上诉人（原审原告）：刘某某，男，X年X月X日出生
被上诉人（原审被告）：南阳海昌房地产开发有限责任公司。
法定代表人：黄某乙，任董事长。
委托代理人：张某某，男，X年X月X日出生
上诉人刘某某与南阳海昌房地产开发有限责任公司（以下简称海昌房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，刘某某于2008年8月27日向邓州市人民法院起诉，请求：一、依法解除刘某某与海昌房地产公司订立的商品房买卖合同。二、依法判令海昌房地产公司返还刘某某购房款x元、契税费x元、公共维修基金8054元、办公费用4021元、保险费1076元、抵押费390元，共计x元，并自交款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息标准计付利息至款项付清之日止。三、由海昌房地产公司负担诉讼费用。2008年11月10日本院指定镇平县人民法院审理。2009年10月15日，镇平县人民法院作出（2009）镇民商初字第X号民事判决。刘某某不服，向本院提起诉讼，本院于2009年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘某某和被上诉人海昌房地产公司委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年2月4日，刘某某、海昌房地产公司签订商品房买卖合同，约定刘某某购买海昌房地产公司位于邓州市古城商业中心二区一楼X号的商业用房一间，房屋总价为x元。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房：出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房：出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。刘某某按合同约定分别于2007年2月4日向海昌房地产公司交纳购房款x元，2007年2月25日交纳房款x元，抵押费390元，契税x元，保险费1076元。2007年4月18日交纳购房款x元。2007年6月13日海昌房地产公司向刘某某交房，刘某某在同日交纳办理产权证费4027元，公共维修基金8054元，共计x元，刘某某接受房屋后进行了装修。2008年3月11日刘某某向海昌房地产公司发出退房通知书，要求退房。2009年1月8日海昌房地产公司将刘某某所购房产所在二区的大修基金交至邓州市房产管理局。
原审认为：刘某某与海昌房地产公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，故双方形成商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起九十日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。刘某某与海昌房地产公司所签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下到第1、2项处理：l、买受人退房：出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房：出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。2007年6月13日海昌房地产公司交付房产，根据约定应自交房后180日内为所购房产进行登记备案，备案后90日内协助刘某某办理产权证书。但在履行中，海昌房地产公司收了刘某某的契税、保险费等相关费用，应视为双方对合同的第15条进行了修改，即海昌房地产公司有义务在2008年3月13日前为刘某某办理房权证书。海昌房地产公司于2009年1月8日才将刘某某购得房产所在二区大修基金交到邓州市房产管理局，而交大修基金是办理产权证前提之一，海昌房地产公司提交的商品房交易分户登记表内容不真实，存在违约的事实。但刘某某起诉解除合同时间为2008年8月27日，该日期没到规定的期满之日(即2009年3月13日)，且合同的大部分义务已履行，产权登记也并非无法办理。故不宜解除双方之间签订的合同。因海昌房地产公司违约，应按约定的已付房价款的1％赔偿买受人损失。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、被告南阳市海昌房地产开发有限责任公司在判决生效后五日内支付原告刘某某违约金4026.94元。二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由原告刘某某承担1000元，被告南阳市海昌房地产开发有限责任公司承担6000元。
刘某某上诉称：一、原审以刘某某的起诉未达到规定的期满之日为由，驳回其诉讼请求，毫无法律依据。刘某某根据双方合同的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求海昌房地产公司承担退房的违约责任，而原审却以该“解释”第十九条规定，以出卖方不能办证，未能实现合同目的，买受人须在规定的期限届满一年后才能解除合同为由，驳回刘某某起诉，适用法律错误。二、原审以判决时房屋产权登记并非无法办理为由，不支持刘某某的请求不当。刘某某起诉时，海昌房地产公司并未按约定办理房屋产权登记，已构成违约；诉讼中具备的办理房屋产权登记的条件，不影响刘某某诉讼请求的成立。刘某某据此请求：撤销原判，改判解除双方商品房买卖合同关系，由海昌房地产公司退还购房款并承担购房款的利息损失。
海昌房地产公司辩称：一、海昌房地产公司按合同约定履行了备案义务。二、未及时办理房产证的原因是由于刘某某未出具办证委托书，未将购房款收据更换为商品房买卖的专用发票，邓州市房管部门以手工登记、工作效率低也是主要原因。三、原审判决前，海昌房地产公司经多方协调，已给刘某某办理了房屋所有权证，满足了其要求。海昌房地产公司据此认为：刘某某的退房请求不能成立。
本院审理中，海昌房地产公司提供了已经办理的刘某某的房产证。
刘某某对该证的真实性未提出异议，但认为：海昌房地产公司办理房产证已超出了合同约定，构成了违约，不影响其承担违约责任。海昌房地产公司现办理了房产证，更说明未办证的原因完全在海昌房地产公司，而不在刘某某。
本院经审理查明的事实与原审相同。
另查明：2009年4月28日，海昌房地产给刘某某购买的房地产办理了房产证，证号为：邓字第x号。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第1项规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。“出卖人的原因”为非买受方的原因，包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人的第三人的原因。二、商品房买卖合同中，一般都是买受人委托开发商办理权属证书。海昌房地产公司在审理中，未能提供刘某某不按要求出具办证委托和未将交款收据更换为商品房买卖专用发票的证据，所诉房管部门工作效率慢的因素，也依法应归于海昌房地产公司的原因。因此，本案符合“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未取得房屋权属证书的”情形。四、双方订立的《商品房买卖合同》第十五条第1项明确：海昌房地产公司逾期办证时，应承担退房的违约责任。刘某某现据此请求解除双方买卖关系，符合合同约定和法律规定，应予支持。海昌房地产公司虽在审理中办理了的房产证，但因超出了双方合同约定的期限，不影响刘某某要求其承担违约责任。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的是买受人行使解除合同权的条款，即在合同双方没有约定解除合同的情形下，只要在约定的和法定的办证期限届满后经过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权证书，合同目的不能实现时，买受人享有的解除合同的权利。本案的《商品房买卖合同》明确了办证期限和逾期办证的违约责任，应按该解释第十八条的“违约责任”规定办理，而不适用该解释第十九条。原审以该解释十九条处理，适用法律错误。综上，原审事实清楚，但适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销镇平县人民法院（2009）镇民商初字第X号判决。
二、解除刘某某与南阳海昌房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同。。
三、本判决生效后十日内，刘某某向南阳海昌房地产开发有限公司退还所购的商品房。
四、本判决生效后十日内，南阳海昌房地产开发有限公司退还刘某某购房款x元，并自交款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息标准计付利息至全部款项付清止。
一、二审案件受理费共x元，由南阳市海昌房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员孙建章
审判员郭晓普
二0一0年七月八日
书记员邓岩
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