广州市中级人民法院
民事判决书
(2001)穗中法房初字第X号
原告：广州华南信息产业集团有限公司。住所地：本市X路X街X号。
法定代表人：朱某某，董事长。
委托代理人：鲁永艳，广东纵横天正律师事务所律师。
委托代理人：张毅，广东纵横天正律师事务所律师助理。
被告：广州永耀实业有限公司。住所地：本市X路X号1501、1502房。
法定代表人：陆某某，总经理。
委托代理人：杨辉新，广东国政律师事务所律师。
被告：中国房地产开发广州公司。住所地：本市X路X号交易广场X楼X-1012房。
法定代表人：高某某。
被告：广州珠江某筑装饰集团公司。住所地：本市X路X-X号流花广场园景中心X室。
法定代表人：江某某，总经理。
委托代理人：孙某某，女，该公司副总经理，住（略）。
委托代理人：林某某，女，该公司职员，住（略）。
原告广州华南信息产业集团有限公司与被告广州永耀实业有限公司、中国房地产开发广州公司、广州珠江某筑装饰集团公司合作建房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州华南信息产业集团有限公司的委托代理人鲁永艳及张毅、被告广州永耀实业有限公司的委托代理人杨辉新、广州珠江某筑装饰集团公司的委托代理人孙某某及林某某到庭参加诉讼。中国房地产开发广州公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告广州华南信息产业集团有限公司诉称：原告与第三被告于1991年9月共同签订共建解放北培训中心大楼意向书。为了取得合法的审批手续，经协商由有房地产开发资格的第二被告与原告签订合作开发合同，第二被告负责出名办理报建手续并经其名签订销售合同，由第三被告负责投资和经营管理活动。1994年12月14日，第二被告及第三被告共同与第一被告签订《联合开发解放北商住楼补充协议书》，约定由第一被告取代第三被告履行对原告及第二被告的义务。1998年9月29日，原告为避免损失的扩大，与第一被告签订房屋转让合同，约定原告应分配权益中的2748.4平方米的房产由第一被告享有，第一被告以每平方米7250元的价格对原告予以补偿。合同签订后，第一被告仅向原告支付了1420万元，尚欠572.59万元未付。依照穗城规北片建字(1993)第X号《建设工程报建审核书》中合建项目的面积及合同约定，原告共应分得约3764平方米，扣除2748.4平方米，三被告尚欠原告1015.6平方米的房产未交付。三被告的违约行为使原告至今不能使用其办公培训大楼，给原告带来巨大的经济损失。故诉讼请求：1、判令第一被告向原告支付所欠款项（略）元或交付等值房产，并向原告支付违约金（略）元；2、判令第一被告立即向原告交付出1015.6平方米的房产；3、本案诉讼费用由第一被告承担；4、判令第二、第三被告对上述债务承担连带责任。庭审中，原告对其第一项诉讼请求确定为：判令第一被告向原告支付欠款（略）元并向原告支付违约金（略）元；原告对其第二项诉讼请求变更为：判令第一被告按每平方米7250元向原告赔偿1015.6平方米房产的价款。原告对其第一项诉讼请求中违约金的解释是，依1998年9月29日的《房屋转让合同》，第一被告应以总房价款的40%给予补偿，因该数额大大超过第一被告未付款，故要求由第一被告承担与未付款数额相等的违约金。
被告广州永耀实业有限公司辩称：承认拖欠原告（略）元并愿支付。希望原告能予体谅，给予一年的还款宽限期。原告主张的逾期付款违约金过高，要求调整。不同意交付原告1015.6平方米的房产。
被告中国房地产开发广州公司未答辩。
被告广州珠江某筑装饰集团公司辩称：其司已于1994年12月14日将其全部权利义务转移给广州永耀实业有限公司并函告原告，故不应成为连带责任的主体。
经审理查明：
1982年4月17日，广州电子计算机厂取得广州市城市规划局(82)城地批字第X号《国家建设征用土地通知书》，获准征用本市X路X-X号、周家巷2-X号地段1140平方米土地兴建办公楼。1984年5月18日，华南计算机公司取得广州市城市规划局(84)城地批字第X号《国家建设征用土地通知书》，获准征用本市X路X巷15-X号之四地段250平方米土地兴建技术服务中心楼。
1991年9月12日，华南计算机公司与广州珠江某筑装饰集团公司签订《共建解北培训中心大楼意向书》，称：为了解决各自的用房和办公环境，双方共同建设华南计算机公司的解北培训中心大楼(十五层约8000平方米)。
