广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)黄某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人阮凤广，广东桃园律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市南海黄某金太阳购物广场服务有限公司(以下称金太阳公司)。住所：佛山市南海区X路X号。
法定代表人梁某某，董事长。
委托代理人陈华昌，广东商融律师事务所律师。
上诉人黄某某因铺位租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2005年5月5日，金太阳公司与黄某某签订了一份《黄某金太阳广场商铺租赁合同》，约定：黄某某向金太阳公司承租位于佛山市南海区X路X号首层C区X、X号铺；租赁期从2005年5月5日起至2007年3月8日止；租金3000元/月，保证定金6000元，黄某某应在每月18日前交付下月的租金、管理费及公共电费；黄某某逾期交付租金或公共电费25日的，金太阳公司有权解除合同，定金不予退回。其中合同所约定的“保证定金6000元”中，“保证”为手写体，“定金”为印刷体。合同签订后，金太阳公司交付铺位予黄某某使用并对黄某某交付的6000元出具载明为“保定金6000元”的收据。黄某某依约交付了至2005年10月的租金、电费。其中2005年5月电费546.7元、6月电费402.60元、7月电费440.65元、8月电费359.43元、9月电费441。10元。2005年12月19日，金太阳公司向黄某某邮寄关于解除合同以及催收租金等费的书面函件。该邮件经他人签收但未注明签收日期。2006年1月7日，金太阳公司在黄某某雇请的营业员在场的情况下，对讼争商铺进行清场，将商铺内的货物搬迁到另外商铺内存放。随后，金太阳公司对涉讼铺位进行处分。2006年2月10日，书面函告黄某某于2006年2月12日前往金太阳公司处接收铺内留下的货架。庭审经询问，黄某某表示不同意接收货物。涉讼铺位所在的建筑群经梁某某向佛山市南海区黄某区X村岐南经济合作社承租，梁某某将铺位给予其作为法定代表人的公司即金太阳公司发展商业用途。讼争商铺所在的经营场所经消防验收合格。2006年1月4日，金太阳公司起诉；2006年2月27日，黄某某提出反诉。
原审判决认为：金太阳公司出租予黄某某使用的商铺所在的经营场所经消防验收合格，符合出租经营的使用条件，故双方签订的租赁合同有效。至于金太阳公司是否违反约定将铺位经转租予黄某某使用，是金太阳公司是否应对案外人承担合同违约责任问题，并不因此导致金太阳公司与黄某某之间的合同无效。因此，黄某某主张合同无效的理由均不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。黄某某逾期支付租金超过25日，已构成违约，解除合同的条件成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，金太阳公司可以解除合同。金太阳公司已按黄某某的地址邮寄了解除合同通知并经签收，推定该通知已到达黄某某。因为没有注明签收时间，结合金太阳公司的邮件发出的时间2005年12月19日、特快专递的邮寄方式的时效性，认定2005年12月28日及之前该通知应当到达黄某某。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，对金太阳公司主张合同于2005年12月28日解除予以确认。合同解除后，黄某某应当退还商铺并结清相关费用。因为讼争的铺位已在起诉前被金太阳公司收回并作了相应的处分，故金太阳公司请求黄某某交还铺位应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对金太阳公司请求黄某某支付2005年11月1日起至2006年1月7日止的租金6700元予以支持。对比黄某某在2005年5月至9月所交付的电费金额，对金太阳公司请求黄某某交付2005年11月1日起至2006年1月7日止电费770元亦予支持。黄某某主张案外人之间的合同所约定的租金标准作为其与金太阳公司之间的结算依据，没有法律依据，不予采纳，即对黄某某主张退还租金x。95元不予支持。黄某某以合同无效为由主张其不用负担其因使用铺位而消耗的电费，不予采纳。综合合同的约定，黄某某所交付的6000元是黄某某履行合同的担保，即黄某某违约时向金太阳公司支付该定量的违约金，故不论该6000元约定的名称如何，均不影响该6000元归金太阳公司所有作为黄某某承担违约责任的方式。