江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）杨某甲，男，1955年生，汉族，信丰县交通局职工，住（略）。
上诉人（原审被告）钟某，男，1988年生，汉族，在校学生，住（略）。
上列上诉人委托代理人林福生，江西赣新律师事条所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）杨某乙，男，1975年生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人黄勇，江西江丰律师事条所律师，一般授权代理。
上诉人杨某甲、钟某因土地使用权转让合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2006）信法民一初字第X号民事判决判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年11月，原告杨某乙从开发商处购得信丰县X路松山苑小区HlO号建房用地一宗，面积219.6㎡，价格496元/㎡，总计价格为（略）.6元。由于原告在外经商，很少回信丰，于是原告打算转让该宗土地。2005年4、5月间，原告电话委托其亲叔叔即被告杨某甲:如价格合适，可以将该土地转让出去。2005年10月20日，杨某甲电话告知原告说有人愿意购买该地，要原告将身份证复印件和银行帐号传真给他。但在原告完全不知交易内情的情况下，杨某甲在第二天便将（略）元打入原告传真给他的帐户上，原告随即向杨某甲了解土地转让的情况，但杨某甲对原告说转让价格就是打入原告账户的金额，拒绝提供其他任何情况。在原告的多次追问下，杨某甲才于2006年2月交给原告一份《宅基地转让协议》，该协议中的受让人为“钟某”，签订时间为2005年1月19日。并且未向原告提供“钟某”的有关情况。后来原告了解到2005年10份松山苑小区的土地转让市场价格，与杨某甲转让给钟某后打入原告帐户上的金额相差悬殊，认为杨某甲在转让过程中存在欺诈。在诉讼中，原告方认为“如价格合适，可以将土地转让出去”原告是对杨某甲讲过此话，但这并不是原告委托杨某甲与受让方确定价格，转让价格是否合适，要原告最终决定，不是杨某甲说合适就合适。“可以转让出去”也不是杨某甲直接代替原告转让出去，这仅是表达了原告的一种意愿和想法，具体的转让民事行为还得由原告本人来完成。被告杨某甲的行为，在没有取得原告授权的情况下，与钟某签订转让协议，这种行为是无效的。被告钟某的法定代理人钟某武明知杨某甲未取得授权，在签订协议之前未向原告本人核实，而与之签订协议，并且与杨某甲串通故意将签协议的时间写前，其行为不构成民法上的“善意取得”。根据原告的书面申请，本院对杨某甲进行了询问，杨某甲在接受询问时的主要情况有:问“受让人是谁”答:“一个姓刘的人，叫刘学丰…”问:“你是什么时候转让给刘学丰的”答:“是2005午9月份。”问:“你可有将转让的情况告诉杨某乙”答:“刘学丰买下来个把子月的样子。”本院在对刘学丰的询问调查中的主要情况有:问:“松山苑HlO号地皮，是你先买下来后，再转让给钟某武，还是杨某甲直接转卖给钟某武”答:“是杨某甲直接卖给钟某武，我只是他们的介绍人。”问;“协议上为什么写的是钟某的名字”答:“钟某是钟某武的大儿子，钟某武讲要写钟某的名字。”问:“是什么时候谈的转让的事”答;“2005年10月份左右。”问：“2005年9、10月份时，松山苑地段的地皮大概要多少钱每平方米”答;“最少要780元/㎡，我和钟某武到问了价钱，钟某武认识松山苑二期工程的老板，大概是姓张，钟某武是问的这个张老板，开口价是810元/㎡，如果一次性交清，打折等优惠的话，也要780元/㎡以上。”本院在对钟某武的询问调查中的主要情况有:问:“买松山苑地皮时，你是从刘学丰手上买下来的还是直接从杨某甲手上买下来的”答;“我是从杨某甲手上买下来的。”问:“什么时候买的”答:“2005年下半年，好像是10月还是11月份。”问;“你可知道这地皮是谁的”答:“我知道是杨某乙的。”