原告李某某，女，汉族，X年X月X日出生。
被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地。
法定代表人毕某某，经理。
委托代理人柴玉东，河南德高某师事务所律师。
第三人高某，男，汉族，X年X月X日生，大专文化，住（略）—X号，因挪用公款罪现在河南省第一监狱二监区服刑。
原告李某某诉被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及被告方的法定代表人的特别授权代理人柴玉东到庭参加了诉讼。之后依据申请，依法追加高某为第三人参加诉讼，并于2009年12月22日、2010年1月22日又两次公开开庭进行了审理。原告李某某、被告方的法定代表人毕某某、特别授权代理人柴玉东、第三人高某均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。
原告李某某诉称：2007年4月，我与被告签订了45套购房合同，购买被告45套期房，并办理了相关手续及支付了部分房款x.21元，交房期限届满后被告却不予交房。现请求被告交付45套房屋或退还购房款x.21元，并支付合同约定交房之日起的违约金。在2009年12月22日第二次庭审时诉请变更为：1、要求解除这45套房屋买卖合同；2、返还已付房款x.21元，并按同期银行贷款利率支付利息自交房之日起至款付清之日止。为证明其主张原告向法庭提某证据如下：
1、2007年4月19日，原、被告所签的商品买卖合同45份；
2、2007年4月19日，原告交款条据13张。
以上两组证据目的证明，原、被告之间买卖合同成立，原告已履行付款义务。所以原告所诉属实。
被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地辩称：原被告之间的房屋买卖关系并不存在，被告从未将基地的房屋卖给原告，原告陈述签订合同及交付房款情况均是虚假的，均为高某行为，被告不清楚，不承担交付房屋及退还房款的责任。为证明其主张被告向法庭提某证据如下：
1、2006年5月21日补充协议一份，证明基地阳光水榭工程已转让给河南金博投资有限公司；
2、2007年1月8日被告与高某签订的协议一份，证明基地全部资产已转让给金博公司；
3、2008年1月28日高某的证言1份，证明原、被告房屋买卖合同签订的情况及资金情况。
第三人高某陈述：所签合同属实，但合同与被告方无关，是我个人所办，该45套合同是为欠原告款所提某的抵押，不存在房屋买卖关系。第三人高某未向法庭提某证据证明其主张。
本院依职权调取的证据材料：
1、在郑州市中院刑二庭调取高某刑事案卷宗材料（起诉书、讯问笔录及证言材料），在2007年7月4日高某的讯问笔录中陈述：其之前借原告120万元由其友杜卫星还，打在原告指定帐上，时间大致为2007.4.19—22日，在证人毕某某的证言中反映了高某与基地的关系，及在基地的经营情况。
2、2008年4月23日对高某的调查笔录1份，笔录中陈述：高某两次向原告借款150万元、120万元，150万元未还法院已判，另外120万元于2007年上半年借，用40余套房屋买卖合同作抵押，后于5—6月份通过其友杜卫星还款，打在原告指定帐上，但抵押的合同未抽，另外还陈述了其与被告的关系，购买基地的情况及公章系移交所得。
3、2010年5月11日，对原告在郑州的建设银行、工商银行、交通银行的三个开户行进行调查，调取了其在三个银行自2006年8月至2007年5月的交易明细单及建行的转帐凭证三份。
庭审中，经过对原、被告提某证据进行出示、质证，原告、被告、第三人对对方证据发表如下意见：
（一）对原告提某某证据，被告认为，买卖合同的签订及收款均是高某个人行为，作为被告及被告的法定代表人均不清楚；第三人认为，合同及收款条据内容真实，但不存在买卖关系，而是为欠原告的债务所提某的担保，每平方946元也不是当时的售价。
（二）对被告提某某证据，原告认为，两份协议不清楚，且与其无关，只认可公章和法定代表人章。高某的证言陈述的45套房屋价款与所说的借款120万元不符，讲数套概念模糊，不能证明被告所要证明的对象。高某不存在向我借款120万元用合同抵押的事，第三人高某对被告的三份证据不持异议。
对本院依职权调取的证据材料及笔录，原告认为：高某的陈述有异议，认为120万元与本案无关。因为通过杜卫星还款120万元，并交给原告兑帐单的时间也是2007年4月19日，也是本案签订合同及收据的时间，既然是抵押，不可能在还款的同时办理，原告同时对本院调取其的银行交易记录进行回忆认为，记录上显示有14笔交易系向被告支付房款，三笔转帐共计89.9万元直接转给高某相关帐户，其余11笔系提某金支付给高某；被告认为，原告讲购房付款应当不属实，有关情况不清楚，以高某讲的为准，对高某的陈述不持异议；第三人高某认为，其两次笔录陈述均属实，若有出入以法院的笔录为准。本案所说的120万元借款不涉及法院已判的150万元，该借款系杜卫星打在原告指定的帐户上，还的就是2007年7月4日笔录中陈述的杜卫星还的那120万元，认为原告的三笔转帐系其个人与原告发生的资金往来，不是其支付的购房款，其余的11笔只能说明原告取过现金，但不能说明付给第三人了，也不能说明其支付的是房款，总之，不是付的房款，其陈述不属实。
