辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈中民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：沈阳华泰基业房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区X街X号。
法定代表人：吴某，该公司董事长。
委托代理人：王蔚东、张某某，辽宁平安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市传播广告公司退休职工，住（略）-4-1。
委托代理人：王东平，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人沈阳华泰基业房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）因与朱某某房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月30日受理此案后，依法组成合议庭，由民二庭审判员吴某担任审判长并主审，审判员黄进、代理审判员李倩参加评议，于2007年3月7日开庭，公开进行了审理，上诉人华泰公司的委托代理人王蔚东、张某某、被上诉人朱某某及其委托代理人王东平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：朱某某、华泰公司于2005年6月6日签订房屋租赁合同一份，约定出租给华泰公司作为商品房销售处使用，租赁期限为三年，从2005年至2008年8月7日止，年租金（略）元；从朱某某将房屋交付给华泰公司之日起不计算租金，租赁起始日从朱某某将房屋交付给华泰公司之日起第61日开始计算；合同签订之日起华泰公司向朱某某支付三个月租金的定金（略）元，朱某某将房屋交付给华泰公司之日起61日华泰公司支付给朱某某的定金抵作租金。合同订立后，华泰公司于2005年6月3日给付租金（略）元，朱某某于同年6月9日将房屋交付华泰公司使用。华泰公司对所承租房屋进行装修时，将房屋室内设施拆除，同年7月14日华泰公司要求与朱某某解除合同，双方协商未果，促成朱某某诉讼。原审法院另查明，朱某某将位于沈阳市铁西区X路X号房屋于2006年6月下旬拆除。朱某某提出鉴定申请，请求对位于沈阳市铁西区X路X号房屋从现状恢复到有使用功能（按工业厂房标准）所需费用数额进行鉴定，经委托辽宁正大工程造价事务所有限责任公司鉴定，所需费用数额为（略）元。
原审法院认为，朱某某与华泰公司签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，合法有效。合同履行中，出现了该房屋临街一侧被附近建桥的施工单位围挡的情况，给华泰公司使用房屋造成了一定影响，但该情况并非由朱某某违约造成，该建设桥梁项目早在双方订立合同时就已立项，华泰公司未经周密考察而选择租赁房屋是其经营中的失误，由此而造成损失应由华泰公司自行承担。华泰公司不履行房屋租赁合同，朱某某同意解除合同。本院予以准予。华泰公司负有给付朱某某房屋租金的义务（计算方式从2005年12月10日起至2006年6月10日止，每月（略）元×7个月=（略）元），故朱某某该项诉讼请求本院予以支持。华泰公司以朱某某房屋被围挡无法实现合同目的要求朱某某返还已付的房屋租金的请求本院不予支持。双方解除合同后华泰公司应交还朱某某房屋，但华泰公司装修房屋过程中将该房屋除房屋结构部分外全部拆除，已丧失使用功能，朱某某主张按照房屋可使用状态下的最低标准即恢复到工业厂房标准所需费用赔偿朱某某恢复房屋原状费用的请求合法，本院予以支持。华泰公司关于拆迁部门已给付朱某某房屋补偿的抗辩理由，因其与华泰公司拆改房屋给朱某某造成的损失不是同一事实法律关系，华泰公司该项抗辩理由本院不予支持。原审法院判决：1、解除原告朱某某与被告沈阳华泰基业房地产开发有限公司房屋租赁合同；2、被告沈阳华泰基业房地产开发有限公司给付原告朱某某房屋租金（略）元，于本判决生效之日起10日内付清；3、被告沈阳华泰基业房地产开发有限公司给付原告朱某某恢复房屋原状（按工业厂房标准）所需费用（略）元，于本判决生效之日起10日内付清；4、驳回原、被告其他诉讼请求。
宣判后，华泰公司不服，提出上诉称：1、原审法院代当事人行使诉权，对当事人没有请求的事项进行判决，超出审判职权。被上诉人在原审中没有提出解除房屋租赁合同、给付租金及按照工业厂房标准给付恢复房屋原状所需费用（略）元的请求，而原审法院超出审判职权进行判决。2、原判决认定事实错误。在合同履行中，租赁的房屋临街一侧被附近建桥的施工单位围挡，上诉人认为，被上诉人作为房屋出租人，未能向上诉人交付并保持符合上诉人要求的、具有作为商品房销售使用功能的房屋，应属违约行为，由于上诉人租赁的房屋“被附近建桥的施工单位围挡”的情况，致使不能实现合同目的，上诉人有权通知被上诉人解除《租赁合同》。另外，关于恢复原状、赔偿损失，由于被上诉人的违约行为在先，致使不能实现合同目的而解除合同。根据合同法的规定，因此而产生的损失，被上诉人应向作出修桥决定的“有关部门”请求赔偿或补偿。关于反诉，上诉人在2005年6月3日将（略）元的预付款交给被上诉人，由于被上诉人的违约，使合同目的无法实现，被上诉人理应返还（略）元的预付款。综上，上诉人请求撤销原审法院判决，驳回朱某某的诉讼请求，判令朱某某返还上诉人预付款（略）元，并由朱某某承担诉讼费、鉴定费及反诉费。
被上诉人朱某某答辩称同意原审法院判决。
