广东省高级人民法院
民事判决书
(2002)粤高法民一终字第X号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：广东省东莞市虎门供销社(下称：虎门供销社)。住所：东莞市X镇X街X号。
法定代表人：梁某某，主任。
委托代理人：骆世明，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人：刘昕，国信联合律师事务所律师。
上诉人(原审反诉原告、本诉被告)：姚某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：叶露，广东赋诚律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：王某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：王某乙，男，汉族，X年X月X日出生，系第三人王某甲之子。
委托代理人：李威，北京市天安律师事务所律师。
上诉人虎门供销社与姚某某、王某甲租赁合同纠纷一案，原由东莞市中级人民法院于2000年6月27日作出(1999)东中法民初字第X号民事判决，虎门供销社不服，向本院提起上诉。本院于2001年1月16日作出(2000)粤高法民终字第X号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。东莞市中级人民法院于2002年3月4日作出(2001)东中法民重字第X号民事判决，虎门供销社与姚某某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人虎门供销社的委托代理人骆世明、刘昕，上诉人姚某某的委托代理人叶露，原审第三人王某甲的委托代理人王某乙、李威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
在原审中虎门供销社X年7月1日的起诉状请求：1．解除双方签订的大楼租赁合同；2．原由姚某某投入粤华酒店的财产全部归虎门供销社所有；3．判令姚某某支付租金719万元人民币及滞纳金105万元；4．判令姚某某支付投保费用3万元；5．诉讼费用由姚某某承担。在原审审理过程中，虎门供销社于2000年3月3日向原审法院提交《关于增加诉讼请求的说明》，要求租金计至1999年12月22日，增加请求租金189.34万元及其相应滞纳金。在原审重审阶段，虎门供销社于2001年4月10日向原审法院提交了新的起诉状，将上述请求第3项变更为“判令被告支付租金908.34万元及滞纳金；另增加请求判令姚某某支付虎门供销社在接管酒店后为姚某某代垫的员工工资、应付债务等款项（略）.64元，以及判令解除姚某某与第三人王某甲签订的铺位租赁合同，将该铺交还虎门供销社，并由姚某某支付1999年12月23日起至交回该铺位之日止的租金(按每月5729元计)。在原审重审于2001年9月27日开庭审理时，虎门供销社当庭陈述的诉讼请求对滞纳金一项请求的数额为350万元。
姚某某在原审中于2000年4月5日反诉请求：1．判令《大楼租赁合同》有关租赁的条款无效；2．虎门供销社退还姚某某投入酒店的装修及设备费用（略）.10元与100万元保证金及利息之和扣除其应付租金之后的差额，其中利息自1996年11月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算，租金由法院委托评估机构确定，时间从1997年11月15日起至1999年12月22日止；3．判令虎门供销社支付因接管粤华酒店使用装修财产的财产使用费(自1999年12月23日起按每月13.4万元计)。在原审重审阶段，姚某某于2001年7月5日提交了新的起诉状，增加请求判令虎门供销社返还电费押金12.4万元及虎门电力局退回多收的电费7.2万元人民币，以及由虎门供销社承担诉讼费、财产保全费、评估费。
