北京市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)一中民初字第X号
原告(反诉被告)北京市天云实业股份有限公司。住所地北京市西城区X路X号。
法定代表人宿某，董事长。
委托代理人崔某某，男，54岁，北京市天云实业股份有限公司副总经理，住（略）。
委托代理人王方某，北京市英岛律师事务所律师。
被告(反诉原告)华力实业发展有限公司。住所地北京市西城区X路X号．
法定代表人方某甲，董事长。
委托代理人方某乙，男，31岁，华力实业发展有限公司总经理，住（略）。
委托代理人李某，女，34岁，华力实业发展有限公司法律顾问，住（略）。
原告北京市天云实业股份有限公司(以下简称天云公司)诉被告华力实业发展有限公司(以下简称华力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告天云公司之委托代理人崔某某、王方某，被告华力公司之委托代理人方某乙、李某到庭参加诉讼．本案现已审理终结。
原告天云公司诉称，我公司于1997年8月20日与华力公司签订天云商厦的租赁合同，租期20年，年租金2114万元，非计租实物使用费100万元。但华力公司第一年就欠交租金151月万元，经多次催要华力公司以种种理由拒不支付，要求与华力公司解除房屋租赁合同；由华力公司腾退房屋及相应的设备、设施；支付前欠房租(按日（略）．8元计算)及支付非计租实物使用费(按日2739．73元计算)至实际腾房时止，支付华力公司经营期间的电费（略）元。
被告华力公司辩称，双方某签订第一份房屋租赁合同后，又就同一标的物签订了第二份房屋租赁合同，将租期改为10年，年租金改为1150万元，虽然该合同未按双方某定办理相关的租赁登记手续，但天云公司在后来的往来函件中明确要求履行第二份房屋租赁合同，我公司之所以未足额交纳房租是因为天云公司迟迟不办理租赁登记手续，不能向我公司提供房屋租赁许可证，致使我公司无法正常转租，给我公司造成重大经济损失，故不同意天云公司之诉讼请求．同时提出反诉，要求天云公司继续履行房屋租赁合同，办理登记备案手续，赔偿因空场而造成的经济损失1500万元。
反诉被告天云公司辩称，双方某订的第二份房屋租赁合同明确约定该合同自双方某字盖章并办理相关租赁登记手续后生效，双方1997年8月20日所签租赁合同同时废止。由于双方某办理相关的租赁登记手续，双方某定的所附条件未成就，故第二份合同应为未生效，不同意华力公司的反诉请求。
经审理查明，坐落北京市西城区X路X号天云商厦之产权为天云公司所有，总建筑面积为（略）．6平方某．1997年8月20日，天云公司(出租方、甲方)与华力公司(承租方、乙方)签订租赁合同(以下简称1997年合同)，将该商厦部分面积（略）平方某出租给华力公司，租期20年，自1997年12月1日至2012年11月30日；年租金211万元，自2001年始年租金每年递增百分之三；非计租实物每年使用费100万元；合同签订后10个工作日内华力公司向天云公司支付定金100万元；首期租金从甲方某付租赁物的15个工作日内支付，上半年租金于每年1月15日前支付，下半年租金于每年7月15日前支付；华力公司不能正常支付租金，天云公司有权按逾期天数要求华力公司每天交纳千分之三的滞纳金；遗期超过3个月，天云公司有权终止合同，并要求华力公司除补交所欠租金外，赔偿自终止合同日至合同到期日期间租金总额百分之十的经济赔偿。合同签订后，华力公司于1997年9月17日交纳定金100万元：并自1997年12月29日至1995年7月2日分五次共支付租金500万元。双方某1997年12月17日将天云商厦及附属设施进行交接，并签属了交接记录及交接项目等．后双方某可将开始计租日期定于1998年3月8日。1998年10月15日，天云公司(出租方、甲方)与华力公司(承租方、乙方)再次就天云商厦达成租赁合同(以下简称1998年合同)，租赁面积不变，租赁期限10年，自1998年1月1日至2007年12月31日止，第一年租金1150万元，第二年租金1300万元，第三年租金1500万元；付租方某为按季度等额预付，于每季度前10日一次性支付；如乙方某能按合同约定支付租金，则每日按应缴纳租金的万分之五向甲方某付滞纳金，乙方某未经甲方某可的情况下，超过二个月未向甲方某付租金，视为乙方某方某约，甲方某权要求乙方某付该年度租金的百分之二十的违约金，并有权解除合同，收回出租物业；乙方某不改变承租物业整体结构的前提下，可在征得甲方某意的情况下，对其进行必要的装修和改造，费用由乙方某担，合同到期，乙方某还物业时，不得对其装修、改造状况进行变动，并无偿交付甲方；乙方某租期间所发生的水、电、煤气、供暖、内线电话等费用由乙方某担；由甲方某理的，甲方某国家规定标准向乙方某算；本合同自双方某字盖章并办理相关租赁登记手续后生效，双方1997年8月20日所签租赁合同同时废止。合同签订后至今，双方某办理相关的租赁登记手续，华力公司亦未交纳租金。1998年12月3日，天云公司致函华力公司，敦促华力公司依1998年合同交纳租金。华力公司则以双方某电管理存在问题及天云公司未能办理合同登记备案手续，造成经营上的损失为由拒绝交纳租金。在华力公司租赁期间，曾对天云商厦外立面进行装修改造，该工程以市五金机械公司(现为天云公司)名义报北京市规划局批准．
