四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2006）成民终字第X号
上诉人（原审被告）廖某，男，汉族，xxxx年x月xx日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）成都兴成物业发展有限公司。住所地：成都市牛沙便道X号3-X栋X楼X号。
法定代表人汤某某，总经理。
委托代理人李华东，四川恒和信律师事务所律师。
委托代理人陈霞，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人廖某因与被上诉人成都兴成物业发展有限公司（以下简称兴成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2005）武侯民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2004年8月13日，兴成公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的廖某签订《成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市X巷X号附27、28、X号的房屋出租给廖某使用，租赁期限为1年，自2004年8月11日至2005年8月10日止，月租金1500元。该合同第四条乙方责任与义务中的第六款约定“乙方从事的经营活动必须符合国家有关的法律、法规。租赁期满时，乙方如需继续租赁房屋，必须在承租期满前一个月书面向甲方申请续租，同等条件下享有优先续租权，租金届时议定。如不续租，乙方应在租赁期满后全面退出。”第六条约定“违约责任：任何一方中途无故终止或不履行合同时，违约方向守约方支付相当于3个月房屋租金的违约金，给守约方造成经济、财产损失的，违约方应承担相应赔偿责任。”合同签订后，双方均履行了各自的权利义务至2005年8月10日。租赁合同期限届满后，兴成公司要求廖某返还房屋，廖某拒不返还，仍占用兴成公司的出租房屋。为此，兴成公司诉至法院，请求依法判决：1、确认兴成公司、廖某签订的《成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同》已经终止；2、廖某返还兴成公司出租房屋；3、廖某赔偿兴成公司经济损失（按每天租金153.64元计至廖某返还房屋时止）；4、廖某支付兴成公司违约金4500元。
上述事实，有兴成公司提交的企业法人营业执照、兴成公司与廖某签订的《成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同》及双方当事人的庭审陈述等证据收集在案佐证。
原审判决认为，兴成公司、廖某于2004年8月13日签订的《成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方按合同约定已全面履行了各自合同义务，至2005年8月10日，该合同因期限届满已经自然终止。廖某应按合同约定将出租房屋返还给兴成公司，其拒不返还继续使用房屋已没有合法依据，且已经给兴成公司造成了租金损失，因此，兴成公司诉请确认双方合同已终止和要求廖某返还房屋及赔偿经济损失的请求法院予以支持，但其经济损失应参照双方原租赁合同租金标准从2005年8月11日起算至廖某返还房屋时止。兴成公司要求按同地段每日每平方米1.67元租金水平计算其租金损失缺乏依据，法院不予支持。由于双方在合同存续期限内均全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，加之自2005年8月10日双方的租赁合同因期限届满而自然终止，双方不再存在合同关系，故兴成公司要求廖某按原租赁合同约定支付违约金的请求不能成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百三十五条的规定，判决：一、确认兴成公司与廖某于2004年8月13日签订的《成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同》于2005年8月10日因租赁期限届满而终止。二、廖某于判决生效之日起10日内，将位于成都市X巷X号附27、28、X号的房屋腾退返还给兴成公司。三、廖某于判决生效之日起10日内，赔偿兴成公司经济损失（从2005年8月11日起按每月租金1500元计算至廖某实际返还房屋时止）。四、驳回兴成公司的其他诉讼请求。案件受理费250元，其他诉讼费125元，共计375元，由廖某负担。
宣判后，原审被告廖某不服上述判决，向本院提起上诉称，兴成公司周经理等人向廖某承诺，租赁合同虽是一年一签，但可以长期续签不会改变，让廖某放心承租，他们会给方便，将来保证商家有钱赚。当时所承租的房屋门前是一片荒地，无住户、无商家，治安形势不好，根本没有商气，廖某承租后对房屋进行了投资，现在该地段商业口岸已逐步形成。兴成公司不讲诚信，单方终止合同违背相关法律的规定，请求驳回兴成公司的全部诉讼请求。
被上诉人兴成公司二审口头答辩称，廖某的上诉理由不能成立，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，兴成公司、廖某于2004年8月13日签订的《成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效。按照合同的约定，兴成公司与廖某约定的租赁期限为一年，即2004年8月11日至2005年8月10日，廖某如需继续租赁房屋，必须在承租期满前一个月书面向出租方申请续租。由于廖某无证据证明其提交了书面申请要求续租房屋，亦无充分的证据证明兴成公司承诺过廖某可以一直租用房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，在租赁期限届满后，廖某应将房屋返还给兴成公司，其拒不返还并继续使用房屋已没有合法依据，兴成公司要求廖某腾退房屋的理由正当合法。由于在房屋租赁合同期限届满后，廖某没有合法依据继续占有使用房屋，给兴成公司造成了租金损失，故原审法院参照双方原租赁合同租金标准计算租金损失并无不当。由于双方在合同存续期限内均全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，而双方在2005年8月10日租赁合同期限届满后不再有合同关系，故原审对兴成公司要求廖某按原租赁合同约定支付违约金的请求不予支持正确。综上所述，廖某的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由廖某负担。一审案件受理费及其他诉讼费的负担方式按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长杨桓
代理审判员周文
代理审判员王敏
二00六年三月一日
书记员于洋
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