原审判决认定：1996年11月15日，姚某某以东莞市港联贸易有限公司(该公司没有工商登记)名义与虎门供销社签订大楼租赁合同。约定：姚某某租用虎门供销社位于虎门镇X路X号的大楼作商业、旅业之用，面积为9300平方米；租赁期限为16年。姚某某在租赁期间应向保险公司投保流动资产及固定资产，固定资产投保金额不少于1500万元。前五年每月租金为35.95万元，以后逐步递增；每月租金应于当月20日缴交，否则，超过5天后则每日加收千分之二的滞纳金，如五个月欠租，则视为违约，姚某某应承担的违约责任为：虎门供销社除不返还押金外，大楼装修费不退，姚某某在大楼内的所有财产归虎门供销社所有。此外，合同还就其他权利义务作了约定。合同签订后，姚某某交付保证金100万元给虎门供销社，虎门供销社将大楼移交姚某某使用。1997年5月22日，双方又签订了一份大楼租赁合同补充协议，确认：虎门供销社同意除给予姚某某7个月免租装修外，再给予其5个月的免租试业期，姚某某应于1997年11月15日起交付租金。姚某某对大楼进行投资装修后，用于经营粤华酒店。此后，姚某某并未按约定支付租金。1999年4月12日，姚某某作出归还虎门供销社租金的保证。事后仍没有按保证履行交付租金的义务。1999年7月8日，虎门供销社以姚某某拖欠租金为由，向东莞中院提起诉讼，要求解除大楼租赁合同。期间，虎门供销社申请先予执行。东莞中院依法作出裁定，终止虎门供销社与姚某某签订的大楼租赁合同，由虎门供销社收回租赁房屋，接管由姚某某经营的粤华酒店，并于1999年12月23日主持双方完成酒店的财产交接。
经东莞中院委托东莞市资产评估师事务所对粤华酒店由虎门供销社接收的属于姚某某的财产进行评估，结论是在评估基准日(1999年12月23日)的现行市场公允价格总额为人民币（略）.10元，相应每月等额回收资金(租金)为13.4万元(此评估报告未涉及第三人王某甲承租的铺位)。
在东莞中院主持虎门供销社与姚某某财产交接之日，虎门供销社用于出租的大楼，只领取了土地使用权证(东府集建总字第（略）号、[91]第（略）号)，没有房屋产权证，也没有到有关房管部门办理出租登记手续。2000年7月5日，虎门供销社取得粤房地证字第（略）号房地产权证，该证确认土地使用证号为东府集建字[91]第（略）号、位于东莞市X镇X路X号的房屋一座属虎门供销社所有。虎门供销社接管粤华酒店后，自认断断续续经营桑拿业务近两个月。但在本案重审期间，虎门供销社提出：合同中已有约定，出租大楼给姚某某经营粤华酒店，只能从事商业、旅业活动，而姚某某在酒店内装修桑拿、麻将设施事先未经其同意，由于经营桑拿、麻将业务属违法活动，现这些设施闲置。因此，这些设施不应由其承接，而应由姚某某自行拆除。
姚某某在经营粤华酒店期间，于1997年3月19日以东莞市港联贸易有限公司(甲方)的名义与第三人王某甲(乙方)签订铺位租赁合同书一份，双方约定：甲方将粤华酒店大堂侧边第一间面积为65平方米地铺租给乙方使用。该铺位租赁期限十六年，即从1997年6月1日起至2013年5月31日止，总计租金人民币110万元，乙方应于1997年12月底前付清。甲方保证上述铺位地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概与乙方无关。合同还就其他内容作了相应约定。同日，虎门供销社在姚某某与王某甲的合同上签字盖章，并注明：“港联贸易公司与虎门供销社签订《大楼租赁合同》，若《大楼租赁合同》失效，则本合同失效。”该合同签订后，截至1998年12月2日王某甲实际已支付姚某某租金（略）元，其中包括姚某某向王某甲购买金牌十个抵偿租金（略）元(重审时姚某某对此予以认可)。根据王某甲与第三人的租赁合同，自1997年6月1日起至1999年12月22日止，王某甲实应支付姚某某30.7个月租金（略）元。王某甲承租该铺位后，进行了装修，花费铺位装修费、电力报装费（略）元，对上述费用，虎门供销社与姚某某均无异议。至今，第三人王某甲仍在该铺位经营珠宝首饰。
另，姚某某还曾将粤华酒店首层的另一个铺位租给他人使用。1999年12月23日虎门供销社接管粤华酒店后，该铺位的承租人已与虎门供销社另订租赁合同，并向虎门供销社交纳租金。诉讼期间，虎门供销社与姚某某均确认对该铺位并无争议。
虎门供销社主张的为姚某某垫付款项（略）.64元，姚某某只对其中的技师小费（略）元提出异议，对其余（略）.64元没有异议。本院对虎门供销社提供的有关票据进行核查，其中包括桑拿部技师小费，虎门供销社实际垫付金额为（略）元，票据上有领取小费人员的签名。姚某某提出虎门供销社为其垫付的1999年12月份的水费（略）.35元中，他只应负担至12月22日的费用。对此，虎门供销社认可按比例自负8天水费，即7008.76元。2001年10月8日，东莞电力工业局虎门分局证明，该分局已于2000年4月10日把粤华大厦1999年1-8月差价电费（略）.90元退给虎门供销社，对此虎门供销社未提出异议。姚某某于2001年12月20日向本院提交了电费保证金收据(该收据表明姚某1997年4月23日向东莞电力工业局交纳了用电报装费用12.87万元)，并请求变更该项诉讼请求数额。
