重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2006）渝三中民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆贝尔通贸易有限公司，住所地重庆市涪陵区高笋塘X号。
法定代表人：苏某某，该公司经理。
委托代理人：张某某，女，该公司职工。
委托代理人：杜本忠，重庆柯大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨蜀鸿：女，X年X月X日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵兴华中路X号。
委托代理人：冉光辉，重庆圣石牛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人：周雪松，重庆峡阳律师事务所律师。
上诉人重庆贝尔通贸易有限公司（以下简称贝尔通公司）因与被上诉人杨蜀鸿、刘某某租赁合同纠纷一案，不服涪陵区人民法院（2006）涪民初字第X号民事判决书，上诉至本院。本院依法组成由审判员刘某担任审判长，审判员陶米玲、代理审判员项江陵参加评议的合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：贝尔通公司现租赁使用的涪陵区高笋塘X号临街铺面房原系涪陵丝绸（集团）公司所有。2001年12月24日，贝尔通公司的法定代表人苏某某（乙方）与重庆市涪陵丝绸（集团）物业公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于涪陵区高笋塘X号临街铺面一间租赁给乙方使用；租赁时间从2001年9月25日起至2003年9月25日止；租赁价格为每月（略）元，一年一订，其中2002年3月25日前租金每月按9200元执行。2003年8月2日，贝尔通公司与涪陵丝绸（集团）公司续签房屋租赁合同，约定：租赁时间从2003年9月25日起至2008年9月24日止；租赁价格按每月（略）元一年一订（从第二年起每年按2％递增）；交款办法是合同签订后即付款，先付一月保证金和一季度租金，以后提前一季度一次性付款给甲方；租赁期间如乙方需装饰，在不影响结构并经甲方同意后，乙方方能实施；违约责任，若乙方逾期20天不交纳租金、水电费用或在自费的特殊装修中破坏了房屋结构，或转租他人行为的发生，甲方除向乙方追赔损失外，并有权无条件将铺面收回，乙方不得有任何异议……。合同签订后，贝尔通公司利用租赁门面进行经营活动，租赁合同双方均按约履行。2004年6月，贝尔通公司租赁使用的门面房屋被重庆市高级人民法院依法拍卖。重庆市高级人民法院于2004年6月21日裁定将上述租赁门面的房屋产权及土地使用权过户给杨蜀鸿。6月28日，杨蜀鸿持重庆市高级人民法院的裁定书书面通知贝尔通公司等租房户，告知其承租门面产权变更的情况，要求各租赁户停止向原出租人交纳租金，尽快与其办理房屋租赁事宜。2004年6月22日、7月27日，贝尔通公司分别向原出租人涪陵丝绸（集团）公司缴纳了当月租金各（略）元。同年7月27日，重庆市第三中级人民法院发出书面通知，载明：各位租赁户，重庆市高级人民法院在执行工行重庆兴华支行申请执行重庆市涪陵丝绸（集团）有限公司借款合同纠纷一案中，已将被执行人涪陵丝绸（集团）有限公司位于涪陵城高笋塘X号X幢一、二层等（包括本案租赁门面）房屋拍卖归买受人杨蜀鸿所有；上述房屋土地使用权和房屋所有权转移手续正在办理中；希各位租赁户在接到本通知之日起三日内将租赁合同及租房租金押金等证据交重庆市第三中级人民法院执行庭审查，做好变更租赁合同的工作并停止向涪陵丝绸公司支付租金。杨蜀鸿以涪陵丝绸（集团）公司与贝尔通公司签订的租赁合同约定的租金过低为由，要求解除合同，重新约定租金签订新的租赁合同，遭到贝尔通公司拒绝。此后杨蜀鸿便不再与贝尔通公司联系。2004年10月7日，涪陵丝绸（集团）公司破产清算组向贝尔通公司等租房户发出通知，载明：1，涪陵丝绸集团原高笋塘所有门面将于10月起移交给新业主杨蜀鸿。