天津市X区人民法院
民事判决书
(2001)北民初字第X号
原告：孙某，男，X年X月X日出生，汉族，天津市邮电记录纸厂工人，现住（略）。
委托代理人：王树起，天关律师事务所律师。
被告：天津弘泽物业发展有限公司，住所地：（略）。
法定代表人：尹某，董事长。
委托代理人：张某，该公司职员。
委托代理人：李双霞，天津市金汇律师事务所律师。
原告孙某与被告天津弘泽物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙某诉称：原告与被告于1999年10月15日签订了商品房买卖合同，同时签订了一份补充协议，约定原告购买被告开发的美泽大厦X室作为住宅之房，总价款（略）元，双方协议原告在24个季度内付清购房款，每季度（略）元。原告在支付了一个季度的房款后搬进X室。此前，被告许诺6年后保证原告获得产权证书，原告为促使被告完全履行合同，提出申报契税，1999年12月10日由被告代办了契税申报手续，并支付了税金。原告入住后，被告严重违约，至今没有煤气管道设施，更谈不上通煤气。更为严重的是，被告在原告购买房屋之前，就将此房抵押给了银行，获得巨额贷款。现被告严重违反法律规定，故诉请确认商品房买卖合同无效，返还购房款（略）元，并赔偿经济损失（略）元。
被告天津弘泽物业发展有限公司辩称，双方确实签订了商品房买卖合同，但合同内容约定的是商品房以租代买关系，即在24个季度的合同履行期内，原告向被告支付租金，并享有被告所有房屋的使用权，在交满24个季度租金后，按照约定，交付的租金可抵做房款，而取得该房的所有权，故在合同履行期内原、被告双方为房屋租赁关系。出租的房屋虽然被设置了抵押，但抵押权人并未向原告主张权利，而且被告以租代售房屋的行为已得到抵押权人书面同意。故根据法律规定承租人无权因其租赁的房屋已被设置抵押而向出租人主张权利，现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1999年10月15日原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告以租代买被告坐落于河北区X路交口美泽大厦X层G号，建筑面积96.23平方米，总金额为（略）元的房屋一套。合同同时约定付款方式为以租代买，签订合同当日交付3个月租金作为人住抵押金，人住之日交付一个季度的租金(租金在适当时候作为第一笔房款)以后每至下一季度交款日，乙方应提前15天向被告交纳下一季度的款项，直至24个季度交款完成。在上述付款如期完成后，乙方即向甲方申请过户，甲方协助乙方完成产权过户手续。原、被告在签订该合同的当天，又签订了一份补充合同，补充合同言明：乙方每季度向甲方交纳分期购房款人民币（略）元。并就物业管理费的交纳方式，房屋占有使用的转移、所有权的转移以及风险转移、违约责任等事项进行了具体约定。签订合同后原告向被告交纳了3个月的押金（略）元。此后，原告从1999年12月14日至2001年6月12日向被告交纳了七个季度的租金（略）元。原告为了如期获得产权，向被告提出契税申报，1999年12月10日被告为其办理了契税申报手续，原告向国家交纳了税金7200元。
本案在审理过程中，原告向法庭提供了以下证据：
证据一：《天津市商品房买卖合同》及其补充合同。以此证明原告是分期付款方式购房。
证据二：天津市财政局统一收据8张，以此证明是购房而不是租房。
证据三：契税纳税申报表及完税证，以此证明是买房。
证据四：讼争房已抵押给工商银行的表格，以此证明该房出租或出售前已被抵押。
证据五：原告装修房屋支出清单，以此证明如房屋买卖合同无效时，原告提出赔偿损失的依据。
被告对原告提供的证据质证如下：
原告证据一证明原、被告是以租代售关系，该合同第三条已明确约定以租代买，补充合同第四条说明原告对房屋无所有权，只有占有使用权。原告证据二证明原、被告按以租代买的方式履行了合同，原告交付的款项为租金，个别的收据写成“房款”是被告对原告的信任，相信原告能按时将全部租金交纳完毕，而使租金抵作房款。原告证据三不能证明现在原、被告双方就是买卖关系，房屋租金交齐后才将租金抵作购房款，买卖合同才生效。契税是买卖合同生效的必要条件，却不是充分条件。原告证据四属实。原告证据五与本案无关，房屋抵押期间，抵押权人未向原告行使抵押权，原告可继续占有、使用讼争房屋，此装修费用根本不能成为损失。
