海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法经终字第X号
上诉人(原审被告)海口金天福酒店管理有限公司，住所地海口市滨海大道X号。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人张宁，海南方圆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海口市特需商品供应公司，住所地海口市滨海大道X号开总大厦六楼。
法定代表人莫某某，总经理。
委托代理人王诒志、符某，海南英乐律师事务所律师。
上诉人海口金天福酒店管理有限公司(以下简称金天福公司)因租赁合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(1999)新经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金天福公司委托代理人张宁、被上诉人海口市特需商品供应公司(以下简称特需公司)委托代理人王诒志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认为金天福公司与特需公司签订的合同书、终止协议书、偿还租金协议书合法有效，应予保护。签约后，金天福公司未依约履行义务，已构成违约，应承担违约责任。特需公司要求解除与金天福公司签订的合同书及偿还租金协议书，并要求将金天福酒店的经营权收回，符某法律规定。到一九九九年六月，金天福公司拖欠租金291．6万元，一九九九年七月至十二月每月租金（略）元以上，共计356．4万元。金天福公司应向特需公司支付该租金。遂判决：一、解除金天福公司与特需公司签订的《海口市友谊宾馆租赁合同》及《偿还海口市友谊宾馆协议书》，天福酒店的经营权收归特需公司所有；二、金天福公司在判决生效后十日内向特需公司支付租金356．4万元及违约金。判后金天福公司不服上诉称：首先，特需公司不具备原审原告的合法主体资格。一九九八年十一月海南省高级人民法院判决特需公司偿还海口市信托投资公司(以下简称信托公司)借款本息5300多万元，一九九九年一月，省高院根据该生效判决作出民事裁定，查封了天福酒店整栋房产。同年九月，省高院向我公司送达履行到期债务通知书，责令我公司不得将租金支付给特需公司。同年九月，省高院作出民事裁定，将天福酒店整栋房产及其后面空地作价1832万元抵偿给信托公司。根据省高院的一系列法律文书，特需公司已丧失对天福酒店享有的财产权和租金收益权。所以，原审判决判令特需公司对天福酒店享有权利是错误的。其次，我公司根本没有违约。双方约定新、旧租金从一九九九年一月开始支付。而省高院在一九九九年一月即作出裁定，查封了天福酒店的整栋房产。在这种情况下，我公司仍支付了一月份租金10．8万元。一九九九年四月，省高院明确要求我公司不得将酒店租金支付给特需公司。随后，在省高院的主持下，我公司与信托公司达成租赁合同，从一九九九年一月起，天福酒店的租金由我公司支付给信托公司。我公司已按约定向信托公司支付了租金。第三，我公司仅欠租金300余万元，原审判决却判令我公司交出3000多万元的财产权益。天福酒店租给我公司的仅是一个酒店的框架结构，我公司投入了3000多万元装修了一个三星级酒店。即便我公司欠租金，原审判决也不能在判令我公司偿付30多万元的租金和利息外，还判令将3000余万元的国有资产无偿交给特需公司，这违反了公平、平等和等价有偿的原则。要求撤销原审判决，改判我公司享有对天福酒店的财产、经营权利，并判令特需公司承担诉讼费用。特需公司辩称：省高院的裁定仅仅查封了天福酒店的产权及收益权，并未裁定转移天福酒店的产权。所以，天福酒店的产权仍属于我公司所有。我公司向金天福公司主张给付租金和支付违约金是完全合法的。双方签订租赁后，金天福公司没有交付租金，至起诉时尚欠291．6万元，这是不争的事实。虽然省高院下了民事裁定书和执行债务通知书，但与天福酒店的租赁关系并未因此而改变或解除。金天福公司仍应向我公司支付租金。至于租金应直接支付给法院或信托公司，以抵偿我公司的债务，这仅仅是法院依法采用的一种措施，不能认为我公司已丧失了收取租金的权利。双方已在合同中约定，任何一方违约，均须赔偿对方的损失，并终止合同。如今天福公司违约，除赔偿损失外，所投入的设备及押金无偿归我公司所有。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持，要求驳回金天福公司的上诉请求。