在本院审理中，天云公司认为华力公司未经许可，擅自对天云商厦外立面进行装修改造，改变了该商厦的整体结构，增加要求华力公司恢复原状的诉讼请求。华力公司针对天云公司要求腾房的诉求，增加要求天云公司返还装修费及开办费（略）．21元之反诉请求。1999年11月9日，天云公司取得天云商厦之房屋所有权证。经本院委托，北京市价格事务所对华力公司用于天云商厦的土建、电气及广告费进行评估，总计金额为（略）．36元，双方某该评估结论无异议，天云公司对除四层已拆除部分的土建、电气工程费及广告费外的费用，同意从华力公司应付房租中抵扣。现华力公司仍实际经营天云商厦，结止到2000年3月7日，按1998年合同计算，华力公司应交租金2450万元，已交租金600万元(含定金100万元)，尚欠租金1850万元。华力公司在经营天云商厦期间，天云公司为其垫付电费77．5万元。依据1998年合同计算，2000年3月8日以后天云商厦的日租金为4．1万元。
以上事实，有双方某订的1997年合同、1998年合同、天云公司的房屋所有权证、北京市价格事务所出具的资产估价鉴定结论书、北京供电局电费收据、双方某来往信函及庭审笔录在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。天云公司与华力公司签订的1997年合同及1998年合同均系双方某愿签订，内容合法，在1998年合同中虽约定双方某办理相关的租赁登记手续生效，由于该约定不是房屋租赁行为的法定形式要件，且双方某事人在实际运作中亦认可执行1998年合同，据此，应视为双方某1998年合同中关于“办理登记手续后生效”之条款的变更，应以1998年合同为依据，约束双方某行为，在双方某可执行1998合同的同时，1997年合同即自然失效，故天云公司主张执行1997年合同之诉讼请求本院不予支持．华力公司应当依照合同的约定定期、足额交纳房租。华力公司称用电管理存在问题及未办理租赁登记不能成为拒交房租理由，华力公司长期拖欠房租系违约行为，依据合同第8条第1款及第9条第3款之约定，天云公司有权解除合同并收取前欠租金；鉴于天云公司未主张约定的违约金、滞纳金，本院对此不予处理。关于电费，合同第7条第5款约定，华力公司在租赁期间发生的电费由华力公司承担，由天云公司管理的，天云公司按国家规定标准向华力公司结算，现天云公司为华力公司垫付电费77．5万元，华力公司对此数额持有异议，但未举出充足证据，华力公司应当支付天云公司为其垫付的电费；鉴于天云公司未主张相应的滞纳金，本院对此不予处理．关于华力公司在经营过程中，对天云商厦外立面进行装修改造一节，由于该行为已经市五金机械公司向北京市规划局报批扩故天云公司要求华力公司恢复原状没有道理，本院予以驳回。华力公司反诉称因天云公司未办理相关的租赁登记手续而影响出租，要求天云公司赔偿空场损失1500万元，由于相关的租赁登记手续不是租赁行为法定的必备要件，故华力公司所租赁场地的空场与是否办理相关租赁登记手续无关，本院对华力公司要求天云公司赔偿空场损失1500万元之反诉请求不予支持．华力公司针对天云公司主张腾房而提出赔偿装修费、广告费及开办费（略）．21元，由于华力公司是合同违约方，故上述费用理应由华力公司自负，但鉴于华力公司已对天云商厦进行装修，客观上使天云商厦增值，天云公司在接收该增值部分时，应当依据双方某同所定租期及华力公司实际使用期问适当折价，由天云公司负担部分装修费用；广告费及开办费系属华力公司正常经营之成本，华力公司反诉要求天云公司赔偿其经营成本没有道理，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条及第一百三十一四条第一款第(四)项之规定，判决如下：
一、解除北京市天云实业股份有限公司与华力实业发展有限公司于1998年10月15日签订的租赁合同。
二、华力实业发展有限公司将原天云商厦腾空，交北京市天云实业股份有限公司收回，同时按照双方某认的交接项目单返还非计租实物(已先予执行)。
三、华力实业发展有限公司于本判决生效后十日内，支付北京市天云实业股份有限公司2000年3月7日以前所欠房租1850万元，2000年3月8日以后房租按每日（略）元支付至实际腾房时止。
四、华力实业发展有限公司于本判决生效后十日内，给付天云公司为其垫付的电费（略）元。
五、北京市天云实业股份有限公司于本判决生效后十日内，给付华力实业发展有限公司装修费（略）．60元
六、驳回北京市天云实业股份有限公司其他诉讼请求。
七、驳回华力实业有限公司其他反诉请求。
鉴定费（略）。元，由北京市天云实业股份有限公司负担（略）元(本判决生效后七日内交纳)；由华力实业发展有限公司负担（略）元(已交纳)。
案件受理费（略）元，由北京市天云实业股份有限公司负担（略）元(已交纳)；由华力实业发展有限公司负担（略）元(本判决生效后七日内交纳)。
反诉费（略）元，由华力实业发展有限公司负担（略）元(已交纳（略）元，余（略）元于本判决生效后七日内交纳)，由北京市天云实业股份有限公司负担（略）元(本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉费，上诉至北京市高级人民法院．
审判长王洪斌
审判员闫平
代理审判员喻珊
二○○○年三月一日
书记员陈雅丽
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