原审认为：本案的关键问题是虎门供销社与姚某某的大楼租赁合同的效力。(1999)东中法民初字第X号民事判决认为，虎门供销社将未取得产权证的房屋出租给姚某某，也未办理出租登记手续，违反了《广东省城镇房屋租赁条例》有关的规定，因而双方签订的大楼租赁合同及大楼租赁合同补充协议为无效合同。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，本案房屋租赁合同的效力，不能以《广东省城镇房屋租赁条例》为依据。目前，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中与房屋租赁有关的法律条文并不禁止未取得房地产权证的房屋出租，也不以办理出租登记为租赁合同有效的强制性条件。因此，虎门供销社将未取得房地产权证的房屋用于出租是合法的，其与姚某某签订的大楼租赁合同及大楼租赁合同补充协议合法有效。姚某某关于大楼租赁合同有关租赁部分条款无效的主张，本院不予支持。姚某某拖欠虎门供销社租金数额较大，鉴于该租赁合同继续履行已无必要，应予解除，由虎门供销社收回出租房屋。粤华酒店内姚某某投人的装修费及设备费用，按东莞市资产评估师事务所出具的评估结果（略）.10元认定。虎门供销社提出：由于姚某某违约，按大楼租赁合同，大楼装修费不退，姚某某在大楼内的所有动产、不动产均不可搬走、拆除，全部归虎门供销社所有。虎门供销社的该项主张，本院不予支持。因为，姚某某虽有违约，按大楼租赁合同支付滞纳金(即违约金)即可，但其投入的大楼装修费及设备等费用达人民币1000多万元，大楼租赁合同中关于大楼装修费、设备费用的上述约定对姚某某而言显失公平。因此，虽然姚某某违约，虎门供销社也不能在收取滞纳金的同时还无偿取得对方巨额财产。关于酒店内的桑拿、麻将设施，按虎门供销社的陈述，其接管粤华酒店后曾经营过桑拿业务，说明这些设施尚能使用。目前没有证据表明经营桑拿、麻将为非法活动。所以虎门供销社对桑拿、麻将设施仍应承接。
姚某某实际已使用租赁标的物，其拖欠租金是违约行为，因此，姚某某除支付租金外还应按约定支付滞纳金。虎门供销社称，姚某某拖欠租金908.34万元及滞纳金350万元。姚某某称虎门供销社关于租金的诉讼请求超过诉讼时效，其只应支付1998年7月1日起的合理费用。但根据虎门供销社提供的证据，姚某某于1999年4月12日作出过归还虎门供销社租金的保证，此项保证是姚某某对其债务的确认，因此，虎门供销社关于租金及滞纳金的诉讼请求并未超过诉讼时效。姚某某应支付虎门供销社的租金标准，因双方在合同中已有约定，本院不再对使用大楼的租金进行评估。但是，供销社主张的滞纳金350万元，并未按规定交纳增加部分的诉讼费，所以本院只支持其105万元，即姚某某应偿付租金908.34万元及滞纳金105万元给虎门供销社。
虎门供销社代垫费用中，关于桑拿部技师小费是否实际发生的问题，虎门供销社提供的其为姚某某代垫的费用票据中包括桑拿部技师小费，金额为（略）元，票据上有领取小费人员的签名。对此，本院予以确认。但具体数额以其提供的票据数额（略）元认定。1999年12月的水费，虎门供销社愿按比例承担7008.76元，对此应予以认可。虎门供销社主张的代垫费用（略）.64元，实际应从中扣减(（略）-（略）+7008.64=)（略）.76元，即姚某某应支付虎门供销社代垫费用（略）.88元。
虎门供销社与姚某某在大楼租赁合同第十条“意外责任”中对投保费有约定。姚某某的此项义务，应指向租赁合同履行期间。1999年12月23日，虎门供销社已接管出租房屋，现本院判决解除虎门供销社与姚某某的租赁合同，并由虎门供销社收回出租房屋，房屋的意外风险应由虎门供销社承担。虎门供销社主张由姚某某支付投保费，本院不予支持。
