上诉人（原审被告）河南鑫地房地产开发有限公司。住所地：登封市X路中段（外贸局三楼）。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人聂心尚，河南栋梁律师事务所律师。
委托代理人宋慧青，河南栋梁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某，女，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人何红艺，金博大律师事务所律师。
委托代理人苏碧野，金博大律师事务所律师。
原审被告王某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人聂心尚，河南栋梁律师事务所律师。
委托代理人宋慧青，河南栋梁律师事务所律师。
上诉人河南鑫地房地产开发有限公司（以下简称鑫地公司）因与被上诉人李某民间借贷纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2009）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2007年4月5日李某与鑫地公司签订房屋买卖协议，主要约定：鑫地公司自愿将其位于嵩山路X路交叉口向南100米路东的鑫地华府X号楼共9套房屋出售给李某，购房款总额为180万元；李某在6个月内如将该房屋转让他人，鑫地公司应当配合李某办理相关手续；鑫地公司保证在六个月后回购上述房产，并向李某支付相当于购房款112%回购款，如果李某在此之前已将该房屋转让他人，公司将不再回购该房产如果公司不能按期回购上述房产，则无权收回上述房屋；为确保李某资金顺利回笼，鑫地公司同意郑州宜家房地产咨询有限公司代收房款，代收房款唯一之用途在于李某资金回笼。之后，李某在六个月内未能将房屋转让他人。六个月后，鑫地公司未按合同约定回购上述房产，也未向李某支付购房款的112%回购款。王某某为鑫地公司的法定代表人。二、2007年12月10日，王某某向李某出具“借条”一份，载明：今借到李某现金195.12万元，王某某必须于2008年2月1日之前一次性向李某偿还完毕，否则按每日千分之二计算滞纳金。王某某未按约定还款。经李某催要，2008年9月30日，鑫地公司向李某出具还款承诺书，载明：原借李某现金195.12万元，保证在2008年11月30日之前按2007年12月10日所签借条执行，将本金和滞纳金一次还清。王某某作为保证人在承诺书上签字。由于王某某与鑫地公司仍未按期还款，2008年11月5日，鑫地公司又向李某出具补充还款协议，约定：（一）、2008年9月30日所签还款承诺书继续有效。（二）、鑫地公司如到期（2008年11月30日）不能偿还本金及滞纳金，李某有权按以下方式追偿。1、鑫地公司在偿还借款前继续支付2007年12月10日承诺的每日千分之二的滞纳金；2、上述借款本金及滞纳金折抵购房款，双方履行2008年11月5日签订的商品房买卖合同，并由鑫地公司承担房屋交易手续费用。（四）、因履行本协议发生争议，如协商不成，双方同意提交郑州市金水区人民法院解决。之后，鑫地公司仍未按期还款，李某诉至法院，要求王某某与鑫地公司还款。诉讼过程中，王某某与鑫地公司认为约定的日千分之二的滞纳金过高，申请调整减少违约金。
原审法院认为：2007年4月5日，李某与鑫地公司签订协议约定：鑫地公司同意郑州宜家房地产咨询有限公司代收协议约定的九套房款，代收房款的唯一用途在于李某资金回笼。从该约定可以看出该合同的目的为李某资金回笼，故该合同名为房屋买卖协议，实为鑫地公司的融资行为。之后，鑫地公司未能按合同约定回购房屋，也未向李某支付房屋回购款，李某也无法通过转让该房屋实现其回笼资金的合同目的。在李某催要下，2007年12月10日，王某某向李某出具借条，承诺于2008年2月1日之前一次性向李某偿还现金195.12万元，否则按每日千分之二支付滞纳金。该行为应视为双方重新确立了债权债务关系，终止原房屋买卖合同的履行。由于鑫地公司未按期还款，2008年9月30日，鑫地公司向李某出具还款承诺书，承诺于2008年11月30日之前按2007年12月10日所签借条执行，将本金及滞纳金一次还清。之后，王某某与鑫地公司仍未按期还款，2008年11月5日鑫地公司又向李某出具补充还款协议，约定李某有权按以下方式进行追偿：1、鑫地公司继续履行2007年12月10日承诺的每日千分之二的滞纳金；2、上述借款本金及滞纳金折抵购房款，双方履行2008年11月5日签订的商品房买卖合同，并由鑫地公司承担交易手续费用。由于王某某与鑫地公司仍未按约定的期限偿还借款，李某选择第一种追偿方式即继续履行2007年12月10日借条的约定起诉，符合双方在补充协议中的约定。鑫地公司应当按照2007年12月10日借条的内容向李某支付借款195.12万元。李某要求鑫地公司偿还借款195.12万元符合法律规定，予以支持。双方在该借条中约定2008年2月1日之前一次性向李某偿还完毕，鑫地公司未按期还款，属于违约行为，应从2008年2月2日向李某支付滞纳金。