海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼高法民再终字第X号
再审申请人(一审被告，二审上诉人)海南深长实业贸易公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人楚某某，该公司总经理。
委托代理人王某，该公司职员。
委托代理人蔺晓青，深圳市南洋律师事务所律师。
再审被申请人(一审原告，二审被上诉人)周某某，1961年6月生，汉族，长沙市人，海南益本贸易公司经理，住所（略）。
委托代理人王某，海南刚烽律师事务所律师。
周某某与海南深长实业贸易公司(以下简称深长公司)房屋预售合同纠纷一案，海南省海南中级法院于1998年12月15日作出(1998)海南民二初字第X号一审民事判决。深长公司不服，向本院上诉。本院于1999年5月14日作出(1999)琼民终字第X号二审民事判决(下称原判)，对一审判决进行了改判。深长公司仍不服，向本院申请再审。2000年8月16日，本院作出(2000)琼高法民申字第X号民事裁定书，决定对本案进行再审。本院另行组成合议庭于2000年10月13日对本案进行了公开开庭审理，深长公司的法定代表人楚某某和委托代理人王某、蔺晓青，周某某的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1992年10月9日，深长公司与金岗公司签订《房屋销售合同》，预购了金岗公司建于澄迈县X村的六栋别墅，并向金岗公司支付了640万元购房款。1993年7月15日，周某某以海南益本贸易公司的名义与深长公司签订《房屋买卖合同》，约定了周某某向深长公司预购上述六栋别墅中的DX栋别墅，房屋总价款177万余元，订约之日支付100万元购房定金，一个月内再支付50万元，交钥匙后付至95％，余款在办理房产证后结清等内容。此后，海南益本医药公司代周某某向深长公司支付了100万元，周某某自行支付了70万元，深长公司于1993年9月3日开具了“收到周某某交来购盈滨别墅DX栋房款170万元整”的收据，并将其与金岗公司签订的《房屋销售合同》原件交给了周某某。金岗公司预售给深长公司的六栋别墅，因另案被法院查封，金岗公司无法向深长公司交房，深长公司也无法向周某某交房。海南中级法院于1998年6月25日对深长公司诉金岗公司房屋预售合同纠纷案作出判决，认定深长公司与金岗公司签订的《房屋销售合同》有效并解除了该合同，判决金岗公司退还深长公司购房款640万余元。原判以双方当事人缔约意思表示真实，内容合法，周某某已履行了合同义务等为由，认定深长公司与周某某签订的《房屋买卖合同》有效；以双方当事人约定的100万元购房定金是为了履行债务而提供的担保，定金数额在担保法实施以前法律未作限定等为由，认为周某某交付的100万元购房定金深长公司应双倍退还；以证人郑金洪虽出具书面证言，证明其未代周某某支付70万元房款，但该证人未出庭作证，又无其他证据印证，不能形成完整的证明体系，且深长公司对其开具的收据的真实性也无异议等为由，确认证人郑金洪的书面证言不具有证明效力，认定周某某向深长公司支付了170万元，其中益本贸易公司代其支付了100万元，其自行支付了70万元；以双方当事人未在合同中约定交房期限，事后也未就交房期限达成新的协议，直至1998年6月25日法院另案判决解除深长公司与金岗公司的《房屋销售合同》，深长公司交房已不可能时，周某某才诉至法院等为由，确认周某某起诉时未超过诉讼时效期间。据此判决：(一)撤销一审判决；(二)解除《房屋买卖合同》；(三)深长公司向周某某双倍返还购房定金200万元；(四)深长公司向周某某退还70万元购房款及其利息。一、二审案件受理费和财产保全费共计6．554万元全部由深长公司承担。