关于姚某某反诉部分，租赁合同的效力前已述及；姚某某投入粤华酒店的装修费、设备费用，虎门供销社不能无偿取得，则虎门供销社接管粤华酒店后占用姚某某的上述财产应按评估报告的估价（略）.10元返还姚某某。虎门供销社收取姚某某100万元保证金，原用于担保合同的履行，现因姚某某违约，姚某某应支付虎门供销社滞纳金，其交纳的100万元保证金应由虎门供销社退还。由于姚某某拖欠虎门供销社租金，姚某出将其投入粤华酒店的装修费、设备费用、100万元保证金抵扣租金，剩余部分退还给姚，此项主张，本院予以支持。评估基准日(1999年12月23日)，姚某某欠虎门供销社X.34万元租金及滞纳金，而虎门供销社占有姚某某财产及保证金（略）.10元。两者相互抵销，姚某某应进款项（略）.1元。自1999年12月23日起直至清偿之日止，虎门供销社应向姚某某支付应进款项的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率执行。姚某某提出东莞电力工业局虎门分局退给虎门供销社X年1-8月差价电费（略）.90元，原系姚某营粤华大厦期间交纳，该笔款项有证据证实，虎门供销社并无异议，该款应由虎门供销社返还给姚某某。姚某某向东莞电力工业局交纳了用电报装费用12.87万元是事实，但其于2001年12月20日才向本院提交电费保证金收据并提出变更诉讼请求的申请，本院不同意其变更诉讼请求的申请，仍按其原诉讼请求确认。因此虎门供销社应返还姚某某电费保证金12.4万元。
姚某某与第三人王某甲订立铺位租赁合同，已征得虎门供销社的同意，且内容合法，应认定为有效合同。关于虎门供销社在姚某某与第三人铺位合同中的“港联贸易公司与虎门供销社签订《大楼租赁合同》，若《大楼租赁合同》失效，则本合同失效”。其中“失效”的含意不明，应作“解除”理解，即本案虎门供销社与姚某某解除大楼租赁合同时，姚某某与王某甲的租赁合同也应解除。但不能当然视为“在上述情形下，第三人应立即将铺位交还虎门供销社。”至于第三人是否应将铺位交还虎门供销社的问题，应与第三人主张的虎门供销社与姚某某的过错问题结合起来考虑。虎门供销社与姚某某约定租金自1997年11月15日起交纳，如姚某某欠交租金五个月，虎门供销社即可解除合同。第三人与姚某某约定第三人在1997年11月时应交付租金总额达（略）元，而实际上王某甲交给姚某某的最后一笔租金是1998年12月，当时姚某某欠虎门供销社的租金已达12个月之久，虎门供销社未将此事告知王某甲，致王某甲陷入被动境地，因此本案中虎门供销社存在过错。而姚某某明知自己无力向虎门供销社交纳租金，却向第三人继续收取租金，明显违背民法诚实信用原则，亦有过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。按此规定的精神，租赁物的所有权发生变动尚且不影响租赁合同的效力，而本案系租赁物的所有人收回租赁物，更不能影响所有人同意转租情况下第三人的利益。为保护善意第三人的利益，本院支持王某甲继续承租铺面的诉讼请求，但王某甲应与虎门供销社另行签订租赁合同，租赁终止时间为2013年5月21日。王某甲应交给姚某某的租金截至1999年12月22日止，应付租金数额为（略）元。自1999年12月23日起王某甲应将租金交给虎门供销社，王某甲多交给姚某某的部分款项(（略）-（略）=)（略）元，由姚某某直接退还给虎门供销社，抵充王某甲应交给虎门供销社的租金。王某甲另向虎门供销社支付租金（略）元。
综上所述，原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，于2002年3月4日作出判决：(一)解除虎门供销社与姚某某签订的《大楼租赁合同》及其补充协议，姚某某将位于虎门镇X路X号房屋返还给虎门供销社(此项已先予执行)；(二)姚某某支付虎门供销社租金908.34万元人民币及滞纳金105万元(滞纳金计至1999年12月22日止)；(三)虎门供销社应当退还姚某某投入粤华酒店的财产价值（略）.10元及100万元保证金。本项款项与第二项款项相抵，姚某某应进款项（略）.1元，自1999年12月23日起直至清偿之日止，虎门供销社应向姚某某支付应进款项的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率执行；(四)姚某某支付虎门供销社在接管酒店后为姚某某代垫的员3232资、应付债务等款项（略）.88元；(五)虎门供销社返还姚某某电费押金12.4万元及虎门电力局退回的差价电费（略）.92元；(六)解除姚某某与第三人王某甲签订的铺位租赁合同；(七)自本判决生效之日起十日内，虎门供销社应与王某甲签订铺位租赁合同，租赁期间自1999年12月23日起至2013年5月31日止，租金支付方式：由姚某某将其已收取王某甲租金中的（略）元直接退还虎门供销社，作为王某甲1999年12月23日以后应向虎门供销社交纳的租金，此外王某甲另向虎门供销社支付租金（略）元；(八)上述第二至第七项中的款项，限各方当事人于判决生效之日起10日内付清；(九)驳回双方的其他诉讼请求。
