上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2002)沪二中民三(商)终字第X号
上诉人(原审被告)上海新绍兴酒店配套有限公司，住所地上海市新城经济区。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人傅美娟，上海市星韵律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海市黄浦区市政设施配套部，住所地上海市X路X号。
法定代表人许某某，主任。
委托代理人胡礼君，上海市公义律师事务所律师。
委托代理人费伟敏，上海市公义律师事务所律师。
上诉人上海新绍兴酒店配套有限公司(以下简称新绍兴酒店)与被上诉人上海市黄浦区市政设施配套部(以下简称市政配套部)因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2002)黄民二(商)初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新绍兴酒店的法定代表人王某某和委托代理人傅美娟，被上诉人市政配套部的委托代理人胡礼君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：l、市政配套部原名为某海市南市区市政设施配套部，于20O0年11月9日变更为现名。
2、上海市X路X号至X号房产属市政配套部所有，并于1997年7月30取得房地产权证。
3、1998年7月，市政配套部将上述房产中的第三层楼面，租赁给了上海汇友娱乐发展有限公司经营，并签订了租赁协议，约定租赁期为10年。
4、1999年4月上海金海岸酒店管理有限公司成立后，市政配套部与该公司签订了租赁协议，将上述房产中的第一、二楼出租给上海金海岸酒店管理有限公司，作为该公司的注册和经营场所。
5、2000年7月间，上海金海岸酒店管理有限公司的投资股东上海金海岸租赁有限公司、吴亚辉、周会真，分别将其所持有的上海金海岸酒店管理有限公司股份转让给新绍兴酒店和王某某，并分别签订了股权转让协议书；协议书约定，转让前上海金海岸酒店管理有限公司的债权债务由出让人承担，转让后的上海金海岸酒店管理有限公司所发生的债权债务由受让人承担。股权转让协议签订后，本案系争租赁协议尚未签订前，上海金海岸酒店管理有限公司将有关的经营证照交给市政配套部，约定在市政配套部与新绍兴酒店的租赁合同签约及租赁设备移交后，由市政配套部将该些证照交由新绍兴酒店，由新绍兴酒店负责办理相关的工商变更手续，据此新绍兴酒店取得了对上海金海岸酒店管理有限公司的经营权。
6、2000年7月31日，市政配套部与新绍兴酒店签订了租赁协议，协议第1条至第2条约定：位于上海市X路X号的原金海岸大酒店(美容院除外)的门厅，停车库、厨房、以及二楼的全部，租赁给新绍兴酒店经营使用；租赁的设施包括厨房设备、影视、音响设备、电话、桌椅、餐具等；租赁期限为8年，自2000年10月1日至2008年9月31日，协议生效日起办理移交手续，租金每年45万元，五年内不递增，第六年起递增4%，协议生效三日内，新绍兴酒店须交付合同保证金10万元，于合同终止办理移交手续后返还给新绍兴酒店；新绍兴酒店应于2000年10月起，在每月5日前支付房租，逾期按银行同期存款利息支付滞纳金，拖欠租金达45日的视作违约；市政配套部有权单方终止合同，收回房屋和设备，造成的损失由新绍兴酒店承担。