问:“你是什么价格从杨某甲手上买下来的”答:“按620元/㎡买下的，我总的付了（略）元给杨某甲，分了两期付款，第一次付了（略）元，欠他二万元，后来才付清这二万，这二万元还由刘学丰担保过。在庭审中，被告杨某甲方承认，转让价款除已打入原告帐户的（略）元外，尚有2万余元在被告杨某甲手上，至今未付给原告。根据庭审查明，杨某甲与钟某签订的《宅基地转让协议》第一条第5项内容“此宗地以360元/㎡转让给己方(注乙方为钟某)总计柒万玖仟零伍拾陆元整(（略）元)，一次性现金付给甲方”，甲方“杨某乙”的名字由被告杨某甲所写，乙方签的是“钟某”的名字。时间署的是2005年1月19日。签订《宅基地转让协议》后，杨某甲协助钟某方于2005年12月8日向信丰县国土资源局申请办理转让审批(审批表号为（略）号)，后经信丰县国土资源局调查核实，钟某在申请该宗土地使用权转让审批过程中，钟某提供的该宗宅基地转让协议和土地使用权转让、变更登记申请审批表两份资料为虚假资料，存在欺骗审批机关予以行政许可的行为，2006年8月18日，信丰县土地资源局作出信国土撤字[2006]号关于撤销钟某土地使用权转让行政许可的决定。2006年11月17日，钟某因不服信丰县土地资源局撤销土地使用权变更许可，向本院提起行政诉讼，行政诉讼中本院认为，《土地登记规则》明确规定，申请土地登记，申请人可以授权委托代理人办理，授权委托书应当载明委托事项和权限，信丰县国土资源局在当事人未提供委托书的情况下对钟某和杨某乙之间的土地使用权转让、变更申请予以审批许可是错误的，现信丰县国土资源局对工作中的失误自行纠正，作出撤销钟某土地使用权转让行政许可的决定于法有据。钟某于2006年12月18日提出撤诉，本院裁定准许其撤诉[见本院(2006)信法行初字第X号行政裁定书]。
一审法院认为，原告杨某乙在电话中告知被告杨某甲“如价格合适，可以将土地转让出去”，是原告的一种口头授权。按照原告的真实意思，主要是向被告杨某甲表达要转让土地使用权的意愿，仅授权被告杨某甲物色、联系买主，定价和转让变更等事宜仍由原告本人进行。原告并未授予被告杨某甲具体的定价、签订合同、以及办理变更手续的权利。但被告杨某甲在未取得原告的明确的、书面的授权的情况下仍与钟某签订《转让协议》、办理变更登记，并且自行定价、自行交付，自始自终未征求原告本人的意见，这是超越代理权和没有代理权而为的行为。在转让之后，被告杨某甲还故意对原告隐瞒受让人、转让价款等真实情况，被告杨某甲的行为损害了原告的利益。被告钟某作为受让一方，明知受让土地的权利人为原告杨某乙，明知被告杨某甲未持原告的书面授权，在被告杨某甲的权限不明的情况下，不与原告联系核实，仍与被告杨某甲签订转让协议，并且故意将协议的时间提前、价格改动，这种行为也损害了原告的利益，其行为不构成民法上的“善意取得”。被告杨某甲认为，原告传真了身份证复印件和银行帐号给自己，就是自己取得了代理交易、签订合同的权利。被告的这一主张没有法律依据，原告传真身份证复印件和银行帐号给杨某甲，并不必然使杨某甲享有代理交易、签订合同的权利。取得代理权，应当看是否有被代理人的口头授权或书面授权。从转让价格方面来说，两被告实际转让土地的时间为2005年10月左右，根据当时房地产市场行情，信丰县城的地价一直在上涨，松山苑小区二期的地价在800元/㎡左右，现杨某甲转让给钟某的价格为620元/㎡(根据被告自己陈述的价格)除去税费部分，也明显低于市场价格。尽管被告提供了一份评估报告，但该报告系钟某单方委托进行，原告本人在地价评估过程中未行使权利，因此，该评估报告不能作为本案的评判依据。综上所述，被告杨某甲在超越代理权、没有代理权的情况下与被告钟某进行的转让行为损害了原告的合法权益，原告要求判决两被告签订的转让协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，根据法律规定，合同无效的，据此取得的对方的财产应当返还。因此，被告打入原告帐户内的土地转让价款（略）元，原告应当返还给被告钟某。