双方约定滞纳金按千分之二支付，为此李某要求被告支付滞纳金224.88万元，王某某及鑫地公司认为该约定产生的滞纳金过高，要求调整，应酌定按中国人民银行同期贷款利率的四倍向李某支付滞纳金，超出部分不予支持。由于王某某作为担保人在还款承诺书上签字，应视为其同意对该借款合同进行担保。由于双方未明确约定担保方式，按照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，王某某应按连带责任保证承担保证责任。李某要求王某某承担连带责任的请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条规定，该院判决：一、河南鑫地房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还李某借款195.12万元。二、河南鑫地房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付李某滞纳金（滞纳金从2008年2月2日开始，以195.12万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，计至该债务清偿完毕之日止）。三、驳回李某的其他诉讼请求。四、王某某对以上一、二项承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由鑫地公司负担。
宣判后，鑫地公司不服，向本院上诉称：一、原审对本案定性错误。本案属于商品房买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。二、一审法院将尚未发生的利息计入本金计算违约金属于认定事实错误。一审法院已查明李某在2007年4月5日向我公司支付的房款是180万元，在2007年12月10日“借条”中所谓195.12万元款项，是180万元加上2007年10月6日至2008年2月1日期间的利息。该15.12万元显然是还款期间所发生的利息。最高人民法院《关于贯彻执行[民法通则]若干问题的意见（试行）》第125条规定：“公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；在借款时将利息扣除的，应按实际出借款数计息。”一审法院将所谓的“借款本金”确定为195.12万元错误。且按照李某证人牛志刚在法庭的陈述，15.12万元是以180万元为本金，按月息2分计算四个月（即2007年10月6日至2008年2月1日）计算出来的，这显然是不对的。180万元X2%X4=14.4万元，不应该是15.12万元。三、王某某所签署的借条、还款承诺应当认定无效。李某要求我公司的法人王某某签署的借条、还款承诺等，是在受胁迫情况下签署的，应当认定无效。当时李某购买9套房屋时，尚属在建工程，李某看中的是合同约定的房屋价格远远低于当时的市场价，一旦房屋建成出手转让可以获取高额收益。但是，2008年的金融危机对房地产市场是致命打击，我公司一方面需要大量资金进行后续建设，另一方面销售停滞，房屋无人问津，资金无法回笼。在此情况下，李某要求退还房款，解除房屋买卖协议。王某某被迫无奈，在李某拟好的借条、承诺上签了字。由此可以看出，约定日千分之二如此之高的滞纳金，根本不是我公司的真实意思表示，是被胁迫情况下签订的。试想，日千分之二的滞纳金相当于年利率72%，我公司根本就没有能力偿还如此高额的违约金。根据《民法通则》第58条规定，应认定无效。至于2008年11月5日签的“还款补充协议”是在借条和还款承诺的基础上签订的，当然不具备法律效力。四、一审法院适用法律错误。一审法院既然认定日千分之二的滞纳金是逾期还款违约金，不是借款利息，但是却参照借贷案件，按同期银行贷款利率的四倍要求上诉人支付滞纳金显然错误。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定“人民法院可以参照同期银行贷款利率的四倍作为最高限额确定利息”，这是在借贷双方明确约定借贷利息，并且所约定的借贷利息过高的情况下所适用的条款。本案一审法院认定滞纳金为违约金，如果违约金约定过高，根据《合同法解释二》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。人民法院应当根据李某的实际损失酌定违约金。”在认定滞纳金条款无效，李某又没有实际损失的情况下，一审判决按同期银行贷款利率的四倍计算违约金数额显然属于适用法律错误。五、我公司没有在2008年2月前将李某的房款予以返还存在违约行为，但是我公司的违约还款是因为受金融危机影响，公司确实没有还款能力。请求法院充分考虑我公司的实际情况和2009年7月9日最高人民法院法发〔2009〕X号《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知精神，对我公司逾期还款的行为可能给李某造成的损失合理裁判，驳回李某要求支付滞纳金的诉讼请求。六、我公司对一审法院认定的本金180万元无异议，只是对一审酌定的违约金有疑议，根据人民法院诉讼费收取办法的规定，二审法院应当按照我公司对一审判决有争议的部分收取诉讼费等，请求公正处理。
