海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审原告)海南宏兴工业有限公司，住所地海口市X路X号华新商业大厦BX室。
法定代表人张某，该公司董事长。
委托代理人朱新华，海南国泰民安律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南黄山房地产开发总公司，住所地海口市X路金竹花园小区X室。
法定代表人茹某某，该公司总经理。
委托代理人傅鸿、李某某，海南晋天元律师事务所律师。
上诉人海南宏兴工业有限公司(以下简称宏兴公司)因购房协议纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏兴公司的法定代表人张某、委托代理人朱新华，被上诉人海南黄山房地产开发总公司(以下简称黄山公司)的委托代理人傅鸿、李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：1996年3月20日的《协议书》是在宏兴公司与黄山公司自愿协商一致情况下所签订的，是双方真实意思的表示，协议签订时黄山公司取得了黄山大厦用地的土地使用证，持有建设工程规划临时许可证和建设工程施工任务通知书，项目已建至土0．00，且于1996年9月补办了房屋预售许可证；现黄山大厦已竣工并通过质检部门验收，也没有其它违法行为，应认定该协议有效，受法律保护。宏兴公司依约履行了自己的付款义务，而黄山公司未能在协议约定的交房时间(1997年底)完成黄山大厦建设，已构成违约，应承担相应的违约责任。在黄山大厦施工期间，因海口地区下大雨39大，影响了施工进度，交房时间应予顺延。鉴于协议所约定的违约金每日万分之五，既超过了当时银行规定的逾期贷款的罚息，也大大超过了当时和现在资金市场的资金成本，应调整为每日万分之四。由于黄山大厦于1998年8月15日交工，且向质检部门申请质检验收，已具备了协议所约定的交付条件，故违约金应计付至1998年8月15日止。据此判决：一、于本决生效之日起30日内，黄山公司将宏兴公司所购黄山大厦的房屋交付给宏兴公司使用，并按政府有关规定办理房屋所有权证，所需费用接政府有关规定各自负担；二、于本判决生效之日起10日内，黄山公司支付宏兴公司违约金从1998年2月9日起至1998年8月15日止，按宏兴公司所付购房款每日万分之四计付)。三、驳回宏兴公司的其它诉讼请求。案件受理费（略）元，保全费（略）元，共计（略）元，由宏兴公司负担（略）元，黄山公司负担（略）元。宣判后，宏兴公司不服上诉称：1998年8月15日黄山大厦尚不具备交付条件，且未经消防部门验收，该大厦竣工验收质量核验证书是1999年10月15日办理的，该日期应为黄山大厦验收合格的时间；原判已认定该项目竣工后，黄山公司未将房屋交付我公司使用，故黄山公司的违约期限应计算至向我公司履约交房之日止；海口地区下大雨并非不可抗力，原判据此将交房时间予以顺延，于法无据；违约金的计付标准应以双方所签协议为依据，一审法院对此予以调整，没有法律依据。据此请求二审法院依法改判。被上诉人黄山公司答辩称：黄山大厦在1998年6月已具备使用条件，完全符合双方所签《协议书》第一条“完工交房”＇的约定，海南有百万平方米的房产，何时通过质检、消防验收，双方都不能明确，只要能确保该大厦于1997年底完工就是履行了合同；尽管工程竣工验收质量核验证书是1999年10月15日领取的，但海南省建筑工程质量监督站的证明已表明，黄山大厦于1998年8月15日已通过核验，政府部门已确认该大厦已具备使用条件；《协议书》第一条“甲方(黄山公司)负责黄山大厦工程的续建”表明，我公司与宏兴公司并非房屋买卖关系，而是合作关系。据此请求二审法院驳回宏兴公司的上诉，维护我公司的合法权益。
经审理查明：1993年3月3日，黄山公司与宏兴公司签订一份《合作合同书》。
约定，双方合作开发经营黄山大厦项目。该大厦为X层，总建筑面积约（略）平方米。黄山公司以该项目的土地及各种前期已付费用作为投资；宏兴公司负责约（略）平方米房屋的后期全部投资及其它费用。无论宏兴公司盈亏，均应向黄山公司支付保底利润1430万元。合同签订后，宏兴公司支付黄山公司1300万元，并投资兴建黄山大厦项目，后该项目建至±0．00后停工。1996年5月20日，黄山公司与宏兴公司又签订一份《协议书》，约定黄山公司负责黄山大厦工程的续建，6月份复工，并确保1997年底完工交房给宏兴公司。宏兴公司投入黄山大厦项目合作资金2060万元，所提供的有效凭证必须清楚无误，并由双方签字认可，双方同意房屋预售每平方米建筑面积的基价为：X层至X层为每平方米5300元，X层至X层为每平方米3000元。双方认定，该大厦的第1、2、3、4、5、6、13、14、X层属宏兴公司所有，上述房屋面积以办理房产证面积为准，多退少补。大厦建成后，物业管理权归黄山公司所有。宏兴公司拿取黄山公司移交房门钥匙后，按50％交付管理费，当宏兴公司搬家入住起按100％交付管理费。如双方任何一方悔约，从悔约之日起，承担每日万分之五的违约金。该协议签字盖章之日即生效，双方以前所签订的有关黄山大厦合作开发合同书、协议文件自行失效。该协议还对其它事项进行了约定。同日。