经审理查明：特需公司与海口天福旅业有限公司(原海口港兰聚化合成材料有限公司，以下简称天福旅业公司)于一九九一年十二月八日签订一份《海口市友谊宾馆租赁合同书》，约定由特需公司将其座落在海口市滨海大道的海口友谊宾馆租赁给天福旅业公司，租赁期限从一九九二年一月八日至二○一七年十二月三十一日。合同签订后，特需公司将海口宾馆交给了天福旅业公司经营，天福旅业公司在经营中将海口友谊宾馆的名称改为天福酒店，由于天福旅业公司未依约定交付租金，双方于一九九八年十一月三十日签订一份《海口友谊宾馆租赁合同书终止协议书》，该协议书确认天福旅业公司从一九九六年一月份开始拖欠租金，至一九九八年十月止，累计拖欠租金319．8万元，并一致同意终止合同。一九九八年十一月三十日，特需公司与金天福公司签订一份《海口市友谊宾馆租赁合同书》，仅是在金天福公司愿意偿还天福旅业公司所欠特需公司租金319．8万元的前提下，特需公司同意将友谊宾馆(现为天福酒店)租赁给金天福公司；租期从一九九八年十月二十八日至二○一七年十二月三十一日止；租金的支付方法为：一九九九年一月至二○○○年一月，每年租金162万元，以五年为一个阶段，每阶段以上一阶段年租金为基数递增8％，最后五年递增10％计付租金；根据确定的年限，年租金总额按平均每月支付租金，一九九九年的全年租金总额为162万元，需每月十五日前一次性交清当月租金13．5万元。如逾期不交，按每月租金的15％支付滞纳金，逾期三个月不交，特需公司除有权要求补交租金和滞纳金外，有权单方终止合同无偿收回该宾馆的所有物业，一切损失由金天福公司负担；任何一放违约，必须赔偿对方经济损失，并自行终止合同，若特需公司违约，金天福公司所投入的设备归其所有，押金按10倍(50万元)退还给金天福公司，若金天福公司违约，除赔偿损失外，所投入的设备和押金无偿归特需公司所有。同日双方还签订一份《偿还海口市友谊宾馆租金协议书》，约定金天福公司同意偿还天福旅业公司所欠特需公司租金319．8万元；本协议签订之日支付82．2万元，余下的237．6万元，从一九九九年一月开始，每月偿还14．2万元；如再加一九九九年月租金10．8万元，则从一九九九年一月起，应每月支付的租金和历史所欠的租金，共为25万元；考虑到金天福公司经营上的困难，在原合同所规定的每月13．5万元租金的基础上，一九九八年和一九九九年的月租金下减20％，即每月10．8万元，以后按原不合同规定办理；从一九九九年一月起的租金，必须当月结清，如有拖欠，按双方所签订的租赁合同书的规定办理。上述合同及协议书签订后，双方即开始履行合同。金天福公司分别于一九九八年十二月一日和一九九九年二月十三日交付天福旅业公司所欠租金82．2万元和其应付的租金10．8万元。之后，金天福公司未再向特需公司支付租金。
另查明：特需公司因尚欠海口市信托投资公司(以下简称信托公司)借款未还，信托公司遂起诉到海南省高级人民法院。海南省高级人民法院以(1998)琼经初字第X号民事判决书判令特需公司向信托公司偿还借款本金1720万元及1820万元的罚息。判决生效后，特需公司未向信托公司履行付款义务。一九九九年一月二十八日，海南省高级人民法院作出(1999)琼高法执字第13—X号民事裁定书，裁定查封特需公司位于滨海大道X号天福酒店整栋房产。一九九九年四月二十六日，海南省高级人民法院向金天福公司下达(1999)琼高法执字第13—X号履行到期债务通知书。