广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张国忠，系广东正明扬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告一)佛山科学技术学院，住所地佛山市禅城区X路X号。
法定代表人秦某，院长。
被上诉人(原审原告二)佛山农牧高等专科学校校产开发总公司，住所地佛山市南海区大沥仙溪。
法定代表人容某某，总经理。
上述两被上诉人的共同委托代理人徐某超、李伯安，均系广东源本律师事务所律师。
上诉人徐某某因与被上诉人佛山科学技术学院、佛山农牧高等专科学校校产开发总公司土地使用权租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：1995年3月1日，原佛山农牧高等专科学校通过原告二与被告签订《租地协议书》，约定将该校的位于321国道15公里约500米处水库牌坊对面南侧的土地中的一块出租给被告用作经营办厂之用，租期从1995年3月1日至2025年2月28日，租地面积为2992。5平方米。1995年3月11日，国家教育委员会下发了教计【1995】X号文件《关于广东省普通高等学校布局调整有关问题的通知》，将原佛山大学和原佛山农牧高等专科学校合并组建为原告一佛山科学技术学院，撤销原佛山大学和原佛山农牧高等专科学校建制。
另，本案原告出租给被告的土地在1997年才办理了国有土地使用证，地号为x，2004年12月16日进行了变更登记，地号变更为x，出租土地的使用权类型为划拨，用途为教育用地。
原审判决认为：本案的争议焦点是双方所签订的《租地协议书》是否有效，而合同的效力应当由人民法院或仲裁机构进行确认，当事人无权自行约定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”同时，根据该法第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权，除满足补签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或以出租收益抵交出让金等条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准外，不得出租。原告出租划拨教育用地用于商业用途，违反上述规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，双方所签订的《租地协议书》无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人因该合同而取得的财产应当予以返还，被告应将承租土地返还原告。因此，原告的诉讼请求理据充分，法院予以支持。被告主张的所承租的土地并非划拨教育用地，是非农业建设用地，是可以出租的。因被告没有证据证明，且无法律依据，法院不予采纳。至于合同当事人因合同无效所受到的损失，由于当事人没有主张，本案不作处理，相关权利人可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条的规定，判决如下：一、原告佛山农牧高等专科学校校产开发总公司与被告徐某某于1995年3月1日签订的《租地协议书》无效。二、被告徐某某应于本判决发生法律效力之日起十日内将所租赁原告的座落在321国道15公里约500米处水库牌坊对面南侧的土地2992。5平方米返还原告佛山科学技术学院。本案受理费100元，由两原告负担60元，被告负担40元。
徐某某不服，上诉称：一、上诉人与第二被上诉人于1995年3月1日签定的《租地协议书》合法有效，依法应当受到法律的保护，双方应当继续履行该《租地协议书》。因为：1、上诉人与第二被上诉人于1995年3月1日签定的《租地协议书》，是双方的真实意思表示，形式、内容某法，在双方签定合同时，出租土地的用途是非农建设用地而不是教育用地，性质上可用作商业出租，因此也没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且是有权主体之间签订的，符合有效民事法律行为的全部构成要件，因此是一份合法有效的协议，在当事人之间产生当然的法律约束力。2、从1995年3月1日起，双方均按照该《租地协议书》的约定履行各自的合同义务，长达10多年均没有发生争议。所以，原审判决认定“双方所签订的《租地协议书》无效”是没有事实和法律依据的，二审法院依法应当予以纠正。二、退一步来说，即使认为《租地协议书》因没有履行相关的审批手续而存在瑕疵，但出于保护交易安全的目的经过补办手续后依然可以认定《租地协议书》合法有效，上诉人与被上诉人依然可以继续履行该《租地协议书》。因为：在《租地协议书》履行过程中，第一被上诉人依法概括继承了原佛山农牧学校的全部权利和义务，第一被上诉人承认了《租地协议书》的法律效力，该《租地协议书》在上诉人与第一被上诉人之间产生当然的法律约束力。第一被上诉人根据《租地协议书》自1995年3月1日起向上诉人收取租金达10多年，合同履行期间双方没有发生任何的争议，第一被上诉人也没有对《租地协议书》效力提出任何的异议，其行为已经默认了《租地协议书》的合法性，对双方具有法律约束力。由此可见，双方已形成长期稳定的租赁合同关系，双方的权利义务关系明确具体，双方从租赁合同关系中自获取了经济利益，促进了社会经济的发展。因此，即使认为《租地协议书》因没有履行相关的审批手续而存在瑕疵，但出于保护交易安全的目的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，双方可以补办有关手续，并取得土地管理部门和房产管理部门的批准后，继续维持《租地协议书》的合法效力。因此，原审判决认定《租地协议书》无效是错误的，二审法院依法应当予以纠正。三、原审判决有关受理费负担方面属于分配错误，因为：第一，《租地协议书》合法有效，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回；第二，本案纠纷形成的全部过错在于被上诉人，而不在于上诉人，具体理由为：首先，在土地出租之前，是被上诉人委托另案上诉人徐某某将出租土地平整完毕，搞好“三通一平”后才将土地租赁给被上诉人的；其次，在长达10年多的租赁期间里，被上诉人完全没有告知上诉人出租土地属于行政划拨土地，一直都宣称土地能够合法有效出租；再次，双方发生纠纷后，被上诉人在协商过程中屡次违反诚实信用原则，欺骗上诉人。由此可见，本案纠纷的起因、过错全部在于被上诉人，责任也在于被上诉人。所以，本案一审、二审的诉讼费用依法应当由被上诉人单独承担。四、如租地无效就应返还财产，原审判决没有返还租金也不公。综上所述，上诉人认为《租地协议书》合法有效，原审判决认定事实和适用法律错误，依法应当予以改判。上诉人请求二审法院依法撤消佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
佛山科学技术学院、佛山农牧高等专科学校校产开发总公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案土地是教育用地，不能用于商业出租，该地是政府用作校园的地，补办手续不可能，上诉人称原判不公没有事实依据。
经审查：原审判决认定的事实清楚、正确，本院予以确认。
本院认为：本案讼争的土地，从现有的证据显示在1997年才办理国有土地使用证，2004年12月16日，进行了变更登记，地号变更为x，该出租土地的使用权类型为划拨，用途为教育用地。由于该土地类型为划拨，该土地使用权的出租未经所在市、县人民政府土地管理部门批准，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，该《租地协议书》无效。且至今为止，也不存在已经所在市、县人民政府土地管理部门补办批准手续。故原审判决认定《租地协议书》无效，并判令上诉人徐某某将讼争土地返还被上诉人佛山科学技术学院是正确的。
本案合同虽无效，但双方已实际发生了租赁关系，承租人已实际使用了讼争土地的使用权，由于承租人无法就已使用的土地使用权予以返还，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故承租人已支付的租金折抵土地使用费，符合法律规定和公平合理原则。原审判决未予返还租金，并无不当。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。应予维持。上诉人陈达良上诉主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人徐某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年九月十四日
书记员曹新娟
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