上诉人虎门供销社不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销重审判决第(三)项，改判为“被上诉人姚某某投入粤华酒店的价值（略）.10的财产及100万元保证金，归上诉人所有”；2．改判原判第(一)项为“被上诉人姚某某支付上诉人租金908.34万及滞纳金350万元(1999年12月23日起按每日千分之二计至清偿日止)，3．改判原判第(七)项为“第三人于1999年12月23日起按每月5729元向上诉人交纳租金”。4．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)被上诉人严重违约，依双方租赁合同约定，保证金100万元不得请求返还，装修及其他投资应归上诉人所有。被上诉人自承租日起至1999年12月22日，长达二年多时间分文租金未付，累计租金近千万元，此为严重违约。《大楼租赁合同》第四条第三项、第九条规定：如五个月欠租，违约责任为“除没收押金外，大楼装修费不退，乙方在大楼内的所有动产及不动产均不可搬走，拆除，全部归甲方(上诉人)所有”。此为双方真实意思表示，真实有效，对守约者之救济、对违约者之惩罚，并且无违反法律规定，合法有效。事实上，被上诉人即使支付350万元的滞纳金亦根本不足以弥补上诉人之损失；而保证金为履约之保，具有惩罚性，根本不以守约是否有损失为前提而当没收。重审判决以一句“显失公平”否定了真实、合法的约定，当然有违当事人意思自治及保护守约、惩罚违约的原则，显属错误。退一万步讲，即使要接管装修物，《大楼租赁合同》约定出租的大楼只能作商业、旅业用途，但被上诉人未经上诉人同意擅自非法经营桑拿及麻将房业务，因此而投入的装修及设备上诉人根本无法继续使用(事实上桑拿及麻将房早被公安机关查封)，所以不管合同是否有效，均不能强令上诉人接受非法且毫无使用价值的桑拿、麻将房的装修及设备，由此而造成的损失应由被上诉人承担。其中三楼、四楼桑拿评估装修重置价为（略）元，机器设备重置价（略）元；八楼麻将房装修价值不详，设备价值9300元，麻将用品价值（略）元。另外，桑拿、麻将为特种服务业，公安及有关部门将其列为严管行业，非经批准不得营业，被上诉人并无举证其经营为合法。(二)请求被上诉人支付滞纳金350万元应得支持；1999年12月23日起，应按每日千分之二计至清偿日止。上诉人于1999年7月起诉时暂计滞纳金为105万元，重审时增加至350万元，原审法院从未通知上诉人交纳诉讼费。因此，判决称上诉人“未按规定交纳增加部分的诉讼费”是错误的，应予纠正。1999年12月22日以后的滞纳金应按每日千分之二计至清偿日止，因为被上诉人之违约是持续状态，客观上仍占用上诉人的租金，如不付未交时段的滞纳金，明显对上诉人不公平。(三)第三人应于1999年12月23日起至2013年5月31日止向上诉人每月支付租金5729元。大楼租赁合同解除，姚某某与第三人王某甲的合同也应解除。重审认定虎门供销社有过错，没有依据。
本院二审庭审前，虎门供销社又提交了补充意见，认为违约责任不能适用显失公平原则，当事人对显失公平行使撤销权的期限为知道或应当知道合同显失公平之日起一年，而姚某某一直未行使该权利，原审以显失公平为由否定违约责任条款错误。另，姚某某严重违约，依据最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，该财产不应由虎门供销社承接。原判第七项属于指定当事人发生民事行为，没有法律依据。
姚某某不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第1、2、3、5、6、7、8、9项，改判1．确认上诉人与虎门供销社签订的《大楼租赁合同》无效；2．判令虎门供销社退还上诉人投入粤华酒店的财产价值（略）.1元扣除上诉人应支付的合理房屋使用费之后的差额；3．驳回虎门供销社要求支付滞纳金的诉讼请求；4．判令虎门供销社支付因接管粤华酒店而使用姚某某财产的财产使用费(自1999年12月23日起至按每月13.4万元标准计算)；5．判令虎门供销社退还上诉人100万元的保证金及利息(自96年11月15日起计至退还之日止)；6．确认姚某某与王某甲的租赁合同无效，上诉人将己收取的房屋使用费中（略）元退还给王某甲，王某甲的经济损失由虎门供销社承担。