹某涉案的土地面积没有接近法律规定的数额标准，曹某的行为情节没有达到目的追究刑事责任的严重程度，不构成非法倒卖土地使用权罪。
经审理查明：1998年至2011年期间，被告人曹某未经土地行政主管部门审批，以与他人签订《征用土地开发补偿协议》、《土地置换房屋协议书》或《房地产开发补偿协议》等方式，分别在宜章县X村图书馆旁、四方井吉利公司X号楼、宜章县农机局、文明北路杉树里（养正中学宿舍楼对面）、文明南路龙隐小区旁、东关街X、86-X号、民主东路老鼠切等地段多次非法获取土地，用以开发房地产。因开发的房地产未办理土地审批手续无法办理房产证，导致购房户上访，造成恶劣的社会影响。其中，2007年3月24日，因曹某未经批准擅自与欧X中达成土地置换房屋协议，取得欧X中位于宜章县X组杉山里土地506平方米进行房地产开发，宜章县国土资源局作出宜国土资监罚字（2007）第X号行政处罚决定书，没收曹某非法转让的土地上新建的建筑物某其他设施并处罚款5万元；2009年5月27日，因曹某未经批准擅自在宜章县X镇X村X组X平方米土地并建成28套居住房，宜章县国土资源局以曹某的行为已构成非法转让土地违法行为为由，作出[2009]X号行政处罚决定书，没收曹某在非法转让的370平方米土地上新建的建筑物某其他设施，并处罚款10万元。在受到以上两次行政处罚后，被告人曹某未经土地行政主管部门审批，于2010年3月24日与牛某签订《房地产开发补偿协议》，取得牛某在宜章县X镇X路（老鼠切）地段的土地进行房地产开发。经长沙永信评估咨询有限责任公司评估，被告人曹某非法倒卖的部分宗地的出让土地使用权资产总价格合计为682008元，平均单价为789.8元/平方米。
上述事实，有检察机关及被告人曹某提交并经法庭质证、认证的下列证据予以证明：
1、被告人曹某的供述证明，他曾以6290元从宜章县城中居委会购买了347.7平方米的荒地，他在该地共建15套住房，均未办房产证。2004年6月，他与宜章县四方井吉利房地产公司签订协议，约定由他承建宜章县四方井市场X号楼（地皮约450平方米），X楼、X楼门面归吉利公司，其他住房归他。2004年10月，他与宜章县农机局签订协议，由农机局出让190平方米土地，他负责承建开发并补偿农机局3个门面。这块地共建一个单元、X层计5个门面、12套住房（已全部卖完，均未办房产证）。2005年下半年，他与宜章县X镇X街居民李某凤、刘X喜、邝XX三户分别签订协议，约定以拆旧房补偿新住房的形式，李某凤出让370多平方米土地、他补偿李某凤6套住房；刘X喜出让70多平方米土地，他补偿刘X喜1-X层3套住房1间杂房；邝XX出让210多平方米土地，他补偿邝XX4套住房。协议签订后，他共建3个单元X套住房，他销售了11套住房，均未办理房产证。2006年12月，在宜章县X镇X路杉山里，他与欧X中签订协议，他补偿欧X中5套住房，购买欧X中510平方米荒山的土地。在该地没有到国土办土地转让审批手续的情况下他建了X层24套住房。2007年冬天，他与李某发、李某国等四人口头协议，他补偿他们6套住房（其中李某发3套、其他人各一套），拆除几间茅房及自留地，转让390平方米的土地。在该地没有到国土办理土地转让审批手续的情况下，他建了X层24套住房。后来他与牛某签订房屋置换协议书，以拆除旧房补偿新住房的形式，约定牛某转让670多平方米的土地给他，他在那宗土地上搞房地产开发，他无偿给牛某13套133的住房做土地转让金，他在那宗地上共建两栋X个单元X层42套住房，已经销售了十七套。
2007年他因非法转让、倒卖宜章县X镇X路杉树里那宗地，被宜章县国土局处罚一次，罚款50000元，没收在非法转让的土地上新建的建筑物某其他设施；2008年他因非法转让宜章县X区旁的那宗地，被宜章县国土局行政处罚，没收在非法转让土地上新建的建筑物某其他设施，并处罚款100000元。他第二次被处罚后，为了多赚钱，明知是违法行为仍非法转让了民主东路老鼠切牛某的那宗地673的土地使用权。
