辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2006）沈中民（2）房初字第X号
原告（反诉被告）：新民市大明钟表眼镜有限公司。住所地：新民市X街辽滨社区。
法定代表人：郭某某，系该公司经理。
委托代理人：任柱国，系新民市大明钟表眼镜有限公司法律顾问
被告（反诉原告）：沈阳光兴实业有限公司。住所地：新民市X街X号。
法定代表人：林某某，系该公司董事长。
委托代理人：郝沈武，系辽宁公正律师事务所律师。
委托代理人：刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，系该单位董事长助理，住址：和平区X街X号。
原告新民市大明钟表眼镜有限公司与被告沈阳光兴实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2006年11月15日受理后，依法组成由审判员张卓琦担任审判长，审判员焦岩主审、代理审判员孝剑波参加评议的合议庭，于2007年1月31日开庭公开审理了本案，原告新民市大明钟表眼镜有限公司法定代表人郭某某及委托代理人任柱国，被告沈阳光兴实业有限公司的委托代理人李国柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新民市大明钟表眼镜有限公司诉称：2004年11月16日原、被告双方签订财产租赁合同，合同约定：被告将位于新民市X街X号“新民马来西亚购物广场”营业楼X-X层出租给原告用于商业经营，租期12年，头3年租金每年为258万元，以后以3年为一个阶段采取租金递增方式给付租金，给付租金的同时按租金额向被告交付抵押金258万元由被告占有，合同还约定被告未出租给原告的四、五楼的水、电费及冬季取暖费由原告承担交付义务等。合同签订后原告投入1000余万元对承租标的物进行室内装修和购置经营设备，但在即将开业时接到公安消防部门及工商行政机关因消防不合格而禁止开业的通知，并罚款60,000元。同时，仅发给原告期限一年的临时营业执照，责令在此期间必须进行消防整改。2005年3月起，被告开始进行消防改造，但进行数月最终未能向原告提供消防合格的合法书证。原告就是在这种进行消防改造的混乱环境中进行经营，因而没能获得预期经济效益，还造成严重经济亏损，原告无法继续经营。所以，2006年5月依据合同法的规定，原告向被告提出解除租赁合同的通知，被告对此主张未提出异议。同年7月7日双方进行了解除合同后的交接，被告不仅与原告签发了交接手续，同时被告还将营业楼的出入门上锁和贴上封条。原告依据合同解除和交接结果曾多次通知被告返还占有的抵押金和给付相关款项，但被告未予返还。故请求判令：1、被告返还抵押金122万元，并承担占用期间的经济赔偿，按中国人民银行同期贷款利率给付利息，从2005年1月1日起至2006年10月30日共计（略）元。2、返还因出租标的物消防不合格垫付的罚款（略）元，并承担利息7000元。3、给付垫付的四、五楼X年至2006年两个取暖期的取暖费（略）元。4、给付垫付的四、五楼X年至2006年6月30日电费（略）元（放弃水费追偿权）。上述四项请求合计金额为（略）元。5、诉讼费用由被告承担。
被告沈阳光兴实业有限公司辩称：原告于2006年10月24日实际解除了《财产租赁合同》，应承担擅自解除合同的违约金129万元。且欠被告2006年7月1日至10月24日租金81.7万元，两项共计210.7万元。所以，原告交纳的122万元抵押金扣除其应承担的违约金和租金后没有剩余，故不同意返还。其次，马来西亚购物广场的建设通过了消防验收，并已经营多年从未出现消防问题。导致原告所称消防验收不合格的原因是，原告装修过程中改变了原有格局，同时经营有特殊消防要求的超市、食品加工，致使商场原有消防设施低于原告经营要求。因此被告不应承担消防部合格的罚款60,000元。第三、根据《财产租赁合同》第九条第（三）项、第（十三）项的约定，购物广场四、五楼的取暖费、电费应当由原告承担，原告交纳上述费用是履行合同约定的义务，并非为被告垫付。因此，原告无权向被告追偿取暖费、电费。
反诉原告沈阳光兴实业有限公司在举证期限内提出反诉称：被反诉人在《财产租赁合同》履行期间单方终止合同，按照合同规定应当承担年租金总额50%（相当于六个月租金）的违约金129万元，现反诉人向被反诉人主张要求其给付相当于三个月租金的违约金64.5万元。被反诉人应当向反诉人支付2006年7月1日至2006年10月24日租赁及占用马来西亚购物广场租金81.7万元。被反诉人交纳反诉人的抵押金122万元扣除被反诉人应承担的违约金64.5万元后，剩余部分不足以支付租金81.7万元，被反诉人还须向反诉人支付租金242,000.00元。
反诉被告新民市大明钟表眼镜有限公司答辩称：一、被反诉人2004年11月16日与反诉人签订的财产租赁合同履行至2006年6月30日按照法律规定已经解除，同年7月7日双方签订了交接手续，于是反诉人对租赁标的物主要出入门上锁并加贴封条，之后被反诉人再没有使用，被反诉人已经付清了合同解除前的租金。故反诉人在反诉状中请求部分要求被反诉人给付租金242,000.00元的事实没有依据。二、反诉人在反诉状中计算的租金数额只是针对被反诉人诉讼的答辩，而非反诉内容，不做答辩。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理查明：原告与被告于2004年11月16日签订了《财产租赁合同》一份。合同主要约定：被告将位于新民市X街X号“新民马来西亚购物广场”营业楼X-X层出租给原告用于商业经营，租期自2005年1月1日至2016年12月31日共计12年，租期分为四个阶段，每个阶段为3年。第一阶段，2005.1.1-2007.12.31每年原告向被告交付租金258万元人民币，以后以3年为一个阶段采取租金递增方式给付租金，给付的方式为，合同签订生效当日，原告向被告一次性交付380万元人民币。