庭审中，被告向法庭提供了以下证据：
证据一：《天津市商品房买卖合同》及其补充合同。证明内容：(1)双方当事人是以租代售关系，(2)在合同履行期内，原告只享有讼争房屋的使用权，不享有所有权，且原告未经被告书面同意不得允许第三人占有、使用房屋。
证据二：美泽大厦的售楼书及有关报纸广告。证明内容：证明被告关于以租代售的真实意思是出租房屋，在租赁期间届满且承租人将全部租金交纳完毕时，将租金抵作购房款，双方发生房屋买卖关系。
证据三：1997年、1999年有关商用房租金情况。证明内容：证明原告交付的款项符合同等地段同等水平楼宇的租金标准。
证据四：工商银行新华支行出具的同意出售或以租代售的证明。证明内容：证明被告以租代售房屋的行为已经抵押权人同意。
证据五：工商银行新华支行与被告的协议书。证明内容：抵押权人在原告将全部租金交纳完毕后，保证解除抵押，进一步证明被告能保证在原告交齐租金后向其转让无权利瑕疵的房屋所有权。
证据六：工商银行新华支行出具被告不欠息的证明。证明内容：证明被告有能力且愿意履行对抵押权人的债务，并实际履行了已到期债务。
证据七：“天津市建设工程设计合同(煤气工程设计)、天津市公用局煤气工程办公室文件1998用煤办字第X号、煤气设计方案(编号9820)、天津市煤气总公司民用户发展工程设计任务单。证明煤气工程正在办理和协调过程中。
庭审中，原告对被告提供的上述证据质证如下：
被告证据一是统一商品房买卖合同，是分期付款性质购房。被告证据二是虚假广告，所签合同是商品房买卖合同。被告证据三与本案无关。被告证据四应适用《担保法》第四十九条第一款的规定，转让抵押物时，并未告知原告。被告证据五是被告与银行之间的协议，与原告无关，交房款后必须办理过户手续。被告证据六只能证明被告所欠贷款未还，只是按时付息。被告证据七与原告无关，原告只要求按照承诺将煤气接通，以保证日常生活之需。
本院认为，原、被告之间签订的X号《天津市商品房买卖合同》是双方在平等自愿、等价有偿原则基础上签订的，该合同第三条明确约定了“以租代买”方式，并约定24个季度交款完成后，乙方即向甲方申请过户，甲方协助乙方完成产权过户手续。该合同“以租代买”的主条款前提明确，双方对“以租代买”方式意思表示真实一致。故本院确认该合同客观、真实有效，可以作为确认双方为“以租代买”合同关系的依据。当日签订的补充合同，是双方就房屋质量及维修、付款金额及方式、房屋占有、使用的转移等事项所作的具体约定。虽然该补充合同中将主合同的“租金”统称为“购房款”，但是仍然不能改变主合同“以租代买”的合同性质。双方均应在遵守主合同效力的前提下，实施补充合同约定的内容。故在补充合同中统称为“购房款”的款项其性质应为租金，在24个季度款项交齐后，即完成租赁的约定后，租金才能抵作购房款产生双方约定的房屋买卖关系，由被告为原告办理产权过户手续，最终完成“以租代买”的销售方式。原告提供的交款收据，其中三张均注明“租金”、四张注明“房款”可见原告所交款项只是名称上的差异，并不能改变主合同约定的“以租代买”的方式。被告根据原告申请为其办理了交纳契税的手续，并不能证明房屋买卖关系已生效，应视为提前办理“以租代买”的交税手续。被告向法庭提供的工商银行新华支行出具的同意其出售或以租代售的证明及其与原告签订的协议书，能够证明抵押权人同意被告以租代售房屋的行为且同意在原告将租金交纳完毕后对抵押物解除抵押的意思表示真实，故本院确认该证据客观真实有效，可以作为定案的依据。该证据说明，原告将全部租金交纳完毕后顺利得到产权是有法律保障的。
原告所提至今无煤气管道的问题，被告已向有关部门申请，并做了相应的实施工作，且正在协调处理之中，不存在违约问题，但被告也应加快实施进程，以确保原告尽快使用煤气。
综上所述，原告要求确认合同无效以及赔偿经济损失的请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费5798元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判长刘国旗
代理审判员张岩
代理审判员吴静
二○○一年九月六日
书记员王津虎
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