广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)黄鉴锋男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人李建军，广东引力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)佛山市安信物业管理有限公司(以下简称安信公司)。住所：佛山市禅城区X路X号。
法定代表人沈某某。
委托代理人马小玲，广东华浩律师事务所律师。
原审被告徐某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人黄鉴锋因物业管理纠纷一案，不服原广东省佛山市石湾区人民法院(2002)佛石法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：黄鉴锋在1996年10月30日向佛山市鸿业综合开发总公司购买佛山市X路华远小区X号楼X、206房(之后改名为华远西小区X号204、206房)。佛山市建设委员会在2000年10月8日作出佛建房字第(2000)X号文件《关于加强对华远西小区统一进行物业管理的通知》，规定从2000年11月1日起由安信公司对华远西小区统一进行物业管理，管理期暂定两年(2000年11月1日至2002年11月1日)，物业管理服务费按照佛山市物价局的规定收取。第三条同时规定“各有关单位应协助做好本座住宅楼业主的思想工作，尽快与安信公司办妥物业管理委托或移交手续，将建筑图纸、竣工验收资料、业主资料、楼梯间防盗门钥匙等移交给安信公司”。佛山市物价局在2000年11月10日作出佛价(2000)X号《关于华远西商住小区物业管理服务收费标准的批复》，规定华远西商住小区住宅每月每平方米建筑面积0.35元收取物业管理费。安信公司根据上述规定从2000年11月1日起进场对华远西小区进行物业管理。黄鉴锋的房屋在安信公司管理服务范围内。安信公司根据上述有关规定将物业管理费确定为每月每平方米0.3元。安信公司与徐某某在2000年12月22日签订一份《代收综合服务管理费协议书》，约定黄鉴锋同意在工商银行开帐号由安信公司从2000年11月1日在每月10日扣当月物业管理52.4元。之后徐某某在工商银行营业网点开设综合服务费存款帐号，由安信公司在帐号每月划取当月的物业管理，从2001年8月起徐某某停止向该帐号存入管理费。
原审判决认为：物业管理应当是指物业竣工前建设单位或业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。根据《广东省物业管理条例》第二十条、第二十一条的规定，物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，而业主委员会成立后，则由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交权利，并应当承担物业管理费用。所以，物业是否竣工并综合验收是决定交付物业管理费主体的其中一个要素。安信公司起诉黄鉴锋、徐某某要求其支付物业管理费，必须证明本案讼争物业及其附属设施已经综合验收合格，但安信公司在诉讼中一直未有提交证据证明讼争物业及其附属设施已经综合验收合格的证据材料，不能证明本案缴费的义务主体就是黄鉴锋。安信公司认为其进驻华远西小区是经佛山市建设委员会的指令，其提供了服务黄鉴锋就应交付物业管理费。但从安信公司提供的佛山市建设委员会的文件中第三条可以看出，该通知赋予安信公司为进驻华远西小区进行物业管理唯一单位的身份的同时，亦规定安信公司必须与业主签订物业管理委托或移交手续。所以，该通知允许安信公司进驻华远西小区进行物业管理并作为物业管理唯一单位亦是以得到在华远西小区居住的业主委员会或建设单位的选择或委托为前提，故安信公司的主张不予确认。本案中，安信公司虽然未能证明讼争物业及其附属设施已经综合验收合格，且业主委员会及建设单位均未对物业管理公司作出选择。但安信公司与徐某某签订了《代收综合服务管理费协议书》，应视为被告在华远西小区业主委员会选择物业管理公司以外重新与安信公司就自己的物业进行的独立的物业管理委托关系。双方之间以平等的民事身份对物业签订物业管理协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，故合法有效。黄鉴锋对徐某某签订协议没有表示反对，而且已经开设帐号同意安信公司扣缴管理费时间长达10个月，故黄鉴锋认为自己不知道徐某某代签了合同的陈述不成立，应视为黄鉴锋已同意徐某某的代理行为，同意安信公司向其提供物业管理。被代理人同意代理人的代理行为的，合同的权利义务直接作用于被代理人，故黄鉴锋应依协议履行自己一方的义务，向安信公司支付物业管理费。而由于徐某某的代理行为的成立，安信公司要求徐某某履行支付管理费的请求不予支持。另由于双方在协议中未有约定违约金或违约金的计算方式，故安信公司要求黄鉴锋支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第二条、第二十条、第二十一第及有关法律法规的规定，判决：黄鉴锋应自本判决生效之日起十日内向安信公司支付物业管理费733．6元，驳回安信公司的其他诉讼请求。一审受理费50元，由黄鉴锋承担。