1991年10月25日，华南计算机公司与广州珠江某筑装饰集团公司在双方所签意向书的基础上签订《共建解放北培训中心协议书》，其中约定：华南计算机公司提供有关征地证明文件和该地段地质资料，广州珠江某筑装饰集团公司负责筹集所有投资(包括搬迁户安置的一切费用)共建解放北培训中心大楼；培训大楼建成后建筑面积不低于8000平方米，华南计算机公司得3300平方米，余下归广州珠江某筑装饰集团公司所有，超出8000平方米以外的面积，华南计算机公司得40%，广州珠江某筑装饰集团公司得60%；华南计算机公司在所建楼后侧(西侧)和左侧(南侧)两个柱距垂直从下到上分配面积，广州珠江某筑装饰集团公司在所建楼南侧第三线起至尽端垂直从下到上分配面积；自协议生效后起三年全面完成并交付使用。同日，华南计算机公司与广州珠江某筑装饰集团公司还签订一份内容与《共建解放北培训中心协议书》相同的《合建解放北培训中心协议书》，在后一协议书中，中国房地产开发广州公司与广州珠江某筑装饰集团公司共同作为乙方，但中国房地产开发广州公司未签字盖章。同一天，华南计算机公司又与中国房地产开发广州公司签订《合建解放北培训中心协议书》，内容与华南计算机公司同日与广州珠江某筑装饰集团公司签订《共建解放北培训中心协议书》的内容相同。
1991年12月18日，中国房地产开发广州公司、广州珠江某筑装饰集团公司(共同作为甲方)与安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处(作为乙方)签订《购房合同》，其中约定：由乙方购买甲方位于解放北路X-X号、周家巷2-X号地段综合楼(总建筑面积3700平方米)，楼层数为X层，每层建筑面积240平方米，垂直分配，每平方米造价2650.62元已包括土地转让费每平方米150元，总房价为（略）元(其中40%房款于合同生效后五天内支付)，综合楼在合同生效之日起26个月交付使用。三方后于1993年5月28日再签《购房补充合同》，调整售价、增加楼层到X层(总建筑面积4800平方米)。
1991年12月28日，中国房地产开发广州公司与广州珠江某筑装饰集团公司就联合开发本市X路X-X号、周家巷2-X号地段X层商住楼签订《联合开发解放北商住楼协议书》，其中约定：中国房地产开发广州公司以其名义办理征地、折迁、报建及商品房销售的手续，广州珠江某筑装饰集团公司负责全额投资开发、自负盈亏；广州珠江某筑装饰集团公司按总建筑面积每平方米50元缴交固定利润及工程管理费给中国房地产开发广州公司；广州珠江某筑装饰集团公司负责履行中国房地产开发广州公司与华南计算机公司签订《合建解放北培训中心协议书》条款及该项目《购房合同》条款。同日，广州珠江某筑装饰集团公司向华南计算机公司发函，称：为使在解放北路X-X号、周家巷2-X号地段共同建设培训中心大楼全面合法化、亦为了取得国家建设计划指标，广州珠江某筑装饰集团公司与中国房地产开发广州公司一起开发建设该项目；为了申报该项目的有关审批手续，取得合法的经营权利，由中国房地产开发广州公司与华南计算机公司签订《合作建设解放北路培训中心协议书》，广州珠江某筑装饰集团公司负责履行该协议书的各项条款。诉讼中，到庭当事人均表示在上述房地产开发建设中，中国房地产开发广州公司是不用出资的。
1992年6月16日，广州市城市规划局对华南计算机公司、中国房地产开发广州公司发出城地复字(1992)第X号文，同意中国房地产开发广州公司参与华南计算机公司、广州电子计算机厂征用解放北路X-X号、周家巷2-X号及解放北路X巷15-X号之四地段共用地面积1390平方米建设培训中心、住宅综合楼。同月20日，华南计算机公司、中国房地产开发广州公司共同向广州市建委申请办理有偿用地手续。
1992年11月27日，广州市X乡建设委员会与中国房地产开发广州公司、华南计算机公司签订穗建开合(1992)X号《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》，约定中国房地产开发广州公司与华南计算机公司支付土地使用权出让金17万元及综合开发费155万元有期有偿使用解放北路X-X号、周家巷2-X号、解放北路X巷15-X号之四地段1390平方米用地。其后，中国房地产开发广州公司与华南计算机公司取得广州市城市规划局穗规北片建字(1993)第X号《建设工程报建审核书》，获准在解放北路X-X号兴建X层综合楼一幢(总建筑面积8200平方米)、X层培训楼一幢(总建筑面积960平方米)。1993年6月8日，广州市国土局分别以穗国土(1993)建用复字第X号、X号文同意广州电子计算机厂、华南计算机公司延期办理征用(划拨)土地手续至1994年6月30日止。
