上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海豫辉保健品有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人丁建平，该公司法律顾问。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海凯旋门企业发展有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人朱维敏，上海胡贤德律师事务所律师。
上诉人上海豫辉保健品有限公司(以下简称豫辉公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年9月1日，上海凯旋门企业发展有限公司(以下简称凯旋门公司)与豫辉公司签订《房屋租赁合同》一份，约定凯旋门公司将上海市X路X号X号楼(建筑面积为1，283.3平方米)的房屋出租给豫辉公司使用，租赁期限自2004年9月1日起至2006年8月31日止，其中2004年9月1日至2004年9月15日为装修免租期；房屋租金为每月人民币5，000元，保护建筑管理费每月人民币18，100元，合计人民币23，100元(该合计数简称为租金)；租赁保证金为一个月的租金，即人民币23，100元；豫辉公司向凯旋门公司承诺，租赁该房屋仅作为仓库使用；豫辉公司未征得凯旋门公司书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，豫辉公司逾期不支付租金累计超过一个月的，凯旋门公司可书面通知豫辉公司解除合同；违反合同的一方应向另一方支付违约金(违约金数额等于一个月租金)。合同签订后，豫辉公司支付凯旋门公司租赁保证金人民币23，100元，并支付了2004年9月16日至2004年12月15日的租金人民币69，300元。凯旋门公司于2004年9月9日将系争房屋交付豫辉公司使用。合同履行中，豫辉公司未经凯旋门公司同意在系争房屋外搭建临房，并将系争房屋用于宿舍供人居住，改变了房屋用途，双方为此产生矛盾，凯旋门公司将系争房屋的水电切断。2004年9月23日，双方员工于长寿路警察署签订调解协议书，对恢复水电供应及居住人员搬出系争房屋作了约定。由于凯旋门公司切断了系争房屋的用电，豫辉公司自行购买电缆线从其他单位拉电，遭到凯旋门公司的阻止。2004年11月22日，豫辉公司发出通知一份，言明：“莫干山路X号二楼长寿顺风大酒店员工在两日内，一律搬到一楼居住，二楼我公司另有安排，谢谢配合”。凯旋门公司认为豫辉公司的行为违反了双方合同约定，遂诉至法院。2005年2月23日，豫辉公司提起反诉。
凯旋门公司的诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、豫辉公司应恢复租赁房屋原状并归还凯旋门公司；3、豫辉公司支付违约金人民币23，100元；4、豫辉公司支付从2004年12月16日至法律文书生效之日止的租金；5、诉讼费由豫辉公司承担。审理中，凯旋门公司增加诉请，要求豫辉公司支付截止至2005年2月21日的水费人民币3，931.20元。
豫辉公司的反诉请求为：要求判令凯旋门公司继续履行房屋租赁合同；赔偿豫辉公司损失人民币18，400元；反诉费由凯旋门公司承担。
原审判决：一、原告上海凯旋门企业发展有限公司与被告上海豫辉保健品有限公司2004年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2005年2月1日解除；二、被告上海豫辉保健品有限公司应于本判决生效之日起十日迁出上海市X路X号内X号楼；三、被告上海豫辉保健品有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除其在上海市X路X号内X号楼外建造的临房；四、被告上海豫辉保健品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯旋门企业发展有限公司2004年12月16日至2005年2月1日的租金人民币36，190元；五、被告上海豫辉保健品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯旋门企业发展有限公司2005年2月2日至本判决生效之日止的房屋使用费(按每月人民币23，100元计算)；六、被告上海豫辉保健品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯旋门企业发展有限公司违约金人民币23，100元；七、被告上海豫辉保健品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯旋门企业发展有限公司截止至2005年2月21日的水费人民币3，931。20元；八、原告上海凯旋门企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海豫辉保健品有限公司租赁保证金人民币23，100元；九、对反诉原告上海豫辉保健品有限公司要求继续履行《房屋租赁合同》的诉请不予支持；十、对反诉原告上海豫辉保健品有限公司要求反诉被告上海凯旋门企业发展有限公司赔偿损失人民币18，400元的诉请，不予支持。
上诉人豫辉公司不服原判，以上诉人按约履行了付款义务，合同应该继续履行；被上诉人擅自切断电源致使合同无法履行，被上诉人应承担责任为由，上诉至本院。请求本院撤销原判，支持其原审时的反诉请求。
被上诉人凯旋门公司辩称：上诉人擅自将系争房屋改造为宿舍借给外来务工者住宿，违反了合同的约定，合同应予解除；被上诉人切断电源是为了保护历史建筑安全。要求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
另查明，系争房屋属上海市保护建筑。豫辉公司将系争房屋隔成小间供人员住宿，住宿人员私接电源用于照明和烧水，并擅自使用液化气灶具。
以上事实，有双方签订的《房屋租赁合同》，凯旋门公司提供的照片等为证。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，双方均应按约履行。合同约定系争房屋仅作为仓库使用，豫辉公司未征得凯旋门公司书面同意改变房屋用途，凯旋门公司可书面通知解除本合同。豫辉公司将系争房屋用于宿舍的行为既违反了双方对于房屋用途的约定，又不利于对历史建筑的保护，豫辉公司应承担相应的责任。凯旋门公司诉请解除房屋租赁合同、由豫辉公司恢复租赁房屋原状后归还凯旋门公司、承担违约责任，符合合同约定及法律、法规规定，原审法院予以支持无不当。凯旋门公司解除合同的通知于2005年2月1日到达豫辉公司后，豫辉公司仍在使用系争房屋，豫辉公司应支付相应的房屋使用费直至迁出系争房屋，该使用费的计算参照合同约定的租金标准。豫辉公司以履行了付款义务为由诉请继续履行合同，于法无据，本院难以支持。豫辉公司违约将系争房屋用作宿舍，住宿人员任意拉电、使用液化气灶具的行为给该幢上海市保护建筑的安全造成隐患。凯旋门公司为保护历史建筑的安全而切断电源，责任不在凯旋门公司。豫辉公司诉称凯旋门公司违约，与事实不符，本院不予采信。豫辉公司未经凯旋门公司许可购买电缆线，该费用不应由凯旋门公司承担。豫辉公司诉请凯旋门公司赔偿损失，本院无法支持。综上，上诉人的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，837元，由上诉人上海豫辉保健品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员吴海港
代理审判员陈俊
二00五年六月二十四日
书记员肖函
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