上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）朱某甲，女。
委托代理人周某乙，男。
委托代理人顾某，女。
上诉人（原审被告）周某丙。
委托代理人朱某甲，女。
上诉人（原审被告）朱某丁，男。
委托代理人朱某甲，女。
上诉人（原审被告）汪某某，女。
委托代理人朱某甲，女。
被上诉人（原审原告）上海宝山商业网点发展有限公司。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
委托代理人恽黎明，上海市龚红春律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海昌兴物业管理有限公司。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人袁某某，该公司员工。
上诉人朱某甲、上诉人周某丙、上诉人朱某丁、上诉人汪某某因与被上诉人上海宝山商业网点发展有限公司（以下简称商业网点）、被上诉人上海昌兴物业管理有限公司（以下简称昌兴公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2005）宝民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：周某丙系朱某甲之女，朱某丁、汪某某系朱某甲的父母。2001年4月，朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某入住上海市宝山区X村X号X室，并一直以每月人民币300元（以下币种均为人民币）的标准向昌兴公司支付租金。2003年8月27日，昌兴公司与朱某甲就该房屋签订房屋租赁合同，约定由朱某甲向昌兴公司租赁上述房屋，租期自2003年9月1日起至2004年8月30日止，月租金550元。2004年1月12日，朱某甲向昌兴公司支付租金3600元，昌兴公司在收据上注明该款系2004年一年的租金。租赁合同到期后，朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某继续使用系争房屋至今，但未支付租金，商业网点遂提起本案诉讼，请求判令朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某迁出上述房屋，并按每月550元的标准支付2005年1月1日至迁出之日止的使用费。
原审法院另查明，2001年9月14日，商业网点取得系争房屋的房地产权利，并委托昌兴公司办理该房屋的租赁事项。
原审法院审理中，朱某甲出示昌兴公司原法定代表人沈德本的证明，内容为朱某甲曾向昌兴公司提出要购买系争房屋，沈德本经与商业网点法定代表人李某某商量后决定，由朱某甲先租赁该房屋，在房屋大产证办出后，再办理购房手续。商业网点表示，沈德本本人未出庭作证，对上述内容不予确认，并表示仅委托昌兴公司出租，并未授权昌兴公司出售房屋。昌兴公司认可商业网点的观点，否认曾向朱某甲售房。
原审法院认为：商业网点于2001年9月14日取得系争房屋的房地产权利，系该房屋的权利人，其合法权益应受法律保护。朱某甲认为昌兴公司同意以16万元的价格出售该房，为此提供证人证言，但相关证人未出庭作证，商业网点及昌兴公司也予以否认，故原审法院对朱某甲的抗辩理由难以采信。租赁期限届满后，朱某甲未与昌兴公司续签租赁合同，也未直接与房屋权利人商业网点办理租赁或其他可合法居住的手续，现商业网点要求朱某甲等人迁出的请求，符合法律规定，可予准许。朱某甲等人居住至今，应向房屋权利人支付相应的房屋使用费。鉴于朱某甲根据原租赁合同已向昌兴公司付清2004年底以前的租金，故应向商业网点支付2005年1月1日起的使用费；使用费的标准，可参照原租赁合同的标准计算。据此，原审法院判决：朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某于判决生效之日起十日内从系争房屋内迁出；朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某于判决生效之日起十日内按每月550元的标准支付商业网点从2005年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。本案一审案件受理费252元，由朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某负担。
判决后，上诉人朱某甲、上诉人周某丙、上诉人朱某丁、上诉人汪某某均不服，共同向本院提起上诉称：1、其早在2001年4月就与昌兴公司建立了对系争房屋先租后买的法律关系，商业网点系口头授权昌兴公司买卖房屋。2、其在原审中多次表示如法庭许可，证人可出庭作证，而原审法院未予采纳，最终因证人未出庭导致其败诉。故请求二审法院允许证人出庭作证，在查明事实的基础上撤销原审判决，改判驳回被上诉人商业网点的原审诉请；本案一审、二审受理费均由被上诉人商业网点、昌兴公司承担。
被上诉人商业网点辩称：上诉人朱某甲等四人在原审中未按证据规则的规定申请证人出庭作证，故在二审中不同意证人出庭。鉴于上诉人朱某甲等四人未提供先租后售的证据，请求驳回上诉人朱某甲、周某丙、朱某丁、汪某某的上诉，维持原判。
被上诉人昌兴公司辩称：同意被上诉人商业网点上述意见。其作为物业管理公司，无权与他人签订系争房屋的买卖合同。
在本院审理过程中，上诉人周某丙、上诉人朱某丁、上诉人汪某某明确向本院表示撤回上诉，并不再缴纳上诉费用。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、因上诉人周某丙、上诉人朱某丁、上诉人汪某某未能在规定期限内缴纳上诉费，故本院对上述三上诉人的上诉，按自动撤回上诉处理。2、上诉人朱某甲在原审诉讼过程中委托法律工作人员参加诉讼，因而对于证人作证的法定要求及相应的法律后果应是明知的。况且，上诉人朱某甲亦无法提供相应证据证明被上诉人昌兴公司确有被上诉人商业网点出售系争房屋的授权、被上诉人商业网点或被上诉人昌兴公司确与其约定对系争房屋先租后买。即便上诉人朱某甲确与被上诉人商业网点口头达成先租后买系争房屋的协议，但房屋所有权人将房屋先租后售，应在出租时与承租人签订房屋先租后售合同，明确双方当事人买卖系争房屋的有关权利、义务、责任，于租赁期限届满后与承租人签订房屋买卖合同，并办理相关租赁、过户登记。故仅凭上诉人朱某甲与被上诉人昌兴公司之间的租赁合同，本院对上诉人朱某甲提出的与被上诉人昌兴公司建立了对系争房屋先租后买法律关系的上诉理由，难以支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币252元，由上诉人朱某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长陈显微
代理审判员陶静
代理审判员李某
二○○六年八月十八日
书记员莫敏磊
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