1994年12月14日，中国房地产开发广州公司、广州珠江某筑装饰集团公司与广州永耀经济发展公司签订《联合开发解放北商住楼补充协议书》，其中约定：对中国房地产开发广州公司与广州珠江某筑装饰集团公司1991年12月28日签订的“联合开发解放北商住楼协议书”、中国房地产开发广州公司与广州珠江某筑装饰集团公司作为一方于1991年12月18日与安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处签订的“购房合同”，广州永耀经济发展公司愿意完全履行属于广州珠江某筑装饰集团公司的权益和责任；从本协议书生效之日起，广州永耀经济发展公司对解放北商住楼开发项目承担全部经济盈亏、工程进度、质量安全等责任；广州永耀经济发展公司同意补偿广州珠江某筑装饰集团公司前期管理费40万元。
1994年12月15日，中国房地产开发广州公司与广州永耀经济发展公司签订《联合开发解放北商住楼补充协议书》(二)，其中约定：广州永耀经济发展公司负责履行中国房地产开发广州公司与华南计算机公司签订《合建解放北培训中心协议书》条款及《购房合同》条款；广州永耀经济发展公司负责该项目全部资金、办理解除与广州珠江某筑装饰集团公司的协作关系；广州永耀经济发展公司同意增加支付中国房地产开发广州公司30万元管理费用。
1994年12月19日，广州珠江某筑装饰集团公司给华南计算机公司发函，称：从同月14日开始，解放北综合楼工程全部移交给中国房地产开发广州公司和广州永耀经济发展公司管理，广州珠江某筑装饰集团公司原应承担的责任全部转由广州永耀经济发展公司承担。诉讼中，广州华南信息产业集团有限公司表示其未收到该函件并称不同意广州珠江某筑装饰集团公司的这种转让。
1995年7月11日，中国房地产开发广州公司单独以其名义取得解放北路X-X号X层综合楼X平方米的商品房预售许可证(总建筑面积8200平方米)。原报建的在解放北路X巷15-X号之四地段兴建X层培训楼至今未建，该地段尚未完成拆迁工作。
1995年8月25日，华南计算机公司作为甲方、广州永耀经济发展公司与中国房地产开发广州公司共同作为乙方签订《解放北培训大厦面积分配的协议》，其中约定：解放北培训大厦(原培训中心)二、三期工程方案已批准，总建筑面积为9501平方米，其中二期工程(地下室一层、地上十九层)拟建8349平方米，三期工程(含增加一层地下室)拟建1152平方米；双方面积分配的方法是，华南计算机公司在8000平方米内得3300平方米，超出8000平方米的部分得600.4平方米；在三期工程全部面积(含地下室)1152平方米和二期工程内北侧垂直从下至上面积2748.4平方米分配给华南计算机公司，在二期工程内从南侧垂直从下至上分配面积5600.6平方米给乙方。中国房地产开发广州公司未在该协议上盖章。该协议未明确华南计算机公司取得分配面积的具体时间。
1996年8月16日，中国房地产开发广州公司与安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处签订《房地产预售契约》，约定于1997年7月16日将房屋建成交付使用。该契约办理了鉴证手续。1997年12月12日，双方再签《购房补充协议》，载明安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处应付购房款人民币3609.1万元，其中已付2686万元，该补充协议还对1998年8月30日不能竣工交付使用的违约责任进行了约定。后因中国房地产开发广州公司逾期交楼，安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处为此向本院提起诉讼，该案已于2000年9月26日由广东省高某人民法院作出(2000)粤高某民终字第X号终审判决。现该案已进入强制执行程序。
1998年9月29日，华南计算机公司与广州永耀实业有限公司(原名广某永耀经济发展公司)签订《房屋转让合同》，其中约定：华南计算机公司同意将在建的解放北路X-X号(培训大厦)建筑面积2748.4平方米的房产有偿转让给广州永耀实业有限公司，转让价为每平方米人民币7250元，全部价款（略）元分五期付清；第一期于1998年10月5日前付500万元、第二期于1998年11月5日前付500万元、第三期于1999年4月5日前付400万元、第四期于1999年7月30日前付300万元、第五期于1999年10月30日前付292.59万元；华南计算机公司应向广州永耀实业有限公司提供有关办理产权手续的证明材料及资料；广州永耀实业有限公司五个付款期只要有一期未按时付款即为违约，视作广州永耀实业有限公司单方终止合同，应补偿华南计算机公司总房价款40%作为损失，房屋由华南计算机公司收回另作处理。