其余的已支付的转让价款，被告钟某可以另行向收取转让价款的被告杨某甲主张。为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国民法通则》第5条、66条、61条之规定，判决如下;一、被告杨某甲与被告钟某签订的(所署日期为2005年1月19日)《宅基地转让协议》无效。二、原告杨某乙应返还被告钟某转让款计人民币（略）元，限于本判决生效之日起七日内付清。案件受理费3800元，其他诉讼费200元，保全费1200元，合计5200元，由被告杨某甲承担3200元，由被告钟某承担2000元。
上诉人杨某甲、钟某对一审法院判决不服，向本院提出上诉称，一审认定上诉人杨某甲到底是没有代理权抑或是超越代理权问题上含混不清、模棱两可。上诉人杨某甲在本案土地转让中具有代理权。一审判决已认定被上诉人在电话中口头委托上诉人杨某甲这一客观事实。被上诉人这一电话口头委托符合《民法通则》第65条第一款“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式”的规定。上诉人杨某甲并未超越代理权。一审判决也认定被上诉人对上诉人杨某甲的委托授权是“如价格适合，可以将土地转让出去。”这就清楚地表明了上诉人的权限是“价格合适”，而从转让结果上看，被上诉人通过本次转让己营利2万余元，且转让价格已高出《房地产估价报告》所确定的该宗地市场价20元/㎡。因此，上诉人杨某甲的代理转让行为并未超越“份格合适”这一授权。根据《民法通则》第63条第二款，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定。上诉人杨某甲是有权代理且并未超越代理权。退而论之，假使上诉人杨某甲超越代理权，但上诉人钟某从上诉人杨某甲持有被上诉人的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及土地使用权证书及身份证复印件与银行账号的情形下，使上诉人钟某有理由相信上诉人杨某甲具有代理权。根据《合同法》第49条规定，“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同。相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。综上，上诉人杨某甲在本案土地转让中的代理行为是合法有效的。一审判决避开合同法的规定以《民法通则》第66条规定作为其认定的法律依据，显然文不对题。一审判决在诉讼程序上有违法情形。如在审限上违法以及按属地管辖本应由信丰法院民一庭审理，但却在大塘法庭立案审理;本案的调查取证有违《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第17条所规定的条件。也有违《最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》存在袒护一方的情形。综上，一审判决在认定事实与适用法律上均有错误，恳请依法改判，并支持上诉人的上诉主张。
被上诉人杨某乙答辩称，根据民法通则的规定，委托可以口头形式，所以原审认定答辩人与上诉人杨某甲之间形成了口头委托关系，但有委托不表明代理行为就一定对委托人有效，如越权代理。原审在认定答辩人与上诉人杨某甲之间形成了口头委托关系的同时，基于上诉人杨某甲未经授权擅自与对方确定土地转让价格，构成越权代理，而越权代理的实质就是无权代理，所以原审不存在上诉人所称的自相矛盾。答辩人口头委托的内容是“如果价格合适，可以将土地转让出去”，这只是表达了答辩人想转让该土地的一个愿望，包含了委托杨某甲帮助寻找买方的授权，但答辩人并没有委托杨某甲与对方商定转让价格和签定转让协议，所以上诉人杨某甲与上诉人钟某的法定代理人签订转让协议的行为显然构成越权代理。该土地的“两证一书”是答辩人在与开发商签订国有土地使用权转让合同时即委托了杨某甲代领的，自然存放在杨某甲处，身份证复印件和银行账号则是答辩人根据上诉人杨某甲的要求传真给他的，传真时杨某甲并没有说明具体的用途，杨某甲在收到传真的第二天便将11万余元打入了答辩人的账户，之前没有向答辩人征求过任何意见。