广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)佛山市城区康宏物业管理部。住所地佛山市X路X号X楼
委托代理人蒋某某，经理。
委托代理人许郁存，广东古今来律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)何某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)黎某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人华青春、马某某，广东汇联律师事务所律师。
上诉人佛山市城区康宏物业管理部因物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市石湾区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审裁定认为，法律规定，起诉必须符合法定条件，其中之一是原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告虽是经工商管理部门依法核准登记成立的企业法人，但原告无证据证实被告与开发商佛山市康大实业投资总公司签订的《商品房购销合同》中指定的佛山市康宏物业管理公司与原告系同一主体，或原告对被告所有物业进行了物业管理，即原告无证据证实其与本案有直接利害关系，原告的起诉不符合起诉条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一项、第一百四十条第一款第三项的规定，裁定：驳回原告佛山市城区康宏物业管理部的起诉。案件受理费50元，由原告负担。
上诉人佛山市城区康宏物业管理部上诉称：一审裁定的理由是不成立的，结论是错误的。一、佛山市康大实业投资总公司的证明与营业执照副本、《商品房购销合同》、经营服务收费许可证等构成一组证据证明原告的主体资格，而原告之所以要提供该《证明》，是由于《商品购销合同》中第二十条“关于物业管理的约定”出现笔误，即“佛山市城区康宏物业管理公司”实应为“佛山市城区康宏物业管理部”，因此，该《证明》的主要目的是解决合同条款的解释问题，故由作为合同的当事人及物业管理的指定方即开发商佛山市康大实业投资公司出具该证明是完全有资格的、是符合法律规定的，也完全符合《合同法》关于合同条款争议的解释规则的。二、涉及到企业设立、登记事项及有关登记事项的变更等方面的证明当然是应由工商行政管理部门作出，但本案所涉及的显然与这些事项无关，而仅属于合同条款的解释问题，因此，工商行政部门根本不会也不可能对此作出什么证明。原审法院已将两个根本不同的问题混为一谈。三、按照企业名称登记的有关规定，工商行政管理部门在批准设立了“佛山市城区康宏物业管理部”之后，是根本不可能再另外批准设立“佛山市城区康宏物业管理公司”的。也就是说，“佛山市城区康宏物业管理公司”是根本不存在的。四、被上诉人在入住该康大大厦后也确实曾交纳过物业管理费，尽管其是通过开发商佛山市康大实业投资总公司交纳的，此事实在裁定书中已加以确认，因此，这也使《证明》中的内容等到证实。综上所述，一审法院已将合同条款的解释问题与有关企业登记事项的问题混为一谈，因此，原审法院所作的裁定是错误的。开发商佛山市康大实业投资总公司出具的《证明》是完全符合法律规定的，法院应予采信，上诉人所提交的证据足以证实了上诉人完全具备主体资格。为此，特提出上诉，请求二审法院依法作出公正裁决。
被上诉人何某某、黎某某辩称：上诉人非本案适格主体，其与本案非同一法律关系，一审裁定准确，应予维持。一、上诉人非本案适格诉讼主体。1、答辩人与上诉人之间并未签订过物业管理合同，答辩人也从未向上诉人明确表示过接受上诉人提供的物业管理服务，答辩人也从未向上诉人交纳过物业管理费，因此，上诉人与答辩人之间不存在物业管理合同关系，上诉人以其自己的名义向答辩人主张物业管理费，无事实和法律依据，因此，一审裁定以上诉人与本案无直接利害关系为由驳回起诉，是完全正确的。2、上诉人即使从事了物业管理，也仅作为开发商佛山市康大实业投资总公司的普通代理人，根据法律规定，代理人在委托人授权范围内从事的行为，其后果应由被代理人承受，对此，从答辩人向开发商直接交纳管理费的行为足以证实，因此，上诉人以自己名义向答辩人起诉追收管理费，不符合起诉条件。二、答辩人不存在拖欠上诉人物业管理费的问题。1、无证据证明上诉人是物业管理合同的当事人，也就不存在答辩人拖欠上诉人基于物业管理关系而产生的管理费问题。2、无证据证明上诉人从事过物业管理，以及上诉人从事物业管理达到国家规定的收费级别，相反答辩人提供的小区物业管理现状照片清楚显示，上诉人并未提供物业管理服务，答辩人也就当然不存在向其付费的义务，3、《广东省物业管理条例》第二十七条规定，业主应按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定付费，但本案上诉人未向法庭举证存在这样的合同和决定，答辩人自然不存在拖欠管理费的问题。三、合同条款的理解。商品房买卖合同第二十条有“佛山市城区康宏物业管理公司”的字样，现双方就该物业管理公司是否为上诉人产生两种相反的理解，答辩人认为，根据《合同法》第三十九条第二款、第四十一条的规定，应首先审查该条款是否为格式条款，若为格式条款，则应作出不利于格式条款者的解释解决之。本案中“一小区一物业管理公司”的限定性前提条件，决定了购房者不可能与开发商约定不同的物业管理公司，因此，本条款为开发商为反复使用、未经协商而预先设定的条款，既然为格式条款，又存在两种解释，则应作出不利于开发商的解释，即合同第二十条约定的“佛山市城区康宏物业管理公司”非本案上诉人。上诉人提供的开发商证明，只能证明是开发商对此有自己的理解，但该理解并非有法律依据。四、上诉人并未得到答辩人的委托和授权。《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”。就本案而言，通常理解，就应该是指物业管理公司应具备起码的依法成立并有法定资格和级别，以提供有效的物业管理，保证业主起码的居住环境。1998年10月1日起实行的《广东省物业管理条例》第十八条规定：“从事物业管理的公司，必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。”同时，应取得政府价格行政主管部门颁发的“物业管理收费许可证”，显然，答辩人与开发商之间的《商品房买卖合同》第二十条的物业管理公司，绝对不会是如上诉人之类的无物业管理资质、无物业管理级别、无物业管理收费许可证的“三无”公司。根据国务院《无证经营取缔办法》的规定，虽有工商营业执照但无有关部门批文的，属无证经营，属被取缔的对象。在此意义上，合同第二十条的物业管理公司显然不应是上诉人，也绝非上诉人所称的笔误，上诉人并未得到答辩人的委托和授权。一审裁定认定合同中约定的物业公司非上诉人，是符合本案事实的。综上所述，上诉人上诉无理，答辩人请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原裁定。
本院经审理认为：根据佛山市康大实业投资总公司出具的《证明》，表明“佛山市城区康宏物业管理公司”实际上是上诉人即“佛山市城区康宏物业管理部”，该部成立于1997年8月11日，康大大厦的物业一直以来由上诉人实施管理。该《证明》与营业执照副本、《商品房购销合同》、经营性服务收费许可证等证明被上诉人的主体资格。同时上诉人在实际上实施了对康大大厦进行物业管理，本院根据以上证据和事实确认上诉人是康大大厦的物业管理者，与本案有直接利害关系，是适格的主体。一审法院驳回上诉人起诉有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(四)项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省佛山市石湾区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事裁定。
二、指令佛山市禅城区人民法院对本案进行审理。
审判长杨恩敏
代理审判员林炜烽
代理审判员杨卫芳
二○○三年七月二十四日
书记员李季河
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