上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）胡某，住（略）。
被上诉人（原审原告）林某甲，住（略）。
被上诉人（原审原告）林某乙，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某丙，住（略）。
被上诉人（原审第三人）王某丁，住（略）。
上诉人胡某因买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2006）虹民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，三原告系父、母、子关系。（略）房屋系被告名下产权房。2005年12月26日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上述房屋出让给原告，房价为人民币580,000元（以下币种均为人民币），被告于2006年1月9日前腾出系争房屋并通知原告验收交接。自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按合同约定期限将系争房屋交付给原告，被告应支付违约金（自应当交付之日起至实际交付之日止），违约金按原告已付房款日万分之五计算。同时，原、被告签订的补充条款约定，合同生效后二日内，被告与抵押权人即第三人王某丁注销他项权利的登记，逾期未注销，每逾期一天，原告有权按总房价的万分之五追索被告的违约责任。被告已交纳的物业维修基金，被告自愿赠送原告，并于物业交割之日协助原告办理维修基金帐户更名手续。被告将系争房屋内的煤气设施、有线电视设施的使用权赠送给原告并配合变更户名。同时被告拆除系争房屋内的电话机及空调。签约后，原告按约支付了房款250,000元，其中20,000元定金由第三人于2005年12月21日签收，230,000元于2005年12月27日直接划入被告在兴业银行上的帐户。嗣后，被告至今未按约交付房屋给原告，同时迟迟未按约注销系争房屋上设立的他项权利登记，致使原告无法办理转让过户手续。
原审法院另查明，2005年3月31日，第三人与被告订立了一份抵押借款协议，言明被告向第三人借款150,000元。期限2005年3月31日至2005年5月31日。2005年4月30日归还50,000元，利息按年利率6.12%计算。被告将系争房屋抵押给第三人。同日双方至上海市虹口区房地产登记处办理了抵押登记。嗣后，被告按协议归还了50,000元。2005年7月5日，被告又向第三人借款50,000元，双方订立的抵押借款协议言明，借款期限为2005年7月1日至2005年7月31日，利息及抵押内容与3月31日的抵押借款协议相同。2005年8月9日，被告再次向第三人借款50,000元，双方订立的抵押借款协议言明，期限2005年8月9日至2005年8月31日，利息及抵押内容与3月31日的抵押借款协议相同。同日双方又至上海市虹口区房地产登记处办理了抵押登记。2005年10月28日，被告与第三人及案外人徐炜订立了抵押借款协议，言明被告借款32,050元，期限2005年10月28日至2005年11月27日。同日，被告又向第三人借款12,800元，并出具收条，但未约定借款期限。审理中，第三人表示对于2005年10月28日抵押借款协议中案外人徐炜的债权，徐炜委托由其主张。
原审法院审理中，三方曾自行达成协议，约定原告将购房余款31,5451.50元（其中扣除被告应支付的违约金及受理费）交至原审法院，同时被告将户口从系争房中迁出后，第三人注销抵押登记，之后双方办理转让过户手续。嗣后，原告于2006年2月17日将房款31,5451.50元交入原审法院代管，被告于2006年3月9日将户口迁出系争房屋，迁至（略），第三人亦于次日向上海市虹口区房地产交易中心申请注销他项权利的登记，业已生效。之后双方约好至上海市虹口房地产交易中心办理过户手续，但被告两次爽约。为此原审法院立即查询该系争房信息，发现被告于2月10日在上海市虹口房地产交易中心申请补办房产证（原房地产证押在中介公司），并于3月20日又申请将系争房抵押给他人。原审法院查实后立即采取财产保全措施，查封了该系争房，并商请公安部门冻结了该户户口。
林某甲、林某乙、王某丙的诉讼请求为：1、继续履行合同：（1）、被告腾空并交付系争房屋；（2）、被告协助办理转让过户手续；（3）、被告已交纳的物业维修基金归原告所有，并协助办理维修基金帐户变更手续；（4）、煤气、有线电视设施使用权归原告所有并配合变更户名；（5）拆除系争房屋内的电话机及空调；2、被告按实结清实际交付房屋之前的水、电、煤费用；3、被告支付逾期交房违约金至实际交付止，暂计11,250元（2006年1月10日—2006年4月9日）；3、被告支付逾期注销他项权利登记违约金20,590元（2005年2月29日—2006年3月9日）。