之后，杨某甲还百般隐瞒转让土地的情况，这已经构成恶意了。所以原审认定上诉人杨某甲的行为构成越权是完全正确的。《房地产评估报告》是上诉人钟某的法定代理人根据房地产和税务部门为确定计税金额，由钟某单方委托做出的，而且是根据钟某一方提供的不真实的材料做出的，依法不能作为本案认定事实的依据。答辩人已经认可口头委托了杨某甲代为寻找买方，但本案需要解决的不是有无委托的问题，而是代理人是否超越代理权的问题。确定价格和签订合同是大事，尤其象本案双方交易的是价格较大的国有地使用权，在杨某甲没有出示委托手续的情况下，钟某的法定代理人没有正当理由相信杨某甲有确定转让价格的权利，这是一个普通善良的人所应当考虑到的问题。据此，上诉人钟某认为其有理由相信杨某甲有代理权的上诉理由不能成立。本案系因代理人超越代理权限引起的纠纷，原审基于答辩人没有追认杨某甲的越权代理行为，依据《民法通则》第66条作出认定和判决是完全正确的。关于审限问题，本案在一审审理过程中，因法庭认为需要先行解决土地管理部门在审批表中的审批意见问题，答辩人向信丰县人民政府申请了行政复议，因信丰县人民政府起初决定不予受理，答辩人又向信丰县人民法院提起了行政诉讼，信丰县人民法院收到答辩人提交的行政起诉状后，主动与信丰县人民政府沟通，结果信丰县人民政府又决定受理答辩人的复议申请，答辩人因此申请撤回了行政起诉并得到了法院的准许，之后，在信丰县人民政府复议期间，信丰县国土资源局主动撒销了其在土地变更申请审批表上的审批意见，据此，答辩人申请恢复审理。不存在超审限问题。关于审判人员回避的问题，上诉人为何不在法庭告知回避权利时申请回避呢综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法庭驳回上诉，维持原判。
本院在二审庭审过程中，被上诉人杨某乙向法庭递交了一份上犹县海鑫房地产开发有限公司信丰松山苑项目部领取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《土地使用权证书》清单，该清单上“两证一书”领取人的签名为杨某甲。被上诉人方认为“两证一书”是其与开发商签订合同后曾经委托杨某甲去领取，不是在其委托杨某甲转让土地时而给杨某甲的。上诉人对此并无异议。
其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于上诉人杨某甲代理行为是否有效的认定问题。被上诉人杨某乙电话委托其亲叔叔即上诉人杨某甲“如价格合适，可以将该土地转让出去。”是被上诉人杨某乙对上诉人杨某甲的一种口头委托授权。“转让出去”授意的完成，应当包含商定转让价格、签订转让协议的过程。通过杨某甲的代理行为，使卖方杨某乙取得宅基地价款，买方钟某取得宅基地所有权。被上诉人杨某乙并无特别指明上诉人杨某甲的代理权只限于物色、联系买主，定价和转让变更等事宜应由杨某乙本人进行。而从被上诉人杨某乙向上诉人杨某甲提供身份证及银行帐号并接受了土地转让款的行为看，以及从被上诉人杨某乙提交的其与上诉人杨某甲电话通话录音记录看，杨某乙陈述的“叔叔（指杨某甲）你能按市场价多卖点就多卖点”，杨某乙该意思表示充分说明了其授予了杨某甲对宅基地价款一定的裁量权。被上诉人杨某乙“价格合适”的授意，实质上已界定在当时市场行情的基础上。上诉人杨某甲对“价格合适”授意，理解为杨某乙受让该地的实际价格496元/㎡，而实际成交转让价为620元/㎡加税费则达700元/㎡，已为杨某乙获得（略）余元。且房地产评估机构确认市场价为600元/㎡，说明其代理转让的价格并未超出“价格合适”的这一授权。至于如何认定当时市场行情，由于被上诉人杨某乙对上诉人方提供的该地评估报告提出异议，但又未提出重新鉴定申请。根据一审法院调查案外人刘学丰（该地转让中介人）所调查该地当时市场行情在780元/㎡以上。一审庭审中被上诉人杨某乙表示对刘学丰讲的土地价格没有意见。