深长公司的再审申请理由主要是：(一)深长公司只收到益本医药公司转去的100万元房款，从未收到任何人向其支付的70万元房款，而原判除认定其收到该100万元外，还认定“周某某自行支付70万元”，此乃认定事实错误。其根据主要是，1993年9月3日，深长公司出具的收到周某某购房款170万元的收据，是在知道郑金洪同意代周某某支付70万元的情况下开出的，但事后郑金洪从未支付该款，周某某同意自行付款但从未付款。对此，郑金洪二审诉讼中已出具了书面证言予以证实，原判以“该证人未出庭作证”等为由，对郑金洪的证言不予采信错误。此外，周某某始终未能提供其直接向深长公司支付了70万元房款的付款凭证。(二)因深长公司与金岗公司签订的《房屋销售合同》并未履行，深长公司尚未获得六栋别墅的产权，且其未办理DX栋别墅的转预售手续，故《房屋买卖合同》无效，定金条款也无效；此外，100万元购房定金已达合同总标的额的百分之六十，远远超出了正常定金的比例，不应再视为定金而双倍返还，且原判将一审返还100万元的判决改判为双倍返还200万元，也超出了上诉请求的范围。故原判适用法律错误。
本院认为，(一)再审诉讼中，证人郑金洪出庭作证证实，周某某曾委托其向深长公司代付70万元房款，其已同意，深长公司法定代表人楚某某也曾电话向其了解过此事，但事后其未向深长公司支付该款，也不再同意支付该款，并通知了周某某；深长公司法定代表人楚某某陈述，其知道郑金洪同意代付70万元房款后，才向周某某出具收到170万元房款的收据，在郑金洪不同意支付该款后，其与周某某协商，周某某表示由其自行支付该款，但从未支付；周某某不再坚持其已直接向深长公司支付了70万元现金的主张，承认其委托郑金洪向深长公司支付该款，但郑金洪未支付该款的事实。上述证人证言与当事人陈述相互印证，并结合周某某始终提不出70万元房款的转款凭证这一事实，足以证实，深长公司虽向周某某开出了收到170万元房款的收据，但周某某实际并未支付其中的70万元房款。故深长公司第一项申请理由成立，原判认定周某某另向深长公司自行支付了70万元房款证据不足。但原判认定的其他事实，当事人均无异议，且另有依法采信的书证等证据证实，本院予以确认。(二)《房屋买卖合同》约定，买方除应于订约之日交付100万元购房定金外，还应于合同订立之日起一个月内向卖方交付房款50万元，但周某某并未支付该笔房款，此已违约；周某某明知其向深长公司预购的DX栋别墅是金岗公司预售给深长公司的期房中的一部分，并收到了深长公司与金岗公司签订的《房屋销售合同》原件，也知道是金岗公司的原因导致建好的别墅被法院查封而无法向深长公司交付，进而导致深长公司无法向其交付DX栋别墅，且《房屋买卖合同》也未约定深长公司的交房期限，故深长公司无须承担违约责任，《房屋买卖合同》解除后，其返还100万元“购房定金”并赔偿利息损失即可。故深长公司第二项申请理由部分成立，原判判决深长公司双倍返还购房定金200万元不当。但原判认定《房屋买卖合同》有效，应予解除，周某某起诉未超过诉讼时效期间等正确，本院予以确认。综上，深长公司主要申请理由成立，应予支持；原判认定事实和适用法律部分错误，应予纠正，部分判决结果不当，应予改判。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第二款、第一百五十三条第一款第(一)项和第(二)项的规定，判决如下：
一、维持原判第一项，即撤销海南省海南中级人民法院(1998)海南民二初字第X号民事判决。
二、维持原判第二项，即解除周某某以海南益本贸易公司的名义与深长公司签订的《房屋买卖合同》。
三、变更原判第三项为：深长公司向周某某返还100万元房款并赔偿该款的利息损失(按人民银行同期一年期贷款利率，从收款之次日起计至还款之日)，在本判决生效后10日内履行完毕。
四、撤销原判第四项，即深长公司向周某某退还购房款70万元及利息。
一审案件受理费（略）元、二审案件受理费（略）元和财产保全费（略）元共计（略）元，由双方当事人对半负担。
本判决为终审判决。
审判长钱志勇
审判员韩艳玲
代理审判员樊毅民
二○○○年十月十三日
书记员王某
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