上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海桑移投资管理咨询有限公司，住所地上海市闵行区X路X号。
法定代表人曹某，该公司总经理。
委托代理人谢有圻，上海市名旗律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海申能房地产有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号X室。
法定代表人王某某，该公司董事长。
委托代理人徐某某，该公司职员。
委托代理人张国飞，上海市国和律师事务所律师。
上诉人上海桑移投资管理咨询有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院(2005)卢民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年4月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2002年12月30日，上海申能房地产有限公司(以下简称申能公司)与上海桑移投资管理咨询有限公司(以下简称桑移公司)签订房屋租赁合同一份，由申能公司将其名下位于本市X路X号503-X室、建筑面积为410.85平方米的房屋出租予桑移公司使用，租赁期限至2004年12月29日止，月租金按每日每平方米人民币(下同)1.66元计算为20，744.50元，桑移公司须于每月30日前支付租金，如逾期，则每日需按日租金10％支付违约金。合同同时明确，桑移公司于申能公司交付房屋时支付保证金20，744.50元，该保证金在租赁关系终止时用于充抵须付费用后归还桑移公司；另桑移公司须于租期届满后2日内返还房屋，如逾期，则需按每日每平方米3.32元支付房屋使用费。签约后，申能公司按约交付房屋，桑移公司交付保证金并支付截止2004年11月29日租金。期间，申能公司于2004年10月26日向桑移公司发出价格调整通知，称租赁合同到期后如需续租，则月租金上调为29，367.20元。后租赁期限届满，申能公司与桑移公司因未对调整后租金达成合意而未再另行签订续租合同，桑移公司亦未搬离租赁场所，申能公司遂诉至法院。
申能公司诉称，桑移公司向申能公司租用房屋，租赁期限已届满，但桑移公司至今尚未搬离。现要求桑移公司立即归还租赁房屋，同时要求桑移公司按照租赁合同约定偿付延期支付租金之违约金7，191.43元及自租赁合同终止至桑移公司实际搬离日止按每日每平方米3.32元计算的房屋使用费。桑移公司辩称，原租赁合同确已到期。另桑移公司均已按约支付租金，故不存在拖欠租金，不同意偿付违约金。对租赁期满后房屋使用费，因申能公司曾提出续租租金调整为每日每平方米1.98元，故要求按此单价计付房屋使用费。
审理中，双方确认桑移公司拖欠申能公司2004年11月30日至同年12月29日租金20，744.50元，申能公司以桑移公司签约时支付的保证金20，744.50元充抵。另桑移公司向法院提交答辩状，其中称双方曾于2005年1月3日对申能公司免除桑移公司滞纳金7，191.43元进行协商。
原审认为，申能公司与桑移公司之间房屋租赁合同系订约各方真实意思表示，符合法律规定，依法受到法律保护，订约各方均应全面履行合同义务。对申能公司违约金诉请，桑移公司虽称均按时支付租金，但桑移公司在提交答辩状中又称双方曾就免除违约金7，191.43元进行协商，就此桑移公司对延期支付租金所须承担之违约责任已予以自认，法院据此对申能公司该项诉请依法予以支持；鉴于租赁合同期限已经届满，桑移公司应按约搬离租赁场所，并按约支付申能公司自最后搬离宽限日次日即2005年1月1日起至实际搬离日止之房屋使用费；至于桑移公司要求按申能公司欲调整之租金标准计付房屋使用费的辩称意见，因双方未就此调整租金达成合意，故法院对桑移公司此意见不予采纳。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，于二OO五年二月二十四日作出判决：一、上海桑移投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内迁出本市X路X号503、X室房屋；二、上海桑移投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海申能房地产有限公司违约金人民币7，191.43元；三、上海桑移投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海申能房地产有限公司房屋使用费(自2005年1月1日起至实际迁出日、按建筑面积410.85平方米、以每日每平方米人民币3。32元计付)。案件受理费人民币1，112元，财产保全费人民币283元，由上海桑移投资管理咨询有限公司负担。
判决后，桑移公司不服，上诉于本院，诉称：原审判决桑移公司承担违约金没有依据。根据合同约定，每月月底支付当月房租。桑移公司从未逾期支付，原审在没有具体逾期日期、逾期金额的情况下，所作推定错误。双方为续约租金未能达成一致意见后，桑移公司要求搬离，遭申能公司阻拦。另房屋使用费按照原租赁合同约定的逾期房屋使用费数额过高，可按原租金计算。请求二审撤销原判第二项、变更第三项。
申能公司辩称：合同约定是先付后租。在合同期满后，因桑移公司不付租金和违约金，申能公司才阻拦桑移公司搬离。关于房屋使用费也是根据合同约定，故不同意桑移公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，申能公司在2004年10月26日向桑移公司发出的价格调整通知，是针对租赁合同期满后，双方是否愿意续租向桑移公司发出的新要约，桑移公司不接受该租金，视为双方未能就签订新的租赁合同达成一致意见。对此，桑移公司应有充分认识，租赁合同到期后即自然终止，桑移公司应当结清租赁费用后迁出租赁房屋。关于争议的滞纳金，在双方对应先付后租还是先租后付理解不一的情况下，原审根据桑移公司在答辩状中的陈述，认定桑移公司对延期支付租金所须承担之违约责任已予以自认符合法律规定。桑移公司认为，申能公司阻拦桑移公司搬离，申能公司认为，桑移公司未能结清房款及滞纳金，将损害申能公司的利益，故不允桑移公司搬离，符合常情。况且桑移公司至今仍在实际使用系争房屋，应当支付房屋使用费。桑移公司认为房屋使用费按照原租赁合同约定的逾期房屋使用费数额过高，因桑移公司在原审期间并未请求予以调整，故本院不予采纳。原审在查明事实基础上所作判决正确，本院应予维持。桑移公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，112元，由上诉人桑移公司负担。
本判决为终审判决。
审判长沈秋霞
审判员孔美君
代理审判员顾依
二00五年五月二十日
书记员王某
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