协议第3条至第4条约定：市政配套部移交的场地、设施和器具于租赁期满后归还市政配套部，如有遗损的，按经折旧后的现值赔偿；因三楼的娱乐总汇和底楼南侧的美容院两处的水电煤与新绍兴酒店经营场地共用一表具，故该两处的水电煤费用由新绍兴酒店按两单位实际使用的情况负责收缴；新绍兴酒店拖欠水电煤费用达60日的，视作违约，市政配套部有权终止合同，并收回租赁房屋和设备，由此造成的损失由新绍兴酒店承担。协议第6条约定：市政配套部应配合新绍兴酒店办理经营许某及装修等手续，提供酒店现有的营业执照和经营许某证；协助新绍兴酒店办理变更登记手续。新绍兴酒店对房屋进行装饰应得到市政配套部的同意。协议第8条约定：新绍兴酒店应完成每年20万元税收任务，第三层楼的娱乐总汇和一楼美容院租赁结束后由新绍兴酒店承租，协议另订。同年8月8日，双方办理了盘点移交手续；市政配套部将上海金海岸酒店管理有限公司交付的经营证照转交给了新绍兴酒店，新绍兴酒店按约向市政配套部交付保证金10万元。
7、2000年8月8日，新绍兴酒店到工商管理部门办理了更名手续，将上海金海岸酒店管理有限公司变更为上海之家酒店管理有限公司；同年10月新绍兴酒店入住经营。
8、2000年11月起新绍兴酒店欠交租金；2001年1月，新绍兴酒店以租赁场所的消防不合格、三楼未经新绍兴酒店同意即出租给他人及三楼水电费不应由新绍兴酒店负担等为由，与市政配套部交涉，要求降低租金，但遭市政配套部拒绝。
9、2002年7月26日，市政配套部与新绍兴酒店进行了退场的财产交接，新绍兴酒店退出该租赁经营场所。
10、在原审法院的审理中，新绍兴酒店与市政配套部一致确认：新绍兴酒店对上述租赁经营场所所进行的装潢作价10万元；市政配套部在新绍兴酒店经营期间所欠用餐费为27，959元，市政配套部应返还新绍兴酒店保证金10万元；市政配套部同意将上述保证金及用餐费抵扣新绍兴酒店应付市政配套部的租金，但不同意承担10万元的装潢费。
11、上海市X路X号－X号于1998年取得消防验收合格证明。
12、2001年9月和2002年5月，在新绍兴酒店租赁经营期间，上海市公安局分别向新绍兴酒店所经营的上海之家酒店发出消防监督整改意见书，原因是该单位存在烟感报警故障，消防通道被堵，缺乏疏散导向标志等问题；2002年6月3日，上海市公安局向上海之家酒店管理有限公司发出对其作出停产停业的行政处罚听证告知书。
13、市政配套部在原审中的诉讼请求为：(1)终止租赁协议，新绍兴酒店将租赁财产返还给市政配套部，并迁出经营场地；(2)新绍兴酒店向市政配套部支付截至2001年9月30日的欠租412，500元；(3)新绍兴酒店向市政配套部支付2000年11月1日起截至2001年9月30日的滞纳金4，277。80元，(4)新绍兴酒店向市政配套部支付自2001年10月起至判决生效日止的租金利息损失(计息本金金额为412，500元)；(5)新绍兴酒店应按每月37，500元向市政配套部支付自2001年10月1日起至迁出租赁场地日止的租金。
原审法院认为：市政配套部与新绍兴酒店签订的租赁协议内容确定了新绍兴酒店租赁的标的系经营场地和经营所需的设备，由于酒店的经营权不属市政配套部所有，故经营权不属租赁协议约定标的；基于新绍兴酒店与原上海金海岸酒店管理有限公司的股权转让协议，可以认定新绍兴酒店系通过与原上海金海岸酒店管理有限公司的股权转让协议取得经营权，市政配套部与新绍兴酒店之间为租赁合同法律关系。根据股权转让协议、证人证词、以及新绍兴酒店法定代表人王某某的声明，应当认定新绍兴酒店对原上海金海岸酒店管理有限公司经营权的归属系明知的，因此，新绍兴酒店辩称市政配套部与新绍兴酒店之间系承发包关系的理由不成立。