黄某某逾期支付租金费用，应承担违约责任。因此，对金太阳公司请求该6000元归其所有予以支持；对黄某某主张金太阳公司退还该款项不予支持。金太阳公司在对涉讼铺位清场前，已就解除合同及催告黄某某履行支付义务通知黄某某，故黄某某已明知自己不及时履行支付义务会导致金太阳公司收回铺位的可能。金太阳公司是在黄某某的雇员在场的情况下对涉讼铺位进行清场的，黄某某从清场之时就知道其货物需要作放置处理，但黄某某怠于处理，且该货物现仍存放于金太阳广场内，故黄某某要求金太阳公司支付其货物的价值x元以及赔偿损失5000元，理据不足，不予支持。综上，判决如下：一、金太阳公司与黄某某签订黄某金太阳广场商铺租赁合同有效，该合同于2005年12月28日解除。二、黄某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2005年11月1日起至2006年1月7日止的铺位租金6700元予金太阳公司。三、黄某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2005年11月1日起至2006年1月7日止的电费770元予金太阳公司。四、金太阳公司以“保定金”名义收取黄某某的款项6000元予归金太阳公司所有。五、黄某某应于本判决发生法律效力之日起十日内将置于金太阳公司C区X、10、12、X号铺内的货物清理退还占用场地。六、驳回金太阳公司的其他诉讼请求。七、驳回黄某某黄某某的反诉请求。本案受理费569元、本案反诉受理费4549元，均由黄某某负担。
黄某某不服上述判决，提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定：“2005年12月19日，金太阳公司向黄某某邮寄关于解除合同以及催收租金等费的书面函件，该邮件经他人签收但未注明签收日期，……2006年2月10日，书面函告黄某某于2006年2月12日前往金太阳公司处接收铺内留下的货架。庭审经询问，黄某某表示不同意接收货物。”上述认定是错误的，事实上，黄某某早已将座落于佛山市南海区黄某嘉洲花园34座401房的房屋(即金太阳公司邮寄的地址)转卖予他人，黄某某没有居住于此处。黄某某并没有签收任何有关金太阳公司邮寄的函件，且金太阳公司邮寄何种内容的函件，在本案中并无确实、充分的证据予以证实。被上诉人将讼争铺位内的货物强行搬离、扣押，黄某某并不知其搬往何处。另外，黄某某反诉请求的第3项为：金太阳公司向黄某某返还鞋类制品及鞋柜一批(价值x元)，黄某某并没有放弃这一反诉请求，庭审上，黄某某表示不同意接收已损毁及发霉变质的货物，应由金太阳公司赔偿相应的价款，并不是断章取义表达为“不同意接收货物”。并且，一审判决对金太阳公司扣押黄某某的鞋类商品的数量未作任何审查。一审判决认定：“讼争商铺所在的经营场所经消防验收合格”。该认定错误。金太阳广场历经数次改建，在2005年7月份改建之后并没有任何消防验收的手续。二、一审法院适用法律不当，黄某某与金太阳公司签订的《黄某金太阳广场商铺租赁合同》应属无效合同。1、出租物建筑不符合出租的条件。根据我国房屋管理及土地管理相关法律法规的规定，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即未经报建的情况下建造房屋的，应属非法建筑。本案中，金太阳公司无法提供相应的报建手续，讼争的商铺应属非法建筑。非法建筑并不能用于出租获取利润。2、本案讼争的商铺并无主体工程质量验收及消防综合验收手续。一审时，金太阳公司只提供了铺位外立面(即广告立面)的报建手续，其商铺主体工程并无合法的规划报建手续，而且，金太阳广场经数次改建后并无进行消防综合验收，讼争的商铺不符合出租经营的使用条件。3、即使出租物符合出租条件，那么金太阳公司的转租行为也无效。首先，佛山市南海区X村岐南经济合作社将涉讼的土地及部分建筑物租予梁某某，而梁某某与金太阳公司分属不同的自然人主体及法人主体，金太阳公司不具备出租权。岐南经济合作社与梁某某签订的《场地、商铺租赁合同》约定合同标的不能转租，该合同签订的时间为2004年6月18日。于2004年8月28日签订的《补充协议》(即金太阳公司提供的证据6)与本案无关，因为该补充协议是对2004年5月9日的租赁合同的补充，而不是本案2004年6月18日的租赁合同的补充。其次，未经业主同意的多次转租行为应属无效。第三、根据《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意擅自转租房屋的，其租赁行为无效，梁某某及金太阳公司违反了这一强制性规定，因而金太阳公司与黄某某的转租合同无效。