该通知书要求金天福公司在收到通知书之日起十五日内向信托公司履行其对特需公司所欠债务270万元，该笔债务不得向特需公司清偿，否则追究法律责任；如有异议，在接到本通知之日起十五日内提出书面异议，逾期将强制执行。一九九九年五月二十八日，信托公司与金天福公司签订《租赁合同》一份，约定信托公司将滨海大道X号的友谊宾馆(即天福酒店)及宾馆前空地等租赁给金天福公司经营；租赁期限从合同生效之日至二○一七年十二月二十一日止；租赁费从一九九九年一月开始，每年支付162万元，并以162万元为基数，以五年为一个阶段，分段递增。同日，双方又签订一份《补充协议书》，约定金天福尚欠特需公司历史遗留的租金187．6万元，该款由双方于二○○○年四月一日前协商处理，如协商不成，由金天福公司从四月起每月向信托公司支付14．2万元，直到付清为止；关于一九九九年发生的租金，金天福公司须在本协议签订之日起五日内支付租金23．2万元，七月三十一日前支付20万元，从六月至十二月每月支付10．8万元。协议签订后，金天福公司分别于一九九九年六月三日、八月十三日、二十三日、九月二十二日、二○○○年一月十九日向信托公司支付租金23．2万元、（略）元、（略）元、（略）元和（略）元。一九九九年九月十日，海南省高级人民法院作出(1999)琼高法执字第13—X号民事裁定书，裁定将特需公司位于滨海大道X号天福酒店整栋房产及其后面空地和位于海口市X路X村国用(籍)字第（略）号地、面积（略）、按评估价2085．14万元(其中天福酒店及其后面空地价值1832．63万元，道客村土地价值250．51万元)抵偿给信托公司。
本院认为：金天福公司与特需公司签订的《海口市友谊宾馆租赁合同书》及《偿还海口市友谊宾馆租金协议书》是双方在意思表示真实的基础上签订的，除双方约定的按15％罚滞纳金没有法律依据不予保护外，合同其他内容均不违法，依法应予保护。合同签订后，金天福公司仅支付一九九九年一月份租金10．8万元和天福旅业公司所欠租金82．2万元后未再支付租金，金天福公司的行为属违约行为，依法应承担相应的违约责任。到一九九九年九月，虽然金天福公司向特需公司支付的(代天福旅业公司支付)237．6万元租金的履行期尚未届满，但鉴于海南省高级人民法院已将天福酒店抵偿给信托公司，故该租金应由金天福公司支付给特需公司。综上，金天福公司向特需公司支付的租金为324万元，扣除金天福公司按海南省高级人民法院的通知直接向信托公司支付的租金61万元，金天福公司实际应向特需公司支付的租金为263万元。到海南省高级人民法院于一九九九年四月通知金天福公司向信托公司支付租金，金天福公司实际未按双方合同的约定向特需公司支付租金，故金天福公司应向特需公司支付逾期付款违约金。海口市友谊宾馆(金天福酒店)已经海南省高级人民法院裁定折价抵偿给信托公司，故金天福公司与特需公司签订的《海口市友谊宾馆租赁协议书》、《偿还海口市友谊宾馆租金协议书》不可能继续履行，依法应予解除。信托公司与金天福公司签订的《租赁合同》，属另一个法律关系，不属本案的审理范围，本院应不予审理。原审判决部分事实不清，处理不当，应予撤销。依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销海口市新华区人民法院(1999)新经初字第X号民事判决书；
二、金天福公司在本判决生效后十日内向特需公司支付所欠租金263万元及逾期付款违约金(违约金的计算方法为：从一九九九年二月十五日起按25万元计、同年三月十五日起按50万元计、同年四月十五日起按75万元计，按中国人民银行规定的逾期贷款付款利率标准计付)；
三、解除金天福公司与特需公司签订的《海口市友谊宾馆租赁合同》及《偿还海口市友谊宾馆租赁协议书》。
本案一、二审案件受理费各（略）元均由金天福公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王曼莉
审判员刘立卓
审判员胡宏志
二○○○年四月二十日
书记员王兵
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