2、证人黄XX的证言证明，2008年5、6月份，曹某邀他参股在龙隐小区建房。2009年曹某又邀他在城关镇老鼠切的房地产开发。老鼠切这个项目是牛某与曹某签署的房屋置换补偿协议，他们建好后补偿牛某13套房子，另外牛某再出5万元买一套房，总共14套房。他们在老鼠切那里建了3个单元X套房。
3、证人牛某、谭XX的证言证明，他们与曹某签订了房地产开发补偿协议，他们将位于城关镇X村X号的住房（又叫老鼠切或者大园里）、空某、菜地提供给曹某，双方约定由曹某负责开发房地产后，补偿他们13套住房，他们将面积为204平方米的房产证及面积为458平方米的国土证交给曹某，由曹某负责办理国土转让及房产等手续，但曹某在未办理任何国土及房产手续的情况下即在该土地上建房。他们在合同上约定转让1300平方米的土地，但实际上曹某转让的是700多平方米的土地。
4、证人李某、李X国的证言证明，2008年年初，曹某与李某、李X国等人口头协议,将他们自已的自留地（约400平方米）及6个厕所（每个厕所约11平方米）提供给曹某进行商品房开发，曹某承诺以六套房作为补偿。曹某在未办理理国土、房产等相关手续的情况下即进行房地产开发，已建好的28套住房基本卖完。
5、证人陈某甲证言证明，他现在的房子即城关镇X街X-X号是由他家原住房土地置换给曹某开发商品房换来的。2005年，曹某与他母亲李X凤协议，他家提供400平方米土地给曹某，曹某置换两层住房给他家，曹某承诺负责办证。后来曹某以32万元与他的邻居邝XX协议置换了230平方米的土地，又与他的邻居刘X喜协商，将刘X喜80多平方米的一栋三层土地置换330平方米的住房。曹某共建了两个单元商品住房，共计43套住房。目前，曹某只剩下5、6、X楼各一套住房未卖，其余全部卖光。曹某承诺办证，但却一直未办理国土、房产证。
6、证人高X恒的证言证明，他是宜章县城建工程公司的法人代表及经理。因曹某没有建筑工程的资质，他同意曹某挂靠到他的公司在宜章县X镇老鼠切牛某的土地上建房。
7、证人黄X刚的证言证明，曹某与农机局签了协议并在农机局院内西北角建了一栋房子。
8、证人张X郁的证言证明，他曾在宜章县农机局工作，并作为农机局的代表在2005年7月14日与宜章鸿鑫房地产有限公司的开发商曹某签署了《宜章县农业机械管理局院内基建扫尾工程园西路协议书》，之后他们又签署了《补充协议书》。
9、证人陈某乙的证言证明，他从2010年5月开始帮曹某的福鑫住宅小区工作。
10、证人周X宝的证言证明，2010年11月24日，他承建了曹某等人在宜章县X镇老鼠切地段的宜章“福鑫”住宅小区建房工程。该工程占地面积1000平方米左右，建筑面积5890平方米，住宅有42套（4890平方米），仓库1000平方米左右。其中14套补偿给牛某，28套住宅用于出售，目前已售出23套。
11、证人欧某、黄某、邵X敏的证言证明，三人与被告人曹某合作开发了城关镇老水切地段一处房产，该房产的地皮是与牛某签订了置换补偿协议，补偿牛某房子。该房产未办理相关手续。
12、证人白X兰、李X、曹X芳、胡X香、欧X实、陈某亮、黄X环、肖X梅、吴X的证言证明，他们在宜章县X镇老鼠切地段“福鑫”售楼部购买了住房，并支付了部分房款，对方承诺会办理房产手续。
13、证人李X祥的证言证明，他在曹某手上购买了宜章县X镇X路杉树里的住房。
14、证人陈某、胡某、刘某、谢X望的证言证明，陈某、胡某等人在曹某手上购买了位于宜章县农机局院内西北角的一套住房，目前未办理相关房产手续。