新绍兴酒店长期不支付租金，构成违约，在市政配套部催告后；新绍兴酒店仍不付租金的，市政配套部有权要求终止双方的权利义务；合同解除后，新绍兴酒店结欠的租金仍应支付，并按约定向市政配套部支付逾期付款的利息损失。新绍兴酒店作为酒店经营管理者，满足消防上的要求系新绍兴酒店应当负有的义务。酒店原具备消防验收合格证明，新绍兴酒店在经营中出现消防措施的不足，原可以通过整改而得到解决，新绍兴酒店未采取整改措施而受到的处罚后果应当由新绍兴酒店承担。新绍兴酒店辩称市政配套部提供给新绍兴酒店经营的房屋无消防通道和消防验收合格证与事实不符，其要求市政配套部承担酒店的消防义务缺乏合同依据。租赁协议约定的欠租45日系市政配套部行使合同解除权的条件，市政配套部未即时行使该项权利，房屋仍由新绍兴酒店继续租赁情况，表明了市政配套部对新绍兴酒店的宽限，此宽限的目的和后果有利于新绍兴酒店，符合公平、诚信、等价有偿的民法原则和社会道德所规范商业交易规则，新绍兴酒店不能因此而免除应当承担的合同义务。新绍兴酒店关于市政配套部扩大损失、无权主张45日后的承包金的辩称，不予采纳。至于市政配套部将房屋的三楼承租于他人，该事实存在于新绍兴酒店租赁之前，即使如新绍兴酒店所称影响其经营并造成经济损失，当于市政配套部无关。新绍兴酒店认为租赁协议未经登记备案无效，不能成立。其原因在于租赁登记备案由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，目的为便于国家对房屋租赁的行政管理，法律没有规定租赁合同经登记备案生效。新绍兴酒店提出水电费责任的承担，因合同约定三楼娱乐总汇和底楼南侧美容院的水电煤费用由新绍兴酒店按实际使用情况负责收缴，故新绍兴酒店要求市政配套部承担责任没有合同依据。鉴于新绍兴酒店对经营场所进行过一定的装潢，新绍兴酒店退出经营场所后恢复原状并不符合双方的经济利益，而现存的装潢利益于市政配套部有利，基于公平和交易对价原则，装潢余值作价的10万元由市政配套部支出较为合理，该款可在新绍兴酒店应交的租金中扣除。市政配套部认为装潢费用属新绍兴酒店违约应承担的损失，依据不足。原审还认为：市政配套部诉讼请求应当得到支持，当事人合意在租金中扣除保证金10万元和就餐费27，959元，应予准许；加上合理的扣除作价的装潢费用10万元，新绍兴酒店应支付租金554，541元并按约定支付滞纳金。据此原审判决：一、解除市政配套部和新绍兴酒店于2000年7月31日签订的租赁协议，新绍兴酒店返还租赁的财产，迁出经营场地(已履行)；二、新绍兴酒店应于本判决生效后十日内给付市政配套部自2000年11月1日至2002年9月30日的租金412，500元，支付自2000年11月1日至2001年9月30日所欠租金的滞纳金4，277。80元，并按银行同期存款利息支付自2001年10月1日起至判决生效日止欠租412，500元的滞纳金，并支付2001年10月1日到2002年7月26日止的租金142，041元(已扣除保证金、装潢费余值及就餐费共计227，959元)。原审另确定案件受理费为3，186。70元，并决定由新绍兴酒店负担。