2，各租赁户将9月底前所欠租金于10月20日前交给涪陵丝绸集团破产清算组（缴费渠道按原不变），同时返还保证金。从2004年8月22日起贝尔通公司未向涪陵丝绸（集团）公司破产清算组或杨蜀鸿缴纳租金。2005年2月4日，杨蜀鸿委托重庆圣石牛律师事务所向苏某某发函，载明：1、解除原重庆市涪陵丝绸（集团）物业公司2004年5月19日签订的《房屋租赁合同》；2、在接到本函2005年2月8日上午12点之前全部缴纳你所租赁门面从2004年6月21日以后至今未缴纳的门面租金；3、若你有意继续租赁该门面，在解除本合同并交清所欠租金后，另行与杨蜀鸿签订书面租赁合同。同月6日，贝尔通公司向杨蜀鸿缴纳了租金，杨蜀鸿出具收条，载明：今收到张某某代苏某某补交来门面租金（略）元，该租金系从2004年6月22日到2005年1月21日共七个月期间的部分租金；其中承租人认为2004年6月22日到8月22日的租金已向丝绸公司（原出租人）缴纳，不应再向杨蜀鸿缴纳，对此双方存在争议，另找时间协商，如协商不成，可以通过向人民法院提起诉讼来确定是否应由承租人交给杨蜀鸿。尔后，杨蜀鸿与贝尔通公司就解除合同，签订新合同进行协商，但因双方在租赁期限和租赁价格方面分歧过大而未能达成协议。2005年3月31日，贝尔通公司以发函的形式通过重庆圣石牛律师事务所通知杨蜀鸿，要求杨蜀鸿尽快与其协商租赁合同的相关事宜，确认账户以便转账支付租金，并到贝尔通公司处领取2005年1月22日至同年4月22日共三个月的租金（略）元，但杨蜀鸿未与贝尔通公司联系，也未领取租金。贝尔通公司通过其他租赁户了解到杨蜀鸿的银行帐户，便将三个月的租金（略）元汇给了杨蜀鸿。2005年7月21日，杨蜀鸿、刘某某取得竞买房产的产权证。2005年9月，贝尔通公司就其承租的门面进行整改，使其回复到承租前的房屋结构。在2005年4月至2006年1月期间，贝尔通公司多方寻找杨蜀鸿缴纳租金未果。2006年1月17日，杨蜀鸿、刘某某起诉至涪陵区人民法院。杨蜀鸿、刘某某起诉称：杨蜀鸿通过竞买取得了重庆市高级人民法院委托拍卖的涪陵丝绸集团公司位于重庆市涪陵区高笋塘X号房屋后，于2004年6月28日书面通知贝尔通公司等承租户其承租门面产权变更的情况，并要求各承租户停止向原出租人涪陵丝绸集团公司交纳租金、重新办理房屋租赁的有关事宜。贝尔通公司仍向原出租人交纳租金。2004年7月27日，重庆市第三中级人民法院书面通知贝尔通公司等承租户停止向涪陵丝绸集团公司支付租金并与杨蜀鸿做好变更租赁合同的工作，但贝尔通公司仍拒绝重新签订租赁合同，拒绝向杨蜀鸿缴纳租金。2005年2月4日，杨蜀鸿委托重庆圣石牛律师事务所代其向贝尔通公司发函，要求解除涪陵丝绸集团公司与其签订的门面租赁合同，交清欠缴的租金，协商重新签订租赁合同。同月6日，贝尔通公司交纳了租金（略）元。尔后，杨蜀鸿与贝尔通公司就重新签订租赁合同进行协商，但因双方在租期和价格方面分歧过大而未能达成协议。2005年9月，贝尔通公司未经杨蜀鸿许可，擅自将其承租门面的六个独立门面一体化，破坏了原有的房屋结构，侵犯了杨蜀鸿的财产权利。按照原租赁合同的约定，贝尔通公司的行为已成就了合同解除的条件，杨蜀鸿有权利单方解除合同。特诉请法院判令：1，确认杨蜀鸿解除与贝尔通公司之间租赁合同的效力，贝尔通公司返还其承租门面；2，贝尔通公司支付2004年6月22日至同年8月22日期间的门面租金（略）元；3，贝尔通公司赔偿门面收入损失（从2005年1月22日起至付清之日，每月按（略）元计算。）及按银行同期贷款利率计算的利息损失；4，贝尔通公司将其擅自改造装修的门面恢复原状。