15、李X古等人与宜章县城建房地产开发有限公司的认购协议书证明,2011年7月12日至10月12日，宜章县城建房地产开发有限公司与李X古等16人签订了房屋认购协议书，将宜章县X路老古灰窑隔壁的16套房子卖给了李X古等16人。
16、曹某等人与宜章县城建工程公司的工程承包合同证明,2010年11月24日，被告人曹某等人与宜章县城建工程公司签订了承包合同，将宜章县X路宜章县X区以总计47万的价格承包给宜章县城建工程公司。
17、2004年6月10日曹某与郴州吉利市场开发有限公司签订的《合作开发协议》证明，曹某与郴州吉利市场开发有限公司合作开发宜章四方井步行街X号楼，双方约定一至二层房屋所有权归郴州吉利市场开发有限公司，三至六层所有权归曹某，并由郴州吉利市场开发有限公司负责统一办理房产证。
18、宜章县农业机械管理局院基建扫尾工程园西路协议书、补充协议书证明,2005年7月14日，宜章县鸿鑫房地产开发有限公司与宜章县农业机械管理局签订由鸿鑫房地产开发有限公司出资金，宜章县农业机械管理局出土地，南面临街南北方向等五个门面建筑面积174平方米归宜章县农业机械管理局所有的合作开发协议书，曹某作为宜章县鸿鑫房地产开发有限公司代表在协议上签字。双方还于2005年10月24日签订了一份补充协议。
19、曹某与李X凤、陈某、陈某签订的《旧房改造协议书》证明，2007年8月6日，由李X凤、陈某、陈某提供现有旧房210平方米，土地228.8平方米和宜国土监字（90）第X号行政处罚决定书中的103平方米，计331.8平方米，由曹某改建住宅楼。李X凤、陈某、陈某享受改建后新住宅楼A栋一层的一套和C栋X楼X楼各一套的所有权和使用权，并由曹某办理好三套房子产权手续。
20、曹某与牛某的房地产开发补偿协议证明,2010年3月24日，牛某与被告人曹某签订协议，牛某将位于城关镇X村X号892.67平方米的旧房（其中已办好房产证的面积为204平方米，已办好国土证的面积为458平方米）、940平方米的空某菜地（未办理国土手续）土地使用权转让给曹某，曹某补偿13套房屋给牛某；双方约定由曹某负责办理相关补办手续和费用。
21、曹某与城中居委会签订的《征用土地协议书》证明，2001年8月14日，曹某以每亩15000元的价格取得宜章县X村图书馆旁的一块土地。
22、曹某与欧X中签订的《土地置换房屋协议书》证明，2006年12月18日，曹某与欧X中签订土地置换房屋协议书，以兴建房屋后置换欧X中5套住房为条件，非法获得欧X中位于宜章县X镇X路杉树里（养正中学宿舍楼对面）的一片荒地。
23、宜章县国土资源局出具的宗地评估土地利用现状汇总表、国土待批案件情况、宗地测绘图证明证明，曹某非法倒卖的七宗土地面积共3887.63平方米，折合5.8亩。
24、宜章县国土资源局关于曹某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权一案补充材料证明，曹某在城关镇X村图书馆旁等7宗地进行房地产开发的土地面积及土地性质。
25、宜章县国土资源行政处罚决定书及违法案件立案呈批表、询问笔录、集资建房合同、违法行为通知书、行政复议申请书、准许撤回行政复议申请决定书等相关材料证明：（1）2007年3月24日，因曹某未经批准擅自与欧X中达成土地置换房屋协议，取得欧X中位于宜章县X组杉山里土地506平方米进行房地产开发，宜章县国土资源局以曹某的行为已构成非法转让土地违法行为为由，作出宜国土资监罚字（2007）第X号行政处罚决定书，没收曹某非法转让的土地上新建的建筑物某其他设施并处罚款5万元；（2）2009年5月27日，因曹某未经批准擅自在宜章县X镇X村X组X平方米土地并建成28套居住房，宜章县国土资源局以曹某的行为已构成非法转让土地违法行为为由，作出[2009]X号行政处罚决定书，没收曹某在非法转让的370平方米土地上新建的建筑物某其他设施，并处罚款10万元。
