四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2006）成民终字第X号
上诉人（原审被告）雷某某，男，xxxx年x月x日出生，x族，农民，住（略）。
委托代理人王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓某某，男，xxxx年x月x日出生，x族，个体工商户，住（略）。
委托代理人张某，男，xxxx年xx月x日出生，x族，住（略）。
上诉人雷某某因与被上诉人邓某某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院(2006)金堂民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院判决认定，原告以四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的名义承包工程，依据承包协议获得金堂县X镇畜牧兽医站部分房产的处分权，因此是本案的适格主体。原告在未依法登记取得门面房产权属证书的情形下，转让给雷某某，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项之规定，当属无效。因此双方签订的购房合同属无效合同，双方应当返还财产，即原告返还房款，雷某某退回门面4个，但门面已拆迁，已无返还可能，考虑到雷某某已足额领取拆迁补偿费，其支付的购房款及损失得到了相应的弥补，故适用公平原则，本案由雷某某按原约定房价，面积以拆迁面积为准，折价补偿原告为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第一款第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：雷某某在本判决生效之日起7日支付原告邓某某人民币x元。
宣判后雷某某不服，以邓某某不是本案适格原告及原、被告双方签订的合同为有效合同，原告违约未给雷某某办理房屋产权证，购房尾款雷某某不应支付为由，向本院提起上诉，请求二审法院驳回原告的诉讼请求。邓某某则认为一审法院判决正确，应维持原判。
经审理查明，被上诉人邓某某以四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的名义，于2001年3月7日承包金堂县X镇畜牧兽医站旧房改建工程，约定拆除旧房建二楼一底新房，修建费用由被上诉人邓某某承担，被上诉人邓某某享有新建房屋中的4个门面及2间住房，畜牧兽医站负责办证及费用。3月10日，邓某某将以上4个门面转让给上诉人雷某某，双方签订了购房协议，约定1600元／平方米，面积以产权证为准，并对付款方式、违约责任等作了约定。9月19日，邓某某将4个门面交付雷某某。雷某某共计支付房款x元。2005年6月28，因金堂县建设用地，以上4个门面共计145.62平方米被依法拆迁，雷某某获得补偿x元。其后雷某某以邓某某未给其办理房屋产权证为由拒付购房尾款。2005年12月12日邓某某诉至法院，请求判令雷某某支付房款x元。
上述事实，有四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司与金堂县X镇畜牧兽医站签订的工程承包合同、邓某某与雷某某签订的购房协议、金堂县建设用地统一征地办公室与雷某某签订的房屋拆迁协议及双方当事人的陈述等证据证实。以上相关证据经双方当事人质证，具有合法性、关联性、客观性，可以作为认定本案事实的证据。
另查明，四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司挂靠在四川省金堂县水电建筑工程总公司名下，实为邓某某个人出资经营，独立核算，自负盈亏。四川省金堂县水电建筑工程总公司于2003年12月底注销，四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的债权债务由其自行承担。上述事实，有邓某某与四川省金堂县水电建筑工程总公司签订的协议书、金堂县水电局出具的证明、(2002)金堂民初字第X号民事调解书等证据证实。
本院认为，被上诉人邓某某以四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的名义承包工程，依据承包协议获得金堂县X镇畜牧兽医站部分房产的处分权，该事实已被生效的金堂县人民法院(2002)金堂民初字第X号民事调解书予以确认，且四川省金堂县水电建筑工程总公司于2003年12月底注销，四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的债权债权由邓某某自行承担。因此，邓某某是本案的适格主体。邓某某在未依法登记取得门面房产权属证书的情形下，将房屋转让给雷某某，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项之规定，当属无效。双方应当返还财产，即邓某某返还房款，雷某某退回4个门面。现门面被拆迁，雷某某领取了拆迁补偿款，门面已无返还可能。雷某某应参照双方约定的房价，以拆迁面积为准，对邓某某的门面进行折价赔偿。雷某某上诉认为邓某某不是本案适格原告及原、被双方签订的合同为有效合同，原告违约未给雷某某办理房屋产权证，购房尾款雷某某不应支付的上诉理由不能成立，其二审诉讼请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费及其他诉讼费用的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费1354元，由上诉人雷某某负担。
本判决为终审判决。
审判长胡迪
代理审判员周文
代理审判员王敏
二OO六年六月二日
书记员雷某龄
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