根据庭审中对原、被告提某证据的出示、质证，结合三方当事人的陈述，合议庭对原、被告提某证据作如下认定：
对原告提某某证据，该合同及收据的经办人高某对其真实性并不否认，而被告及第三人提某的办理该合同及收据是为向原告借款120万元而提某的担保，实事上不存在房屋买卖关系的异议并无相关证据支持，且该两组证据反映了本案原告所诉的相关事实。因此，对原告的两组证据本院予以认定，作为本案的定案依据。
对被告提某某证据，两份协议反映了被告的资产转让情况，但其未办理资产转移登记和企业名称及法人变更登记，其对外承担民事责任的主体仍应是被告。其资产的转让并不影响本案责任的承担，因此，对两份证据与本案的关联性不作认定，对高某在第一次庭审中作为证人提某某证言，关于120万元系用合同抵押的陈述，虽与其在之后庭审中的陈述和两份笔录的陈述基本一致，但高某的这几次关于该合同用于借款担保，不存在房屋买卖关系的陈述均无相关证据来印证，结合本院调取的材料看，高某关于与本案相关的120万元的借款情况与还款情况的陈述存在矛盾，故该证言不能作为认定本案事实的依据。
对本院调取的证据材料，第三人的几份笔录中，除涉及关于120万用合同作抵押的陈述无证据支持且存在矛盾不予认定外，关于与被告的关系，购买基地的情况及公章系移交所得的其他陈述，与被告的证据材料及庭审中陈述基本一致，可作为认定本案事实的依据；原告的银行交易记录及转帐凭证，虽从侧面反映了原告的支付能力，但未能直接反映原告系支付房款并支付给高某的过程。因此，对这些交易记录不作认定，对其中三张转帐凭证可作为认定事实的参考依据。
根据合议庭对证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，可以确认本案的下列事实：
2006年，原告李某某通过第三人高某了解到被告的阳光水榭工程开发情况，拟购房投资，之后经过付款，于2007年4月19日在被告的郑州售房中心，与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的阳光水榭工程第1、4、X号楼房屋各15套，共45套。合同约定：所出售房屋位于淅川县X镇宋岗码头，买受人支付部分房款，其余向银行申请贷款，房屋于2007年9月30日交付，逾期不交房的应承担违约责任。逾期不超过60日自交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人支付已付房款的日万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，买受人有权解除合同，并在解除通知到达之日起30日内退还房款，并按已付房款的2%支付违约金等。合同签订的同时，被告即按946.07元/米2向原告出具了购房款x.21元的收据共13张。此后双方并未向银行申请按揭贷款，交房期限届满后，被告未按期交付房屋，引发纠纷。
另查明，本案第三人高某系河南金博投资咨询有限公司总经理，也是被告聘用的管理日常事务的经理，被告在郑州设立的售房中心即由高某负责。2006年5月被告将其包括阳光水榭在内的三个项目转让给高某开办的金博投资咨询有限公司开发建设。2007年初，被告将其全部资产转让给高某，由其进行项目建设，在法人未变更之前企业所产生的民事责任及债权债务由原企业法人继续承担，变更后原企业不再承担。项目建成后，仍交回原企业法人经营。之后进行了印签的移交，但未办理企业名称和法人变更登记手续。2007年7月，第三人高某因涉嫌犯罪被羁押，本案的阳光水榭工程也随即停工。
再查明，被告的阳光水榭工程项目共开发X幢楼盘，自2006年4月份开工以来，仅5、7、X号楼办理了房屋预售许可，到本案开庭之日，该X幢楼均未竣工。
本院认为：本案的焦点问题是原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系。针对本案的焦点问题从以下几方面进行评述：