26、购房合同、收条及存款凭条等证明,李某等人与被告人曹某签订购房合同，购买了位于宜章县X镇X路的福鑫住宅小区的商品房。
27、购房协议书、收条及常住人口登记表等证明,陈某、杨X刚等人与被告人曹某签订了购房合同，购买农机局新建住宅楼。
28、杨X刚、谢X望等人请求为其办理房产证的上访报告及宜章县X区房地产违法违规集中整治工作领导小组办公室关于曹某房产开发项目案件调查情况的报告及宜章县人大常委会来信来访函件、宜章县领到信访接待日接访登记表及李某华等人请求迅速办理房产证、土地证和契税证的报告及郭献辉等人关于强烈要求办理房产手续的报告等证明,因被告人曹某在农机局院内、城关镇X路杉树里、老鼠切地段开发的房地产未办理土地审批手续无法办理房产证，导致购房户集体上访。
29、户籍证明证明，被告人曹某作案时已满十八周岁，具有完全刑事责任能力。
30、到案说明及宜章县工商局行政管理局涉嫌犯罪案件移送书证明，被告人曹某的到案经过。
31、现场勘验笔录及照片证明,被告人曹某非法转让的宜章县农机局等七处房产位置、现场概貌及被宜章县公安局查封的情况。
32、长沙永信评估咨询有限责任公司土地评估报告及相关材料证明，曹某在宜章县X镇非法倒卖的部分宗地的出让土地使用权资产总价格合计为682008元，平均单价为789.8元/平方米。
本院认为，被告人曹某以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，情节严重，其行为已构成非法倒卖土地使用权罪。公诉机关指控被告人曹某犯非法倒卖土地使用权罪的事实和罪名成立，本院予以支持。对于被告人曹某提出的其不构成犯罪；被告人曹某的辩护人王某某提出的曹某涉案的土地面积没有接近法律规定的数额标准，曹某的行为情节没有达到目的追究刑事责任的严重程度，不构成非法倒卖土地使用权罪的辩解、辩护意见，经查，被告人曹某多次非法倒卖土地使用权，且在两次因非法转让、倒卖土地的行为被行政机关予以行政处罚后，仍继续非法倒卖土地使用权，曹某的行为已达到追究刑事责任的严重程度，构成非法倒卖土地使用权罪，依法应追究曹某的刑事责任。上述辩解、辩护意见与事实和法律不符，本院不予采纳。
根据被告人曹某犯罪的事实、犯罪的性质、情节和对社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，第五十二条，第五十三条，第六十四条，《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百六十二条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告人曹某犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币五万元。罚金限判决书生效后一个月内缴纳清。
（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2011年10月27日起至2013年4月26日止）。
二、被告人曹某犯罪所得赃款，予以追缴，上缴国库。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或直接向湖南省郴州市中级人民法院提出上诉，书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本三份。
审判长张世恒
代理审判员朱玉香
人民陪审员李某红
二O一二年七月二十日
书记员肖枫
书记员王某
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