1999年10月18日，华南计算机公司因被广州硅谷信息产业有限公司兼并而注销登记。后广州硅谷信息产业有限公司变更名称为广州华南信息产业集团有限公司。
2000年9月2日，广州华南信息产业集团有限公司向广州永耀实业有限公司发出《催款通知》，称：截止2000年8月31日，广州永耀实业有限公司共支付房款1420万元，尚欠572.59万元，要求于同月25日前付清欠款。同月20日，广州永耀实业有限公司向广州华南信息产业集团有限公司复函，以资金困难为由拟出尚欠572.59万元的支付计划。同月22日，广州华南信息产业集团有限公司对572.59万元房产转让款的支付期限和金额函复广州永耀实业有限公司。
诉讼中，广州华南信息产业集团有限公司向本院申请财产保全，请求查封中国房地产开发广州公司位于解放北路X-X号综合楼中2600平方米的房产，其间查明上述房产已由中国房地产开发广州公司以预售的形式转让给广州永耀实业有限公司。庭审中，广州永耀实业有限公司表示：现所建十九层综合楼除安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处所购面积之外的房屋，已由广州永耀实业有限公司向中国房地产开发广州公司受让，其取得上述房产勿需向中国房地产开发广州公司支付对价。另，广州华南信息产业集团有限公司、广州永耀实业有限公司均表示：现所建十九层综合楼至今尚未办理竣工验收手续。广州永耀实业有限公司对此表示：因中国房地产开发广州公司截留安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处支付的购房款，致其缺乏资金继续施工建设。广州永耀实业有限公司还表示：解放北路X巷15-X号之四地段250平方米土地被政府部门收回。但广州永耀实业有限公司均未能提供证据。
本院认为：
(一)本案各当事人之间的关系。本案所涉房地产项目，先由华南计算机公司取得部分用地手续与广州珠江某筑装饰集团公司达成合作建房协议。因广州珠江某筑装饰集团公司无房地产开发资质，广州珠江某筑装饰集团公司遂引进中国房地产开发广州公司参与开发并获得华南计算机公司认可，中国房地产开发广州公司对该项目既不投资、也不分成。广州珠江某筑装饰集团公司随即通过中国房地产开发广州公司将其合作建房分成部分房屋予以预售，利用安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处支付的购房款实际进行房屋建设工作、负担盈亏；中国房地产开发广州公司则以收取广州珠江某筑装饰集团公司建筑面积每平方米50元的固定利润及工程管理费的方式作为提供房地产开发资质的对价。案涉房地产项目后由华南计算机公司与中国房地产开发广州公司完善共同用地手续并以双方的名义办理了报建，华南计算机公司与中国房地产开发广州公司应构成合作建房的关系(预售许可证以中国房地产开发广州公司的名义取得)，本案特殊之处在于中国房地产开发广州公司仅是名义上的合作建房方，广州珠江某筑装饰集团公司不以其名义办理合作建房的审批手续，各方当事人对此均属明知，体现了各方当事人的真实意思表示。后广州珠江某筑装饰集团公司将其权利义务转由广州永耀经济发展公司承接，中国房地产开发广州公司对此予以确认，中国房地产开发广州公司实际也将预购人的购房款划归广州永耀经济发展公司作房屋建设使用。本案诉讼中，虽然广州华南信息产业集团有限公司不认可广州珠江某筑装饰集团公司的转让行为，但华南计算机公司与广州永耀经济发展公司签订《解放北培训大厦面积分配的协议》以及后来把房屋转让给广州永耀实业有限公司的行为，足以认定华南计算机公司对广州永耀经济发展公司参与实际合作建房的事实是认可的，广州珠江某筑装饰集团公司已与本案合作建房关系无关。故本案相关当事人之间的关系是，华南计算机公司提供一定的用地条件与中国房地产开发广州公司完成合作建房的审批手续，广州永耀经济发展公司利用中国房地产开发广州公司预售房屋的价款进行实际建设工作，广州永耀经济发展公司实际与中国房地产开发广州公司共同承担对华南计算机公司合作建房的权利义务。这种合作建房的权利义务关系与法律、行政法规的强制性规定并不相背，且合同内容已大部分履行，宜认定为有效。