李某辩称：一、一审判决定性本案属于民间借贷纠纷正确。鑫地公司2008年9月30日向我出具《还款承诺书》，其内容已经明确了“……借李某现金195.12万元”的事实；而双方2008年11月5日所签订的《还款补充协议》再次确认了《还款承诺书》的效力，以上内容均明确反映了双方之间属于借贷关系的事实。二、一审判决认定本金为195.12万元正确。王某某在2007年12月10日出具的借条，鑫地公司2008年9月30日出具、王某某担保的《还款承诺书》均明确了欠款195.12万元的事实。而双方2008年11月5日所签订的《还款补充协议》已经明确将上述款项界定为“借款本金”。三、鑫地公司认为王某某所签署的借条、还款承诺无效没有法律及事实依据。第一、王某某在本案中是独立的自然人诉讼主体，且其并非本案的鑫地公司，因此，鑫地公司对于王某某所签署的借条、还款承诺是否具备法律效力，无权提出主张。第二、鑫地公司称王某某出具借条、还款承诺等，并非其真实意思表示，是由于我的胁迫、被逼无奈等所致，应认定无效的主张不能成立。首先，鑫地公司的主张没有事实依据；其次，我在鑫地公司的办公场所胁迫王某某也不符合基本常理；鑫地公司应对诋毁、贬损我的行为负责任。四、本案不属于房地产纠纷案件，因而，亦不适用最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定。且一审判决已经基于公平原则等，考虑到鑫地公司的利益，对双方约定的滞纳金比例予以了调整，本案鑫地公司在经营困难时我施以援手，但鑫地公司却在我无数次请求还款情况下拒绝履行，有违最基本的诚信及公平原则等，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：1、2007年4月5日，鑫地公司收到李某180万元。2、2007年10月30日李某收到鑫地公司支付的2007年10月5日前的利息21.6万元。其它事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：2007年4月5日，李某与鑫地公司签订的《房屋买卖协议》，从内容及双方诉讼中认可的事实，可以认定双方签订合同的目的是鑫地公司融资，故该合同名为《房屋买卖协议》，实为双方的资金借贷行为。2007年12月10日，王某某向李某出具“借条”、2008年9月30日，鑫地公司向李某出具的《还款承诺书》及2008年11月5日，鑫地公司向李某出具的《补充还款协议》均是围绕2007年4月5日鑫地公司借李某180万元所进行的民事行为。故原审法院定性本案为民间借贷纠纷正确。从《房屋买卖协议》约定的6个月后的回收款及实际还款时间看，该约定不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，故鑫地公司支付李某利息21.6万元，应当受到保护。在此期间，鑫地公司既未按合同约定回购上述房产，也未向李某支付购房款的112%回购款，已构成违约。2007年12月10日，王某某出具的“借条”195.12万元，系借款本金180万元及2008年2月1日前的利息15.12万元，该利息亦不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，应受法律保护，但此“借条”及以后的《还款承诺书》、《补充还款协议》因“将借款利息计入本金以及约定每日千分之二计算滞纳金”的约定违反了“出借人不得将利息计入本金谋取高利及民间借贷约定利率不得超出银行同类贷款利率四倍”规定，不受法律保护。原判决按“中国人民银行同期贷款利率的四倍”计算逾期还款利息并无不当。但认定鑫地公司借款本金195.12万元事实有误，故实体处理欠妥。鑫地公司上诉称“原判将利息计入本金有误”的理由成立，本院予以支持；其他理由因证据不足，本院不予支持。因借款未还，引起本案纠纷，鑫地公司应承担全部责任。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、撤销郑州市金水区人民法院（2009）金民一初字第X号民事判决。
二、河南鑫地房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李某借款180万元本金及利息（2007年10月5日至2008年1月31日的利息15.12万元；从2008年2月1日起至判决生效之日止的利息，以180万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息
三、王某某对河南鑫地房地产开发有限公司返还李某借款180万元本金及利息承担连带清偿责任。王某某承担保证责任后，有权向河南鑫地房地产开发有限公司追偿。
四、驳回李某的其他诉讼请求。
一审案件受理费x元，由李某x元，鑫地公司负担x元；二审案件受理费x元，由鑫地公司负担x元，由李某1015元。
本判决为终审判决。
审判长任一鸣
审判员陈赞
审判员周国华
二О一О年五月三十一日
书记员丁淳
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