原审法院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且与国家的法律法规不悖，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。原告按约要求被告全面履行合同义务，以及按实结清系争房屋实际交付之前的水、电、煤费用，理由正当，应予准许。被告未按约交付系争房屋以及逾期注销他项权利登记的行为，显属违约，应当承担相应违约责任。原告要求被告按约支付上述两项违约金，并无不妥，应予准许。被告以第三人超越代理权限为由认为系争合同应终止履行一节，因被告与第三人的委托书明确了第三人订立系争合同的代理权，故不予采信。被告认为由于第三人怠于履行注销他项权利登记的义务，致使被告违约，形成的该项违约金应由第三人承担，对此被告可另行向第三人主张权利或通过诉讼解决。被告与第三人之间的借款抵押事实，有双方订立的借款抵押协议、上海市房地产抵押登记证明及被告自认为凭，依法予以确认。被告理应按协议归还借款并支付利息。对于12,800元这笔借款，因双方未约定还款期限，故对于利息的主张，不予支持。同时，由于被告与第三人就系争房屋的抵押合法有效，故第三人有权对原告实际应支付给被告的购房余款行使优先受偿权。据此，原审法院判决：一、自本判决生效之日，被告胡某将（略）房屋腾空并交付给原告林某甲、林某乙、王某丙；二、自本判决生效之日，被告胡某协助原告林某甲、林某乙、王某丙办理（略）房屋转让过户手续；三、自本判决生效之日，被告胡某已交纳的物业维修基金归原告林某甲、林某乙、王某丙所有，并协助办理维修基金帐户变更手续；四、自本判决生效之日，（略）房屋内的煤气、有线电视设施使用权归原告林某甲、林某乙、王某丙享有，被告胡某配合原告林某甲、林某乙、王某丙办理变更户名手续；五、自本判决生效之日，被告胡某拆除（略）房屋内的电话机及空调；六、被告胡某按实结清（略）房屋实际交付之前的水、电、煤费用；七、自本判决生效之日，被告胡某应支付原告林某甲、林某乙、王某丙逾期交房违约金（按每日125元计，自2006年1月10日至实际交房止）；八、自本判决生效之日，被告胡某应支付原告林某甲、林某乙、王某丙逾期注销他项权利登记违约金20,590元；九、自被告胡某协助原告林某甲、林某乙、王某丙办完（略）房屋转让过户手续后3日内原告林某甲、林某乙、王某丙支付被告胡某房款330,000元；十、自本判决生效之日，被告胡某应归还第三人王某丁借款227,866.20元，并支付利息，利率按年利率6.12%计算，起止日如下：1、本金150,000元，自2005年3月31日至2005年4月30日止；2、本金100,000元，自2005年5月1日至本判决生效之日止；3、本金50,000元，自2005年7月1日至本判决生效之日止；4、本金50,000元，自2005年8月9日至本判决生效之日止；5、本金32,050元，自2005年10月28日至2005年12月20日止；6、本金15,066.20元，自2005年12月21日至本判决生效之日止；上述款项直接从原告林某甲、林某乙、王某丙实际应支付给被告胡某的房款中给付。
判决后，上诉人胡某不服，向本院提起上诉称：1、原审时胡某口头提出过反诉请求，原审法院未予表态，属程序违法；2、林某甲、林某乙、王某丙未按约在2006年1月26日前付款，属违约。请求本院撤销原判，发回原审法院重审；或撤销原判第七、八、十项，改判林某甲、林某乙、王某丙支付违约金。
被上诉人林某甲、林某乙、王某丙辩称：1、其按约支付了房款，不存在延迟付款的情况；2、胡某就反诉问题表示另案诉讼，不存在程序违法问题。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王某丁辩称：1、林某甲、林某乙、王某丙按约支付了房款，合同并未约定2006年1月26日付款，而是约定到交易中心时付款，不存在延迟付款的情况；2、程序无问题。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
另查明，买卖合同附件三付款协议第三条约定林某甲、林某乙、王某丙于进交易中心当日支付（略）元，最后（略）元整待胡某户口迁出同时支付。
还查明，原审法院就胡某提出的违约金问题征询胡某委托代理人意见时，胡某的委托代理人向原审法院表示对违约金问题提出的是反驳意见，并保留诉讼的权利。
以上事实，有双方签订的《上海市房地产买卖合同》、原审法院2006年4月12日的谈话笔录等为证。
本院认为，胡某与林某甲、林某乙、王某丙之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应恪守履行。签约后，林某甲、林某乙、王某丙按约支付了（略）元，因胡某未按约注销他项权利登记，致双方无法到交易中心办理过户手续，合同约定的付款条件不成就。后经当事人协商，林某甲、林某乙、王某丙于2006年2月17日将房款31,5451.50元交入原审法院代管，故胡某诉称林某甲、林某乙、王某丙未按约付款，无事实依据，本院不予采信。原审中，胡某的委托代理人明确表示提出的是反驳意见，并非反诉。胡某诉称原审法院对其反诉未予表态属程序违法，与事实相悖，本院同样不予采信。胡某诉请发回重审，于法无据，本院不予支持。胡某诉请林某甲、林某乙、王某丙支付违约金，属二审新增加的诉请，对此，林某甲、林某乙、王某丙不同意调解，故本院无法支持。原审审理中，为使合同得以顺利履行，王某丁根据三方协议注销了抵押登记，现胡某违背协议，申请将系争房屋抵押给他人，存在恶意。原审法院依法保护王某丁的合法权益并无不当。综上，上诉人的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人胡某承担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员陈俊
二○○六年七月十日
书记员仇祉杰
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