贝尔通公司辩称：我公司在2003年8月2日与涪陵丝绸集团公司签订的门面房屋租赁合同合法有效，其效力及于该门面房的继受人。杨蜀鸿竞买购得该门面房后，认为租赁合同约定的租金过低，要求解除原租赁合同，重新订立高额租金的新合同，遭到我公司拒绝。为此，杨蜀鸿便采取避而不见，故意不与我公司接触，企图促成我公司不能按时交纳租金而违约，以达到其解除合同的目的，但我公司仍通过多种渠道向杨蜀鸿缴纳了2005年4月22日以前的租金。此后，因杨蜀鸿主观恶意致使我公司客观上无法继续向其缴纳租金，我公司才未再缴纳租金，我公司并没有违约。杨蜀鸿因其主观恶意促成解除合同条件成就的，应视为解除条件未成就，故杨蜀鸿不享有单方解除本案租赁合同的权利。2005年3月我公司与杨蜀鸿就“解除原合同，变更出租人，重新签订新的租赁合同”等内容进行协商，因双方分歧意见过大而未能达成协议。我公司按约缴纳了2005年4月22日以前的租金，其后杨蜀鸿故意使我公司无法与之联系，其以前告之的帐户也被撤销，致使我公司客观上无法继续缴纳租金，在此情况下，我公司才未再继续缴纳租金，这系杨蜀鸿恶意造成的结果，我公司并未违约。鉴于此，我公司与原出租人涪陵丝绸（集团）公司签订的租赁合同应当继续履行。至于2004年6月22日至8月22日两个月的租金，杨蜀鸿在2004年6月28日出示的重庆市高级人民法院的裁定书不能证实原出租户涪陵丝绸（集团）公司已将该出租房过户给杨蜀鸿；该门面房屋何时过户到杨蜀鸿名下，从何时起将租金交给杨蜀鸿，我公司并不清楚，原出租人和法院未通知我公司，且在重庆市第三中级人民法院通知停止向原出租人缴纳租金时，我公司已经向原出租人缴纳了这两个月的租金，我公司并无过错，故杨蜀鸿诉请我公司再向其支付租金于法无据，不应受到法律保护。杨蜀鸿诉请我公司赔偿租金损失之说，因根据买卖不破租赁的原则，我公司是依据有效的租赁合同合法占有、使用租赁门面，并按约缴纳了租金，本案租赁合同应当继续履行，故该理由不能成立。另外，杨蜀鸿诉称我公司改装门面的问题，因我公司是在履行合同中征得原出租人的同意后对门面进行整改的，并非擅自所为。2005年9月，因整改的部分出现隐患，在与杨蜀鸿多方联系不上的情况下，我公司对整改过的部分进行了拆除，并将承租门面恢复到原承租前的状态，也非擅自改装。综上所述，杨蜀鸿的诉讼请求不能成立，应予驳回。
原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人都具有拘束力，当事人必须按照合同约定全面适当履行自己的义务。本案中原丝绸（集团）公司与贝尔通公司之间签订的租赁合同依法成立，具有法律效力。杨蜀鸿、刘某某虽是继受取得的原涪陵丝绸（集团）公司的房产，但因买卖不破租赁，故该部分房产所设立的租赁关系仍然对杨、刘某人有效，杨蜀鸿、刘某某则当然取得了原丝绸（集团）公司与苏某某签订的房屋租赁合同中出租人的地位，享有租赁合同的权利义务。贝尔通公司在2004年8月22日后至2005年2月5日前这段时间里，未按照租赁合同的约定交纳租金，其行为已经成就解除合同的条件，杨蜀鸿、刘某某可单方解除房屋租赁合同。杨蜀鸿、刘某某于2005年2月4日向贝尔通公司发出的解除合同的函告，系其行使单方解除权的行为，该解除合同的通知一经送达即行生效，无需取得贝尔通公司的同意，故本案房屋租赁合同应于2005年2月4日解除。此后贝尔通公司继续占用该门面进行经营便丧失了合法依据，系侵权行为，应承担赔偿杨蜀鸿、刘某某租金损失的民事责任。由于杨、刘某充分证据证明贝尔通公司所租赁的门面月收入的市场价格应为（略）元，但结合本案租赁合同的内容，本案门面每月可收取的租金为（略）元。贝尔通公司已支付了2005年1月22日至2005年4月21日的租金，故贝尔通公司应赔偿从2005年4月22日起至退还门面或达成新的租赁协议时止按每月（略）元计算的租金损失，并支付按同期银行贷款利率计算的资金占用利息。贝尔通公司给付涪陵丝绸（集团）公司2004年6月22日至8月21日的租金，是在杨、刘某涪陵丝绸（集团）公司就租金的收取有争议的情况下支付，属适当履行合同；杨蜀鸿、刘某某无权要求贝尔通公司再行支付这两个月的租金，其只能另行向涪陵丝绸（集团）公司主张。现贝尔通公司将其承租的门面恢复到承租前的原状，故杨、刘某权要求贝尔通公司再将门面恢复到改装前的状况。综上，杨蜀鸿、刘某某的诉讼请求部分成立，应予部分支持。贝尔通公司的辩称理由不能成立，应于驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一，原告杨蜀鸿、刘某某于2005年2月4日提出的解除与被告重庆贝尔通贸易有限公司房屋租赁合同具有法律效力，被告在本判决生效后十日内将其承租的六间门面房屋归还给原告杨蜀鸿、刘某某；二，被告重庆贝尔通贸易有限公司赔偿原告杨蜀鸿、刘某某从2005年4月22日起至退还门面或达成新的租赁协议时止按每月（略）元计算的租金损失，并支付按同期银行贷款利率计算的资金占用利息；三、驳回原告杨蜀鸿、刘某某的其他诉讼请求。案件受理费7820元，其他诉讼费3050元，共计人民币（略）元，由杨蜀鸿、刘某某负担2174元，重庆贝尔通贸易有限公司负担8696元。