(二)关于广州华南信息产业集团有限公司的诉讼请求。华南计算机公司1995年8月25日与广州永耀经济发展公司签订的《解放北培训大厦面积分配的协议》，是双方对合作建房分成的约定，意思表示真实，当应遵从。协议中明确的3900.4平方米房屋面积是合作建房全部完成后华南计算机公司能享有的权利。1998年9月29日，华南计算机公司通过签订《房屋转让合同》，把按照约定能得到的2748.4平方米房屋以每平方米人民币7250元的价格转让给广州永耀实业有限公司，虽然此时的房屋尚不具备转让条件，但属当事人处分合作建房所生权益的行为；广州永耀实业有限公司事实上也履行了该转让协议，支付了大部分转让款；现中国房地产开发广州公司已通过房屋预售的形式向广州永耀实业有限公司转让除安徽省对外经济贸易委员会驻广州办事处所购面积之外的已建房屋并办理预售鉴证，广州永耀实业有限公司无对价取得这些房屋，这使华南计算机公司将上述房屋转让给广州永耀实业有限公司成为现实；最重要的是，广州永耀实业有限公司在本案诉讼中表示明确表示愿继续支付转让欠款。对双方当事人均愿履行合同、促成交易的行为，当不宜制止。广州永耀实业有限公司在已经违约的情况下要求分期支付欠款未得广州华南信息产业集团有限公司同意，当应尽快支付。至于广州华南信息产业集团有限公司要求广州永耀实业有限公司支付的逾期付款违约金，源于其所签《房屋转让合同》中合同解除时处理方法的约定，这与其现在要求履约的情形不符；且该约定的标准不合理，宜依银行逾期还款滞纳金标准由广州永耀实业有限公司承担赔偿责任。支付欠款及违约金的责任主体应为广州永耀实业有限公司，因为广州永耀实业有限公司是与广州华南信息产业集团有限公司设定房屋转让关系的单一相对人。
至于广州华南信息产业集团有限公司的第二项诉讼请求，因为华南计算机公司与广州永耀经济发展公司签订的《解放北培训大厦面积分配的协议》，已对合作建房全部完成后华南计算机公司能得到的房屋面积进行了分配，其中2748.4平方米房屋已转让给广州永耀实业有限公司获取价款，广州华南信息产业集团有限公司可对余下的1152平方米的房屋主张权利。虽然原报建在解放北路X巷15-X号之四地段兴建的X层培训楼至今未建，拆迁工作尚未完成，但因广州永耀实业有限公司表示原因在于中国房地产开发广州公司截留预售房屋的价款致其缺乏资金继续施工建设，且广州永耀实业有限公司及中国房地产开发广州公司已在已建的二期工程综合楼(地下室一层、地上十九层)中获取了利益，当应对广州华南信息产业集团有限公司造成的不利后果承担责任。因《解放北培训大厦面积分配的协议》未明确华南计算机公司取得分配面积的具体时间，且各当事人对解放北路X巷15-X号之四地段250平方米土地被收回均未提供证据，尚不宜确定该部分合作建房不能继续进行。三方当事人应以积极、负责的态度依原约定的方式完成该部分的合作建房工作，广州华南信息产业集团有限公司变更获取房屋的主张而要求广州永耀实业有限公司立即按每平方米7250元的价格赔偿1015.6平方米房产的价款，依据不足。需要说明的是，中国房地产开发广州公司无正当理由拒不到庭应诉，放弃诉讼权利的行使，当应承担相应法律后果。广州永耀实业有限公司与中国房地产开发广州公司是对广州华南信息产业集团有限公司承担该项责任的连带责任人。
至于广州珠江某筑装饰集团公司，前已述明其已与本案合作建房关系无关，广州华南信息产业集团有限公司要求由其对广州永耀实业有限公司、中国房地产开发广州公司本案债务承担连带责任，因无事实根据，当不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八十九条、最高某民法院《关于房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定，判决如下：
一、广州永耀实业有限公司于本判决生效之日起七日内向广州华南信息产业集团有限公司支付欠款人民币（略）元并从1999年10月31日起依银行逾期还款滞纳金标准计付违约金；
二、驳回广州华南信息产业集团有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费(案件受理费人民币（略）元、财产保全费人民币（略）元)共人民币（略）元，由广州华南信息产业集团有限公司负担人民币（略）元，广州永耀实业有限公司负担人民币（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高某人民法院。
审判长赵云川
代理审判员闵海蓉
代理审判员余军梅
二○○一年十一月一日
书记员郑文斌
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