双方还签订一份《确认书》，确认宏兴公司投入黄山大厦项目款项1791万元，黄山公司同意补偿宏兴公司利息269万元，本息共计2060万元，该款转为宏兴公司购买黄山公司所有的黄山大厦商品房的预购款。后黄山公司开工续建黄山大厦，并于1998年8月竣工。1999年8月15日，经海南省建筑工程质量监督站对黄山大厦进行工程质量核验，于1999年10月15日办理了该大厦工程竣工验收质量核验证书。对此，该站亦出具了相关证明。黄山大厦项目竣工后，因黄山公司未将房屋交付给宏兴公司使用。故宏兴公司于1999年9月21日将黄山公司诉至法院，诉请解除双方所签《协议书》并退还购房款及支付违约金。1999年10月26日，海口市公安消防局海公消验字[1999]第X号“建筑工程竣工消防验收意见书”，同意黄山大厦消防验收合格。2000年1月11日，黄山公司办理了黄山大厦的房屋所有权证，证号为：海口市房权证海房字第（略）号。1999年10月21日，海南省建设标准定额站依据1985年国家城乡建设环境保护部的“建设安装工程工期定额”，出具的黄山大厦±0，00以上的正常工期为793天。海南省气象台提供的海口市气象资料表明，1996年6月至1997年12月底，海口市大雨以上的天气为39天。
另查，黄山大厦项目用地的土地使用权系海南省新华书店于1992年4月转让给黄山公司，同年10月9日经海口市土地管理局市土字(1992]X号批复批准。1993年9月16日黄山公司取得该项目用地的国有土地使用证，同年1月8日取得了黄山大厦项目的建设工程规划临时许可证，3月6日领取了建设工程施工任务通知书，7月16日取得了建设用地规划许可证。1996年9月24日办理了海口市房产预售许可证。
以上事实，有双方当事人签订的合同、协议书、确认书、收付款凭证、工程竣工验收质量核验证书、建筑工程竣工消防验收意见书、相关证明、国有土地使用证、房产预售许可证、房屋所有权证以及双方当事人陈述等证据在案为凭。上述证据经庭审质证，具有证明效力。
本院认为：宏兴公司与黄山公司签订的《协议书》，双方当事人意思表示真实，内容合法，并未违反国家法律有关禁止性规定，且协议签订时黄山公司已取得了黄山大厦用地的国有土地使用证，报建手续完备，1996年9月24日亦补办了海口市房产预售许可证，现亦办理了黄山大厦的房屋所有权证，故上述协议应认定为有效。原审对此认定正确。宏兴公司依约履行了付款义务，而黄山公司未按约定在1997年底将房屋交付给宏兴公司，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄山大厦工程竣工验收质量核验证书系1999年10月15日办理的，黄山公司对此亦无异议。上诉人宏兴公司主张上述日期应为黄山大厦验收合格的时间，而黄山公司未依约交付房屋，其违约期限应计算至履约交房之日止，其上诉理由成立。依照有关法律法规的规定，该大厦还须经消防验收合格后，才具备交付使用条件，而所付违约金依法律规定亦应计算至法院结案时止，本着对海南省房地产高潮时期遗留问题处理从宽的原则，黄山公司所付违约金应当计至黄山大厦通过消防验收合格之日即1999年10月26日止。双方当事人在协议中自行约定的违约金每日万分之五，符合有关法律的规定，应承认其有效，受法律保护。原审对此予以调整，没有法律依据，本院应予纠正。黄山大厦施工期间、海口地区下大雨39天，并不构成黄山公司承担违约责任的免除条件，原审据此将交房时间予以顺延，处理欠当。上诉人宏兴公司主张下雨并非不可抗力，不能成为双方约定的交房时间得以顺延的法律依据，其上诉理由成立，本院应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持海南省海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决第三项；
二、变更海南省海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决第一项为：限黄山公司自本判决生效之日起30日内，将宏兴公司所购黄山大厦的房屋交付给宏兴公司使用，并办理产权过户手续，所需税费按国家有关规定各自承担；
三、变更海南省海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决第二项为：限黄山公司自本判决生效之日起10日内，按宏兴公司所付购房款人民币2060万元的日万分之五，向宏兴公司支付违约金，时间自1998年1月1日起至1999年10月26日止。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、诉讼保全费共计人民币（略）元，由黄山公司负担（略）元，由宏兴公司负担（略）元。其中一审案件受理费（略）元、诉讼保全费（略）元、二审案件受理费（略）元共计人民币（略）元已由宏兴公司预交，上述款项，除宏兴公司应负担的（略）元外，其余款项限黄山公司自本判决生效后10日内直接付给宏兴公司。
本判决为终审判决。
审判长汪亚琳
代理审判员吉布敏
代理审判员李某敏
二○○○年三月二十四日
书记员王立峰
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