宣判后，贝尔通公司不服，向本院提起上诉称：1，杨蜀鸿虽然于2004年6月竟买本案讼争房屋成功，但在产权登记完成前尚未依法取得产权，且在2005年7月才将产权变更登记为杨蜀鸿和刘某某所有。因此，杨蜀鸿、刘某某在2005年7月以前并不具有本案租赁合同出租人的主体地位，无权于2005年2月4日单方解除本案房屋租赁合同。2，杨蜀鸿于2004年6月28日发出的函告及重庆市第三中级人民法院于2004年7月27日的通知均未明确租金应当向谁交纳。杨蜀鸿在此期间以产权变动、租金过低为由，要求提高租金，对原租赁合同进行变更，遭到承租方（上诉人）的拒绝后，便回避受领租金，致使上诉人无法向其履行交租义务。上诉人于2005年2月4日收到杨蜀鸿委托律师的函后，便立即向杨蜀鸿按约交纳了之前的租金。其后，上诉人亦主动将2005年2月至4月的租金交至杨蜀鸿告知的租金帐户上。尔后，杨蜀鸿继续采取恶意逃避的方式，致使上诉人无法继续向其缴纳租金。因此上诉人不存在违约行为，杨蜀鸿恶意逃避收取租金致使合同解除条件成就的，应当视为解除条件未成就。3，杨蜀鸿、刘某某在本案中依法不享有单方解除合同的权利，本案房屋租赁合同应当继续履行。杨、刘某求赔偿损失及资金占用利息，于法无据。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院改判。
被上诉人杨蜀鸿、刘某某答辩称：被上诉人于重庆市高级人民法院裁定之日起，即享有本案租赁门面的财产权利即对租赁物享有占有使用、管理、收益的权利及享有本案租赁合同中出租人的主体地位。2005年2月，被上诉人在上诉人未按约缴纳租金的情况下向其发出了解除合同的函，该函一经送达即产生解除的法律效力。至于上诉人在2005年2月以后向被上诉人帐户上打款的行为，系上诉人的单方意思表示，不产生双方合意继续履行原租赁合同的法律后果。另外，原审法院按照原租赁合同约定的租金价格计算被上诉人的损失不当，应按照市场价格计算租金损失。因此，上诉人的上诉理由不成立，其诉讼请求应予驳回；维持一审法院解除双方租赁合同的判决，并就损失事项而改判由上诉人按照市场价格赔偿。
本院对原审法院查明的事实予以确认，同时另查明：2004年9月22日，原涪陵丝绸公司高笋塘X号租赁户苏某某、王中和等向涪陵丝绸公司破产清算组出具信函，载明：因重庆高院将承租门面裁定给竞买人杨蜀鸿，但杨未取得产权证和国土使用证，杨要求我们承租户和其签合同，缴押金，收房租；否则，要关门阻止租赁户正常经营。为保证我们正常经营，书面请求清算小组给予各租赁户明确答复：1，现有租赁户是否可与杨蜀鸿签合同2、房屋租金缴给何方2005年7月就本案租赁门面即位于涪陵区X路X号房屋，重庆市国土资源和房屋管理局分别以303房地证2005字第（略）号、（略）号、（略）号、（略）号、（略）号、（略）号证书明确其产权，2005字第（略）号房地证上载明：坐落于涪陵区X路X号X幢X－10（总X层），地号12－（3）-166,建筑面积26.85平方米的商业用房，权利人为杨蜀鸿；2005字第（略）号房地证上载明：坐落于涪陵区X路X号X幢X－11（总X层），地号12－（3）－166，建造面积26.85平方米的商业用房，权利人为杨蜀鸿；2005字第（略）号房地证上载明：坐落于涪陵区X路X号X幢X－12（总X层），地号12－3－166，建筑面积26.85平方米的商业用房，权利人为杨蜀鸿；2005字第（略）号房地证上载明：坐落于涪陵区X路X号X幢X－7（总X层），地号12－（3）－166，建筑面积为26.85平方米的商业用房，权利人为刘某某；2005字第（略）号房地证上载明：坐落于涪陵区X路X号X幢X－8（总X层），地号12－（3）－166，建筑面积为26.85平方米的商业用房，权利人为刘某某；2005字第（略）号房地证被权利人刘某某用于在重庆市商业银行涪陵支行贷款抵押，抵押清单上记载：抵押物为坐落于涪陵区X路X号建筑面积26.85平方米的商业服务门面，其权利人刘某某，产权证号（略）号。