综上，上诉人杨某甲对本案争议之宅基地转让行为是基于被上诉人杨某乙的口头委托授权所为的代理转让交易行为，其代理行为合法有效。但由于被代理人授权不明，其应向第三人钟某承担民事责任。本案双方实质上是对土地转让价格上有分歧。为妥善解决争议，宜按双方无异议当时市场行情780元/㎡确定争议土地的价格，即219.6㎡×780元/㎡=（略）元。该地实际成交总价（略）元，上诉人杨某甲收取上诉人钟某该款后只转入被上诉人杨某乙帐户上（略）元，尚有（略）元应由杨某甲继续履行支付。另余（略）元由上诉人钟某补足。二、关于上诉人钟某在本案土地转让行为是否善意、无过错的认定问题。上诉人钟某作为争议土地的买受人，其父亲钟某武在与被上诉人杨某乙的委托代理人杨某甲以及中介人刘学丰三人在场洽谈土地买卖事宜时，代理人杨某甲告知该土地是他侄儿委托其转让，并拿出该土地的“两证一书”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证）。该“两证一书”是被上诉人杨某乙在与开发商签订购买土地协议后，转让土地前，曾委托其叔叔杨某甲到开发商处领取并存于杨某甲处。同时，杨某甲还出示了杨某乙的身份证及银行帐号的传真件。该身份证及银行帐号是在杨某乙向杨某甲作出代理转让土地授权表示后，由杨某乙传真给杨某甲的。鉴于杨某乙与杨某甲又是亲叔侄的身份关系，足以使上诉人钟某相信杨某甲具有代理权，才与之签订土地转让协议和交付转让款。虽然双方在签订协议时，为了达到少交税款的目的，故意将协议时间提前至2005年1月19日，交易款额写低为360元/㎡。但实际签订时间为2005年10月份，实际约定的交易款额为620元/㎡×220㎡（实际面积是219.6㎡）=（略）元，且上诉人钟某已全部付清转让款。土地转让协议虽有虚假成份，但并不影响其实际效力。钟某与杨某甲之间的土地转让行为是在杨某甲具有代理权的情况下所为的转让行为，上诉人钟某与上诉人杨某甲在土地转让过程中没有恶意串通损害被上诉人杨某乙利益的过错行为，不具有法律规定的无效情形，土地转让协议中除价款应作调整外应当继续履行。三、关于程序问题。由于本案在一审审理过程中，就土地审批问题杨某乙向政府部门先后两次申请了行政复议，向法院提起了行政诉讼。一审法院以复议和诉讼结果与本案有重大影响为由裁定中止审理。恢复案件审理后，本案并未超越法定的审理期限。在一审庭审中，上诉人方均表示不申请审判人员回避，也无申请回避充分证据和理由。一审法院审理本案不存在程序违法问题，上诉人的这一上诉理由本院不予以采信。综上，一审法院认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一、三款之规定，判决如下：
一、撤销信丰县人民法院（2006）信法民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人杨某乙的诉讼请求；
三、上诉人杨某甲与上诉人钟某于2005年10月（所署日期为2005年1月19日）签订的《宅基地转让协议》除价款应作调整外，其余内容合法有效，应当继续履行；
四、上诉人杨某甲代收上诉人钟某土地转让款中，尚余（略）元应支付给被上诉人杨某乙。此款限本判决生效后十日内付清；
五、上诉人钟某另补给被上诉人杨某乙土地款（略）元，此款限本判决生效后十日内付清；
如果未按判决指定的期间履行给付金线义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及其他诉讼费3800元，其他诉讼费200元，保全费1200元；二审案件受理费3800元；合计9000元，由上诉人杨某甲负担3000元负担，上诉人钟某负担3000元，被上诉人杨某乙负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长曹登润
审判员张美星
审判员胡小娥
二○○七年六月二十五日
书记员黄琼
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