三、一审判决错误，金太阳公司与黄某某签订的《黄某金太阳广场商铺租赁合同》无效，导致的法律后果为双方应相互返还，金太阳公司不能据此获得利润。金太阳公司与黄某某签订的租铺合同为无效合同，那么，按法律的规定，金太阳公司无权获得利润，双方应相应返还。扣除原始的租价10.70元/平方米/月外，金太阳公司应向黄某某返还租金x。95元。主合同无效，保证金(或定金)合同条款也无效。金太阳公司应向黄某某金额返还。另外，一审判决已经支持金太阳公司向黄某某返还鞋类货物的反诉请求，反诉受理费却由黄某某承担，并不符合法理精神及诉讼费承担的原则。综上所述，一审判决错误，请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判，支持黄某某的上诉请求。
金太阳公司辩称：1、黄某某与金太阳公司租赁纠纷之前，金太阳公司已多次告知黄某某取回其货物，到目前为止，金太阳公司作为代管人为黄某某保存货物长达半年时间。2、黄某某认为交租不合理没有任何依据，金太阳公司按工商部门和消防部门的要求有合法手续，黄某某与金太阳公司签订合同，交租的义务是必须的；关于黄某某称金太阳公司没有审批手续的问题，金太阳公司作为合法经营的公司，手续是已具备的；黄某某所说的金海湾与本案无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以支持。黄某某的上诉请求没有任何事实和法律支持，请求二审法院予以驳回。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：关于黄某某与金太阳公司签订的《黄某金太阳广场商铺租赁合同》的效力问题。讼争之铺位有合法的土地使用权证并且办理了报建手续，且其外立面装饰工程也办理了规划报建手续并通过了规划及消防验收，应当认定讼争之铺位具备出租条件。从金太阳公司提供的产权人与梁某某签订的租约、以及梁某某所出具的证明足以认定金太阳公司享有将讼争铺位对外出租的权利，综上，原审判决认定黄某某与金太阳公司签订的《黄某金太阳广场商铺租赁合同》有效是正确的。黄某某主张合同无效并要求金太阳公司返还已交租金及定金的理由不成立，本院不予采纳。黄某某与金太阳公司签订的《黄某金太阳广场商铺租赁合同》有效，双方应当依法严格履行，但黄某某却于2005年10月开始未能依约支付租金，于2005年12月时，已经具备双方约定的合同解除条件，金太阳公司为此于2005年12月19日寄出解约通知，符合法律规定以及双方的约定，应当认定被已经依法行使了合同解除权。黄某某主张其原住所已经卖掉未收到前述解约通知一节，因黄某某与金太阳公司签订的《黄某金太阳广场商铺租赁合同》中订明了黄某某的住所为佛山市南海区黄某嘉洲花园34座401房，黄某某变更了住所却未通知金太阳公司，金太阳公司按照该住所向黄某某邮寄解约通知应当视为金太阳公司已经依法履行了通知之义务，而且金太阳公司亦提供了曾到讼争之铺位送达催缴欠租通知回执，故原审判决认定解约通知已经邮寄送达给黄某某并无不妥，故对黄某某的上述主张本院不予采信。金太阳公司于2005年12月29日提起本案诉讼后，又于2006年1月7日在金太阳公司雇请的人员在场的情况下自行对讼争铺位进行清场，虽然黄某某拖欠租金及电费违约在先，且合同约定“承租人拖欠租金超过25天时，出租人有权关闭租赁场，不准承租人进入”，金太阳公司依法有权解除合同，但金太阳公司采取私力救济的方式取回讼争之铺位实属不当，本院予以指正。但由于金太阳公司对铺位进行清场时，黄某某的营业人员也在场，在搬运的过程中黄某某本人也场，在此情形下，黄某某应当对其铺位内的货物进行清点乃至自行移走保管，但黄某某怠于处理，亦未能通过其他合法的途径解决，2006年2月10日金太阳公司通知黄某某于2006年2月12日前往金太阳公司处接收铺内留下的货架。及至庭审经询问黄某某仍表示不同意接收货物。因此，黄某某自己应当承担相应的不利后果，原审判决认定黄某某请求金太阳公司返还价值13万元鞋类制品及鞋柜一批并请求赔偿损失5000元的理据不足，本院予以维持。但金太阳公司承认的、现存放于金太阳公司处的货物可予返还。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄某某上诉理由不成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费5118元，由黄某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年九月二十一日
书记员曹新娟
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