本院认为：2003年8月2日贝尔通公司与重庆涪陵丝绸（集团）物业公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，应当受到法律保护。租赁合同成立生效后，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2004年6月，贝尔通公司承租使用的门面房屋的产权被重庆市高级人民法院拍卖给杨蜀鸿。杨蜀鸿持拍卖裁定书通知贝尔通公司，要求其停止向原出租人重庆涪陵丝绸（集团）公司缴纳租金，与杨蜀鸿办理房屋租赁事宜。贝尔通公司在杨蜀鸿未能出示租赁房屋产权变更登记手续，又未接到原出租人涪陵丝绸（集团）公司及法院协助通知的情况下，于2004年6月22日及同年7月27日分别将当月租金支付给出租人涪陵丝绸（集团）公司是对原租赁合同的正当履行。至于杨蜀鸿可否请求涪陵丝绸（集团）公司破产清算组交还其收取的该两个月租金，应属另一法律关系，本案不应审理。贝尔通公司于2004年7月27日接到重庆市高级人民法院委托本院发出的关于“停止向涪陵丝绸公司缴纳租金，做好变更租赁合同的工作”的通知后，即未再向涪陵丝绸（集团）公司破产清算组缴纳租金，并与杨蜀鸿就变更租赁合同的相关事宜进行了协商。其行为完全符合重庆市高级人民法院委托本院发出的通知的要求。由于双方未就变更租赁合同的相关事宜达成一致意见，贝尔通公司亦未收到出租人或人民法院“关于何时起向杨蜀鸿交纳租金”的通知，故贝尔通公司未向杨蜀鸿交纳2004年8月至2005年2月期间的租金的行为不构成违约，贝尔通公司与涪陵丝绸（集团）公司签订的租赁合同中约定的解除条件未成就，杨蜀鸿无权在2005年2月4日行使单方合同解除权。刘某某在杨蜀鸿向贝尔通公司发出解除合同的通知之日，没有任何证据表明其已经成为或将要成为本案租赁合同中的债权人，因此其发出的解除合同的通知对贝尔通公司没有任何效力。由此，杨蜀鸿、刘某某在2005年2月4日无权向贝尔通公司行使单方合同解除权，原审法院确认杨蜀鸿、刘某某行使单方合同解除权的行为有效不当，依法应予纠正。2005年2月份以后，贝尔通公司在杨蜀鸿故意回避收取租金下，仍然通过多种渠道向杨蜀鸿继续缴纳了以后三个月的租金；之后，因杨蜀鸿未能提供经其确认的收款帐户，且其故意回避贝尔通公司，致该司未能继续交纳租金义务，其未能按期收到租金的后果，应由杨蜀鸿承担。同时因刘某某作为部分租赁房屋的产权人，亦未通知承租人向其交纳租金，贝尔通公司更无法履行交纳租金义务，其责任亦不能由贝尔通公司承担。杨蜀鸿、刘某某以贝尔通公司违约诉请判令确认解除本案租赁合同的效力，退还承租门面的请求应予驳回。合同继续履行后，也就不存在杨蜀鸿、刘某某诉称的门面租金收入损失的问题，故杨、刘某此项诉请亦应驳回。另外，贝尔通公司对2005年4月22日以后的租金本应支付，但杨蜀鸿、刘某某就此部分未提出请求，本案不应审理，杨蜀鸿可就此另案提起诉讼。综上所述，原判认定事实有误，适用法律不当，应予改判。上诉人的上诉理由成立，其诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、撤销涪陵区人民法院（2006）涪民初字第X号民事判决；
二、改判驳回杨蜀鸿、刘某某的诉讼请求。
本案一审案件诉讼费（略）元，二审案件诉讼费（略）元，共计（略）元由杨蜀鸿、刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某
审判员陶米玲
代理审判员项江陵
二○○六年七月二十四日
书记员张帆
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