一、第三人高某关于本案合同系为120万元借款抵押的辩解是否成立。庭审中第三人高某认为所签合同及出具收条属实，但没有真实的交易行为，只是为借原告120万元款的抵押，是其个人行为，与被告无关。但从高某的陈述及相关证据中看，1、120万元借款还款均发生在2007年上半年以前，有时间间隔；2、借120万元款时用本案的房屋买卖合同及收据做抵押，而合同及收据的时间是2007年4月19日；3、120万元借款在2007年4月份即商量借其友杜卫星款归还，并通过杜卫星转至原告指定的帐上，时间在2007年4月19日—22日间；4、杜卫星还款120万元的帐户是原告应第三人高某要求开的，开户时间是2007年4月19日，目的之一是便于其偿还该120万元借款。由此可以看出，第三人高某陈述的120万元借款发生在2007年4月19日，而还款同样发生于这一时间，与其陈述的借款还款有时间上的间隔相矛盾。如果说原告所持的合同收据是用于借款作的抵押，那么即是在该款被清偿的同时进行的抵押，该陈述同样存在矛盾，也是不符合常理的，而第三人高某也未能向法院提某抵押的证据，可见第三人高某陈述的120万元借款与本案无关，本案的合同及收据不存在为借款作抵押的事实。
二、第三人与被告之间的责任承担问题。被告在庭审中认为，原、被告之间不存在房屋买卖关系，与原告签订的合同及原告支付房款均是虚假的，均是高某所为，被告不清楚，不承担返还房款的责任，但被告一对原告提某的合同及收据上加盖的印章无异议，二对第三人高某关于印章通过移交取得并受基地法人委托以总经理的身份对外活动的陈述无异议，三又自述包括原告所购房屋在内的工程及整个基地已出售给第三人高某，但未办理移交及变更登记手续。同时，第三人高某在庭审中确认了合同及收据的真实性，被告又不能提某原告所签合同及支付房款系虚假事实的证据，故被告的辩解理由不能成立。总之，第三人高某以被告的名义与他人签订合同、收取房款并加盖被告的印签，应是职务行为，代表的应是被告，尽管第三人高某自认为是个人行为，与被告无关，也是其以利用职务便利做出的，是其与被告之间的事，不能对抗善意的原告，被告仍应对第三人高某的行为对外承担责任，故被告是本案合同的相对人，应当承担由合同产生的责任。
三、关于本案合同的效力问题。经查明，被告的阳光水榭工程共X幢楼盘中仅5、7、X号楼办理了房屋预售许可，故涉及X号楼的15份购房合同为有效合同，涉及1、X号楼的30套购房合同因其没办理商品房预售许可证，违反了法律的规定而归于无效。
综上，被告及第三人高某对原告所持房屋买卖合同及收款收据的真实性不持异议，虽认为不存在真实的交易行为，并对原告的付款过程存在质疑，并提某了自己的辩解理由，但未能提某证据支持，且在庭审中的陈述存在矛盾，并明显不合常理，故被告及第三人的辩解均不能成立，原、被告之间存在真实的房屋买卖关系。被告在未办理房屋预售许可证的情况下，与原告签订商品房买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效，其过错责任主要在被告，被告理应承担因1、X号楼的30套房屋买卖合同无效的法律后果。同时，由于被告的阳光水榭工程已于2007年7月停工，至今未能复工建设，显然交付房屋已不可能，故原告在庭审中变更要求解除合同的诉请，本院予以支持。因此，对涉及X号楼的15份有效购房合同予以解除，被告基于15套购房合同被解除应承担返还房款的责任。对于违约金支付问题，合同双方已有约定，但原告在第二次庭审中变更为中国人民银行同期同类借款利率的标准作为计算违约金的标准（自交房之日起支付），该标准并不高某双方约定日万分之二的标准，本院予以支持。被告应承担自交房期满次日起即2007年10月1日起至判决确定的支付之日止按中国人民银行同期同类借款利率的标准的x.21元房款的利息。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条、最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十五条之规定，并经审判委员会研究，判决如下：
一、原告李某某与被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地于2007年4月19日签订的阳光水榭工程第X号、第X号楼的30份商品房买卖合同为无效合同，第X号楼的15份商品房买卖合同为有效合同，并解除该X号楼的15份商品房买卖合同。
二、被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地在本判决生效后十日内退还原告李某某购房款x.12元，并按中国人民银行同期同类借款利率支付利息（自2007年10月1起至判决确定的支付之日止）。
三、第三人高某不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，由被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提某副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长曹斐
审判员王建钊
审判员马华强
二O一O年五月二十五日
书记员井金侠
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