事实与理由：(一)双方签订的《大楼租赁合同》无效。虎门供销社违反《消防法》、《城市房屋租赁管理办法》、《广东省城镇房屋租赁条例》等有关规定，将未经消防验收，未取得房产证，又未办理相应的登记备案手续，不具备交付使用的条件的大楼出租给上诉人，其出租行为因此无效。(二)被上诉人应退回上诉人投入粤华酒店财产价值（略）.10元。本案双方当事人签订租赁合同时，大楼工程还没有完全竣工也达不到可以出租的条件。经过双方一年时间共同投资完成大楼余下工程大楼工程于1997年11月15日正式使用。本案诉到法院后，虎门供销社己申请先予执行并于1999年12月23日收回大楼(包括所属姚某某的财产)。因此虎门供销社实际上侵占了姚某某投入大楼的装修和设备等，根据我国民法通则规定的等价有偿原则，其应退回姚某某投入的上述财产价值。(三)被上诉人应支付因接管粤华酒店而使用上诉人财产的财产使用费。粤华酒店的投资方为姚某某，依照“谁投资谁收益”的原则，在粤华酒店被虎门供销社接管使用后，虎门供销社应支付给姚某某财产使用费(根据东莞市评估师事务所评估报告，自1999年12月23日粤华酒店被收回之日起以每月13.4万元计算)。(四)虎门供销社应返还上诉人合同保证金，并支付相应的利息。正因为租赁合同无效，虎门供销社基于无效合同取得的合同保证金应返还给姚某某，并支付姚某某自向被虎门供销社交付保证金之日起(即96年11月15日)至返还之日止的利息。(五)上诉人与王某甲签订的租赁合同无效，王某甲由此造成的经济损失由虎门供销社承担。姚某某与虎门供销社签订的租赁合同无效，导致姚某某与王某甲之间的租赁合同无效。因至99年12月22日止，王某甲己多交姚某某房屋使用费（略）元，故该多交款项，应由姚某某退还给王某甲。又因合同无效过错责任完全在于虎门供销社，故王某甲由此造成的经济损失，应由虎门供销社承担。(六)虎门供销社应退还上诉人电费押金12.87万元。既然原审法院确认姚某某代虎门供销社向电力局交纳电费押金12.87万元属实，且姚某某于2001年12月20日找到该押金的收据并非其本身原因造成的，故应支付其该项诉讼请求。
被上诉人王某甲答辩同意原审判决关于其租赁关系的处理。
当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。当事人在二审亦没有提出新的事实主张。
本院认为：虎门供销社与姚某某签订《大楼租赁合同》时，虽然没有取得出租房屋的房地产权证，没有办理租赁登记手续，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同，才能被确认为无效，不能以地方性法规、行政规章作为确认合同效力的依据，而并无法律或行政法规强制要求出租房屋必须取得房地产权证及办理出租登记。在本案租赁合同签订时虎门供销社也没有取得出租房屋的消防验收合格证，但在合同履行期间，租赁标的物虎门粤华酒店已经取得消防验收合格意见书，完善了有关手续。因此，姚某某上诉认为虎门供销社将未经消防验收、未取得房产证及办理租赁登记的房屋出租，违反有关规定，其出租行为无效的意见，缺乏事实和法律支持，其要求确认《大楼租赁合同》无效的请求，本院予以驳回。但是，《大楼租赁合同》第四条第三款约定拖欠租金每日计付千分之二的滞纳金，如欠租五个月，违约责任按合同第九条执行，而第九条第二款约定姚某某提前终止合同，除没收押金外，大楼装修费不退，姚某某在大楼内的所有动产及不动产均不可搬走、拆除，全部归虎门供销社所有。该两条约定对姚某某拖欠租金的违约责任，既规定了要计付滞纳金，又要没收姚某某装修及添置的财产。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”支付滞纳金足以弥补姚某某拖欠租金给虎门供销社造成的损失。因此，《大楼租赁合同》第九条第二款的约定违反了上述法律规定及公平原则，依法应确认为无效；该合同的其他约定有效。原审判决认为上述违约责任的约定对姚某某显失公平，但在姚某某没有行使撤销权或请求人民法院调整的情况下，主动不适用该约定，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以纠正。虎门供销社上诉认为该违约责任条款有效，缺乏法律依据，本院不予支持。