宣判后，黄鉴锋不服，向本院提出上诉称：一、原审判决在认定事实方面有误。1、原审判决认定《代收综合服务管理费协议书》为《物业管理委托合同》是错误的。第一、物业管理应当是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。既然是物业的共有部分和共同事务的管理则委托方必然是业主委员会，而原审判决中“安信公司在华远西小区业主委员会选择物业管理公司以外重新与黄鉴锋就自己的物业进行的独立的物业管理委托关系”的理论显然是没有法律依据的，单个业主是完全无权就共有物业和共同事务委托他人管理的;《代收综合服务管理费协议书》在法律地位上讲只是一个从合同，即业主和物业公司共同委托佛山市工商银行代收物业管理费，在主合同即《物业管理委托合同》没有成立的情况下，从合同必然是无效的；《代收综合服务管理费协议书》还没有成立，更谈不上生效了。首先，作为丙方的佛山市工商银行并没有在协议书签章，其次，黄鉴锋也没有签名，因此该协议书连最基本的成立要件都没有；《代收综合服务管理费协议书》的本质是安信公司在非法入驻和非法管理的情况下，由于根本无法取得业主委员会和业主的认可，但为了让他们的“管理”在某些合法的根据而采取的一种欺骗手段，因此该协议书存在主观上的恶意，法律上对这种行为应持否定的态度。2、徐某某的代签名和代交款行为对黄鉴锋不构成法律上的约束力。因黄鉴锋对此完全不知情，且安信公司在没有取得管理权的情况下采取隐瞒事实的手段骗取徐某某的信任从而让其在《代收综合服务管理费协议》上签名，进而收取了由徐某某交纳的所谓“物业管理费”，该行为是无效的。而且徐某某的代理行为也不构成表见代理。3、原审判决在事实认定上有逻辑性的错误。原审判决不是从安信公司是否有物业管理权来确定黄鉴锋有没有交管理费的义务，而是反其道而行之，先看是否有人交费，然后才决定安信公司是否有管理权。双方的权利和义务都没有确定的情况下是根本谈不上收费的。二、原审判决适用法律不当。原审判决主要的法律依据是《民法通则》第六十六条关于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否定表示的，视为同意”的规定。原审判决认定“黄鉴锋对徐某某签订协议没有表示反对，而且已经开设帐号同意安信公司扣缴管理长达10个月，故黄鉴锋认为自己不知道徐某某代签了合同的陈述不成立，应视为黄鉴锋已同意了徐某某的代理行为，同意安信向其提供物业管理。”这一认定严重违背客观事实。安信公司是刻意避开黄鉴锋，专找徐某某过来带孙子且单独在家的时机，由于徐某某不知情，基于为减轻黄鉴锋经济负担的考虑，所以就同意了在《代收综合服务管理费协议书》上签名，并将早已于2000年6月就开设的银行帐号提供给安信公司。之后徐某某由于担心黄鉴锋不让自己为其分担经济压力，因此一直没有将此事告知，直到2001年6月，因徐某某发现安信公司多收了一个月的管理费，才问起黄鉴锋，黄鉴锋从此时才知徐某某的代签协议和代交款行为，于是立刻要求徐某某停止交费并取消该银行帐号，因此，原审判决在认定事实及法律适用上都是错误的，完全没有事实依据。三、因安信公司无权收取徐某某所交纳的“物业管理费”，因此，该笔款项是不当得利，应返还给徐某某。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由安信公司承担。
安信公司答辩称：安信公司与徐某某签订的《代收综合服务管理费协议书》是合法有效的合同，根据其内容的约定，安信公司是同意每月缴纳52.4元的管理费，另还约定由银行代收，这构成了物业管理合同，且实际履行了长达10个月，现在黄鉴锋否认该合同的效力是无理的。2、协议书对黄鉴锋是具有约定力的，虽然协议书由徐某某代签，但黄鉴锋事后的行为，包括连续10个月付款均从未提出异议，并也收取了安信公司出具的管理费收据，其行为是同意协议书的效力，原审判决认定黄鉴锋是同意徐某某的代理行为，是合法有理的，如果徐某某的代理无效的，那么徐某某就属于无权代理的行为，因此而产生的行为责任则应由无权代理人所承担。原审判决正确，请二审法院予以维持。
原审被告徐某某答辩认为同意黄鉴锋的意见。
黄鉴锋、安信公司及徐某某在二审诉讼期间未向本院提供新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：由于华远西小区自开发建设以来，一直没有进行有效的物业管理，小区业主入住后，没有成立业主大会，也没有选聘物业管理企业对该小区进行物业管理，在此情况下，佛山市建设行政主管部门为加强华远西小区的物业管理，保障该小区的房屋及其设备、公共设施的正常使用，根据人民政府的有关文件的精神，指派了有物业管理资质的安信公司对华远西小区进行物业管理。虽然安信公司接受建设行政主管部门的指派对华远西小区进行物业管理的行为并不当然取得《物业管理条例》中所指的物业管理权，但建设行政主管部门负有物业管理的行政职责，在业主不能对物业进行有效管理的情形下，为了业主的利益，临时指派安信公司进行物业管理，建设行政主管部门的行为，符合《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定。只是由于建设行政主管部门本身不适宜进行物业管理，因此其指派了具有物业管理资质的安信公司进行管理，安信公司所进行的物业管理，可确认是合法的物业管理行为。华远西小区的业主，享受了安信公司所进行的物业管理所产生的利益，也因此必须向安信公司支付物业管理费用。《代收综合服务管理费协议》仅是业主与物业管理公司履行双方物业管理权利义务的一个协议，本身并不能产生物业管理的权利义务。原审判决对此认定不当，但最后处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费50元，由上诉人黄鉴锋负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员谭洪生
二○○三年九月十八日
书记员邱雪碧
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