其中：第一阶段租金为258万元人民币，第一阶段部分的抵押金为122万元人民币。差额抵押金136万元至签合同日起90日内还清。新民马来西亚购物广场的第4，X楼均不在本次出租范围内，如原告欲租赁上列全部或任何部分，由原、被告双方另行签订合同；被告未出租给原告的四、五楼的水、电费及冬季取暖费由原告承担交付义务；原告负责租赁期内购物广场X层以下的水、电、采暖费用及建筑物公用部分的维修；被告交付该房屋时，原告以现金258万元人民币作为抵押金；租赁期满或合同解除后，财产租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金、以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告；原告未依本合同的约定如期、如数向被告交固定租金及抵押金，每逾期一日承担每日五千元人民币的违约金。逾期超过30日，被告有权解除本合同；合同还约定原、被告双方任何一方擅自提前终止本合同，在取得对方同意的情况下应向对方支付年租金总额50%的违约金等。协议签订后，原告投入资金对承租标的物进行室内装修和购置经营设备，在即将开业时接到公安消防部门及工商行政机关因消防不合格而禁止开业的通知，并罚款60,000元。同时，发给原告期限一年的临时营业执照，责令在此期间必须进行消防整改。2005年3月起，被告进行改造。故2006年5月原告提出解除租赁合同，并于2006年7月双方终止《财产租赁合同》。
本院另查明，2004年12月21日新民市公安局消防科对被告沈阳光兴实业有限公司下达因自动消防系统不能运行整改通知。2004年12月22日被告沈阳光兴实业有限公司与沈阳中阳消防工程有限公司签订了安装马来西亚新民购物广场火灾自动报警系统工程。2004年12月26日新民市公安局消防科对原告承租开设的沈阳福万家商贸有限公司商场未经消防安全合格检查擅自使用下达整改通知，并作出罚款的决定。2004年12月27日新民市公安局消防科又下达了继续整改的复查意见书。2005年1月3日新民市公安局消防科对原告承租开设的沈阳福万家商贸有限公司下达停止商场使用并作出罚款的决定。同时，对沈阳福万家商贸有限公司投资人侯小隆、郭某某分别处予罚款的决定。2005年2月2日沈阳市消防技术检测中心对马来西亚新民购物广场火灾自动报警系统进行了初次检测.2005年12月16日新民市公安局消防科对原告开设的沈阳福万家商贸有限公司因火灾自动报警系统有故障下达了责令限期改正通知书。
上述事实，有原告提供的财产租赁合同、缴付租金票据、消防部门处罚决定、主张要求被告解决消防问题及房产证等权利函、解除合同通知及往来函、新民市公安局消防科重大火灾隐患限期整改通知书、承租人企业营业执照、五楼客房租赁协议、孙克友起诉沈阳光兴实业有限公司起诉状、新民市法院致孙克友举证通知书、出租楼交接证明。被告提供马来西亚新民购物广场火灾自动报警灭火系统验收凭证、马来西亚新民购物广场消防工程检验报告、沈阳市300家火灾隐患单位整改情况通报、被告国有土地使用证、被告房屋所有权证、关于双方交接问题进行最后移交的光碟的说明等证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，双方签订的合同合法有效，双方均应自觉履行。合同约定的租赁期限为12年，原告提前解除合同，应承担提前解除合同的违约责任。原告提出因被告出租房屋消防不合格导致其不能实现合同目的，解除合同的责任在被告方的主张，我国相关法律对出租的房屋必须经消防部门验收合格并无强制性的规定，而且原告人在消防部门处罚后一直在经营使用房屋，因此，原告要求被告承担责任的理由不能成立，对原告要求被告承担返还全部抵押金及利息的请求，本院不予支持。按双方所签合同约定，原、被告任何一方擅自提前终止合同，在取得对方同意的情况下应向对方支付年租金总额50%的违约金。本院认为，双方约定违约金明显过高，本院应根据该案的实际情况，从保护双方当事人的合法利益出发，酌情确定违约金的数额。对原告要求被告承担其垫付消防不合格罚款6万元主张，因消防部门处罚原因为未经消防部门验收擅自开业，而被告人并不参与原告经营原告何时开业由其自己决定，故原告要求被告支付该罚款的请求不予支持。双方合同中对X楼、X楼水、电、采暖费明确约定，由承租人承担，故原告人应按双方约定履行义务。至于原告人主张此条款显示公平的问题，因原告人未在法定的期间内行使撤销权，视为对该项权利的放弃，故本院对此主张不予支持。
对反诉原告提出的给付3个月租金81.7万元及违约金64.5万元的主张，从本院查明的事实看，原告人在2006年5月已向被告送达提出解除合同通知，被告在2006年7月25日复函中已体现出双方于2006年7月7日基本上履行交接仪式，而且被告人于2006年7月7日已将出租的房门贴上封条，因此可以认定被告2006年7月7日已实际控制接收了出租的房屋。据此，被告人主张原告2006年10月才交还租赁物的依据不足，故对其主张给付3个月租金及违约金的请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、本诉被告于判决生效后返还本诉原告房屋租赁抵押金57.5万元。
二、驳回本诉原告、被告的其他诉讼请求
三、驳回反诉原告的反诉请求。
一审案件受理费18，475元，由本诉的原告承担9237.5元，由被告承担9237.5元。反诉费6，140元沈阳光兴实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长张卓琦
审判员焦岩
代理审判员孝剑波
二OO七年二月四日
书记员于斌
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