由于姚某某已经连续拖欠租金达一年多，已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，出租人虎门供销社有权要求解除合同，其主张收回大楼经营权有理，原审判决解除合同、由虎门供销社收回经营权正确。本院予以维持。姚某某拖欠的租金，从双方约定的计收租金之日至1999年12月22日，共908.34万元。该拖欠租金的滞纳金，本应按约定从每月25日开始以每日千分之二计算，计至合同解除之日止，但对1999年7月1日前拖欠的719万元租金至该日的滞纳金，虎门供销社X年7月1日起诉时仅请求滞纳金105万元，该数额小于按约定计算的滞纳金数，属于虎门供销社对自己的民事权利的处分，本院予以准许。1999年7月1日以后的滞纳金，虎门供销社在诉讼中已经主张权利，故应当按约定的计算方法，即从每月25日起按每日千分之二计算滞纳金，计至1999年12月22日，其中754.95万元的滞纳金从1999年7月25日计至8月24日，790.9万元的滞纳金从1999年8月25日计至9月24日，826.85万元的滞纳金从1999年9月25日计至10月24日，862.80万元的滞纳金从1999年10月25日计至11月24日，898.75万元的滞纳金从1999年11月25日计至12月22日。由于虎门供销社请求的滞纳金总额为350万元，因此，上述1999年7月1日前后累计的滞纳金如果超出350万元，则超出部分，本院不予支持。因1999年12月22日双方签订的合同事实上已经解除，姚某某拖欠的租金及滞纳金成为固定的债务，从次日起应当计付利息。原审判决以虎门供销社没有按规定补交诉讼费为由不支持虎门供销社增加滞纳金的诉讼请求，但并无证据证明合法通知虎门供销社补交诉讼费，且财产案件预交的案件受理费是按照起诉时的标的额来计算的，是否需要补交应由人民法院决定。因此，原审判决仅支持1999年7月1日前的滞纳金105万元欠当，本院予以纠正。虎门供销社该上诉理由成立，本院予以支持，但其要求1999年12月23日后仍应按每日千分之二计算滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。
合同解除以后，虎门供销社接手租赁物，对姚某某投入的装修及设备等财产(前文论述过装修添附的财产归虎门供销社所有的条款无效)，虎门供销社应当支付相应的对价。原审判决由虎门供销社按评估价支付财产价值（略）.1元给姚某某正确，本院予以维持。对涉及桑拿和麻将房的装修及设备的价值承顶问题，虎门供销社上诉认为，属于姚某某擅自非法装修，而经营桑拿和麻将需要经公安部门批准才能营业，因此，该财产价值只能由姚某某自负，不能由其承接。由于本案出租标的物虎门粤华酒店的营业执照由虎门供销社提供，虎门供销社有监督承租人按照营业执照规定的营业范围进行经营的义务，而虎门供销社在姚某某装修及租赁经营期间对桑拿和麻将的装修一直未提出异议，虎门供销社在一审诉讼中承认接手后还经营过两项业务，也未能提供这些装修和设备非法及闲置不用的证据。因此，该项财产亦应由虎门供销社承接。
关于保证金100万元是否应当由虎门供销社返还的问题。因合同约定的100万元保证金，部分可以在履行合同期间折抵租金，部分作为押金在合同期满时退还。故该100万元保证金的性质并非定金。且按照约定，只有在姚某某提前终止合同的前提下，才没收押金，而本案并非姚某某主动提前终止合同。因此，虎门供销社上诉请求改判100万元保证金归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。因姚某某违约造成合同解除，且当事人没有约定100万元保证金要计算利息，所以姚某某要求从1996年11月15日开始计算100万元保证金利息的上诉请求，也应予以驳回。
关于姚某某上诉要求虎门供销社支付因接管粤华酒店而使用姚某某的财产，应当从1999年12月23日开始每月支付13.4万元财产使用费的问题。因从1999年12月23日开始，虎门供销社承接酒店并向姚某某支付相应对价，这表明姚某某投入装修的财产和设备的所有权已经由虎门供销社享有。财产所有权转移并由虎门供销社实际经营后，基于该财产所产生的收益权，也应随之转移给虎门供销社。因此，姚某某的该上诉请求缺乏法律依据，本院予以驳回。