本院经审理查明的事实除双方签订的租赁合同的时间为2005年6月3日外其他与原审法院查明的事实相一致。
另查明，朱某某出租给华泰公司的位于沈阳市铁西区X路X号的房屋没有房屋产权产籍手续，2006年6月下旬被拆除时，朱某某已得到每平方米1500元的补偿。
上述事实，有房屋租赁合同、承租房交付使用手续、收条、解除合同书、鉴定报告及双方当事人陈述等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：华泰公司与朱某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。
1、关于上诉人华泰公司提出的原审法院越权审判，违反法定程序的问题。在原审法院审理中，作为原审原告朱某某的诉讼请求为请求人民法院依法确认被告单方解除与原告签订的房屋租赁合同违约，判令被告承担违约责任；判令被告支付给原告的租金定金（略）元归原告所有，不予返还；判令被告将原告所有的房屋恢复原状，交付原告；判令被告赔偿原告经济损失（略）元（自房屋交付被告之日起，至房屋恢复原状交给原告止，按房屋租赁合同约定租金计算）；本案诉讼费由被告承担。该案件在原审法院的立案时间为2005年8月22日，同年9月2日，朱某某申请对房屋进行评估，在原审法院审理过程中，即2006年6月房屋被拆除，但是，朱某某一直未变更增加诉讼请求，也未补交诉讼费用，而原审法院作出的判决并未围绕当事人的诉讼请求进行审理，却超出了当事人的诉讼请求，违反了不告不理原则，对此本院予以纠正，应在当事人的诉讼请求范围内进行审理。
2、关于违约责任的认定问题。本案中，朱某某与华泰公司于2005年6月3日签订的房屋租赁合同，双方在履行过程中，华泰公司于同年7月14日向朱某某提出解除房屋租赁合同，其理由是房屋门前道路进行大规模改造，但是朱某某并未在解除合同书上签字，上诉人华泰公司在上诉中也提出，由于房屋门前修桥设立围挡，使其租赁的房屋功能无法实现，因此华泰公司要求解除租赁合同并未违约，对此，本院认为，虽然在华泰公司接收房屋不久，确实出现了房屋前方修桥并设立围挡的事实，上诉人租赁的房屋能够受到一定的影响，但是并不能证明上诉人租赁的房屋确实无法使用的事实，虽然上诉人提供了照片，但是从照片中也不能反映出上诉人租赁的房屋不能实现其使用功能，因此上诉人提出解除房屋租赁合同不符合法定的解除权，而且双方也无约定的解除权，故上诉人要求解除房屋租赁合同是其单方行为，对此，应承担违约责任。
3、关于华泰公司对朱某某进行赔偿的问题。因上诉人华泰公司已构成违约，对此应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据上述规定，华泰公司已向朱某某交付的（略）元定金，无权要求返还。关于朱某某要求华泰公司对其租赁的房屋恢复原状的请求，因该房屋已于2006年6月被拆除，因此亦无法恢复原状，而且在房屋被拆除时，朱某某已得到每平方米1500元的补偿，对此朱某某并不存在其它损失，虽然房屋是在原审法院审理期间被拆除，朱某某并未增加、变更其诉讼请求，因此原审法院判决华泰公司给付朱某某恢复房屋原状所需的费用没有任何依据，对此应予以改判。关于华泰公司要求解除房屋租赁合同后的损失问题，虽然华泰公司于2005年7月14日向朱某某送达了解除合同书，朱某某并已签收，但是此时朱某某并没有解除房屋租赁合同的意思表示，当时华泰公司已对房屋进行拆改，从华泰公司要求解除租赁合同至房屋被实际拆除期间，朱某某对外出租房屋确实受到一定影响，因此华泰公司应适当赔偿朱某某房屋租金的损失，但是朱某某在原审法院对租金损失的诉讼请求为（略）元，因此应在朱某某请求的范围内进行判决。
4、关于华泰公司向朱某某交付的（略）元款项的性质问题。华泰公司主张是房屋租金的预付款，朱某某主张是履行合同的定金，在双方签订的租赁合同第四条第1项约定“本合同签订之日起乙方（华泰公司）向甲方（朱某某）支付相当于三个月租金的定金六万六千七百五十元；第2项约定“甲方（朱某某）将房屋交付给乙方（华泰公司）之日起第61日乙方支付给甲方的定金抵作租金”；第3项约定“以后从定金抵作租金之日起，每半年支付一次半年的租金”。此后，双方签订的该租赁合同未进行变更，虽然朱某某于2005年出具的收条写明“收到沈阳市华泰基业房地产开发有限公司租房预付款（略）元正，”但是该款项应当认定为双方是对租赁合同的履行，即应当认定为定金。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民二房初字第X号民事判决第一项，即解除原告朱某某与被告沈阳华泰基业房地产开发有限公司房屋租赁合同；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民二房初字第X号民事判决第三项、第四项；
三、变更沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民二房初字第X号民事判决第二项为沈阳华泰基业房地产开发有限公司给付朱某某房屋租金损失（略）元；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
案件受理费一审7133元、二审7133元，鉴定费3000元，均由沈阳华泰基业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴某
审判员黄进
代理审判员李倩
二00七年三月十六日
书记员白凤岐
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