关于涉及第三人王某甲的租赁关系的处理。王某甲在姚某某承租期间与姚某某签订铺位租赁合同，虎门供销社以见证人和业主的身份在该合同上加盖公章，表明虎门供销社同意姚某某转租。王某甲与姚某某签订的《铺位租赁合同书》，依法应确认为有效，王某甲享有的合同约定的租赁权受法律保护。虎门供销社在明知该合同存在，且姚某某连续拖欠租金的情况下，并未通知王某甲停止向姚某某支付租金，致使王某甲已按合同约定提前履行了支付租金的义务。虎门供销社在王某甲与姚某某的租赁合同期间内，解除其与姚某某的租赁合同，不影响王某甲的租赁权的行使，王某甲与姚某某签订的《铺位租赁合同书》的权利义务，转由王某甲与虎门供销社承接。姚某某收取王某甲的租金（略）元，扣除至1999年12月22日姚某某应收的租金（略）元，其余（略）元应由姚某某直接支付给虎门供销社，折抵王某甲在1999年12月22日后应向虎门供销社支付的租金。王某甲尚未支付的租金（略）元，由王某甲直接支付给虎门供销社。原审直接判令虎门供销社与王某甲签订租赁合同，没有法律依据，本院予以纠正。姚某某上诉请求确认其与王某甲签订的合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。虎门供销社上诉请求王某甲从1999年12月23日起按每月5729向其支付租金，说明其仍承认王某甲的租赁权及《铺位租赁合同书》约定的租金数额，但其要求王某甲再按月支付租金，与本案事实不符，该上诉请求本院予以驳回。
关于姚某某上诉要求虎门供销社退还电费押金12.87万元的问题。姚某某虽然在1997年4月23日向东莞电力工业局交纳了用电报装费12.87万元，但其在起诉时并未提出返还12．87万元的诉讼请求，其于2001年12月20日才要求变更诉讼请求，原审法院不予支持并按姚某某请求的12.4万元判决正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，对滞纳金的处理及判令虎门供销社与王某甲签订合同不当，认为《大楼租赁合同》约定的违约责任条款显失公平，亦欠准确，本院予以纠正。虎门供销社要求姚某某支付1999年7月1日至1999年12月22日的滞纳金的上诉有理，本院予以支持，虎门供销社的其他上诉请求及姚某某的上诉请求均没有事实和法律依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、第一百五十三条第一款第(一)、(二)项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，判决如下：
一、维持(2001)东中法民重字第X号民事判决第一、四、五项；
二、撤销(2001)东中法民重字第X号民事判决第六、八、九项；
三、变更(2001)东中法民重字第X号民事判决第二项为：姚某某支付虎门供销社租金908.34万元及滞纳金(1999年7月1日前的滞纳金105万元；1999年7月1日以后的滞纳金，按每日千分之二计算，其中754.95万元的滞纳金从1999年7月25日计至8月24日，790.9万元的滞纳金从1999年8月25日计至9月24日，826.85万元的滞纳金从1999年9月25日计至10月24日，862.80万元的滞纳金从1999年10月25日计至11月24日，898.75万元的滞纳金从1999年11月25日计至12月22日；上述滞纳金总数超出350万元部分，不予支持)，并从1999年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；
四、变更(2001)东中法民重字第X号民事判决第三项为：虎门供销社支付姚某某财产费（略）.1元及保证金100万元，并从1999年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；
五、变更(2001)东中法民重字第X号民事判决第七项为：王某甲与姚某某签订的《铺位租赁合同书》约定的权利义务由王某甲与虎门供销社承接，姚某某将收取王某甲的租金中的（略）元支付给虎门供销社，王某甲向虎门供销社支付租金（略）元。
上述款项当事人必须在本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费分担不变，二审案件受理费（略）元，由姚某某承担（略）元，虎门供销社承担（略）元。姚某某向本院预交的案件受理费（略）元，有本院退还（略）元；虎门供销社X年7月28日向本院预交的案件受理费（略）元，由本院退还（略）元。
本判决为终审判决。
审判长丁海湖
代理审判员陈吉生
代理审判员费汉定
二○○二年十二月二十五日
书记员王某宏
书记员谭丽欢
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