判决后，新绍兴酒店不服该判决，向本院提起上诉称：1、新绍兴酒店与上海金海岸租赁有限公司、吴亚辉、周会真等签订的股权转让合同，既未经过评估，也未交易过户，并且因该股权涉及到国有资产，故该股权转让协议实际并未履行，并且也无法履行；但是依据市政配套部与新绍兴酒店签订的租赁合同约定，由市政配套部向新绍兴酒店提供了酒店经营所需的各类证照及经营设备，使新绍兴酒店获得承包经营权，故本案应按照承包经营法律关系处理；2、市政配套部提供给新绍兴酒店的经营用房存在重大瑕疵，由于该经营场所的消防设施不符合有关要求，致使新绍兴酒店无法正常经营，新绍兴酒店才拒付承包金；3、系争合同约定新绍兴酒店如欠租达45天，市政配套部有权终止合同，并收回租赁的房屋和设备，但市政配套部没有按照此约定履行，继续让新绍兴酒店经营，故在新绍兴酒店拒付租金45天后的费用，系市政配套部自己扩大的损失，不应由新绍兴酒店承担；4、根据系争的租赁协议约定，一楼门厅属新绍兴酒店使用，三楼外立面由新绍兴酒店装修，但市政配套部未经新绍兴酒店的同意，擅自许某他人使用，侵害了新绍兴酒店的权利，应当承担赔偿责任；市政配套部将三楼租赁他人使用，所产生的水电煤费用，也应当由市政配套部负担。原判事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判。
市政配套部辩称：1、本案系争的租赁协议的名称及协议的内容，均明确是租赁关系，协议的标的也是房屋和设备，而提供经营证照，是应新绍兴酒店和上海金海岸酒店管理有限公司原股东的要求，代上海金海岸酒店管理有限公司向新绍兴酒店履行交付义务，而新绍兴酒店的经营权，是因股权转让协议而取得，并且股权转让协议是否实际履行，与租赁协议没有关系；至于租赁协议中约定税收条款，只是市政配套部为完成区里下达的招商指标而作出，故租赁协议中没有规定新绍兴酒店不完成税收任务所要承担责任的条款；2、市政配套部出租给新绍兴酒店的房屋，没有瑕疵。因为市政配套部提供的房屋，已取得经消防检验合格证明，新绍兴酒店在经营中被停业整顿，系新绍兴酒店随意堆放物品所致；3、租赁协议中约定，欠租后45天，市政配套部有权终止协议，是赋予市政配套部权利，而不是免除新绍兴酒店支付租金的义务；关于水电煤费用问题，协议约定应当由新绍兴酒店收缴，因新绍兴酒店与他人发生纠纷未能收取到该些费用，其责任在于新绍兴酒店。故不同意新绍兴酒店的上诉请求，要求二审维持原判。
在二审期间，市政配套部同意将新绍兴酒店所提出的水、电、煤的费用在租金中扣除。
经查，原审法院在判决主文的第二项中，对产生租金412，500元的起始日期表述错误，又于2002年10月8日出具了(2002)黄民二(商)初字第X号民事裁定予以更正。另对诉讼费的计算也有错误。
本院认为：1、市政配套部仅是上海市X路X号至X号房屋的所有权人，不具有原上海金海岸酒店管理有限公司现为上海之家酒店管理有限公司的经营权。新绍兴酒店是通过与上海金海岸租赁有限公司、吴亚辉和周会真签订股权转让协议取得了上海金海岸酒店管理有限公司的经营权，市政配套部按照协议向新绍兴酒店交付有关经营证照，系受上海金海岸酒店管理有限公司的委托，代为交付原本应当由上海金海岸酒店管理有限公司向新绍兴酒店交付有关经营证照的行为，故新绍兴酒店与市政配套部所签订的协议是租赁协议，非承包经营协议，新绍兴酒店要求本案按照承包经营关系处理，没有事实依据。2、新绍兴酒店系通过上海金海岸酒店管理有限公司股权转让的形式，取得了对上海金海岸酒店管理有限公司的经营权，新绍兴酒店作为上海金海岸酒店管理有限公司的实际经营者，应当明了该公司的经营情况，所以，消防许某证应当是由上海金海岸酒店管理有限公司向新绍兴酒店交付，不属于出租人的义务范围；况且，市政配套部所出租的房屋，已经消防验收合格，而消防许某证系应由经营者根据自己的经营范围和经营性质，在承租的房屋取得消防验收合格证明的基础上，向有关部门申请领取，故新绍兴酒店以没有消防许某证为由，要求认定市政配套部所提供的租赁房屋存在瑕疵，没有依据。3、租赁协议约定在新绍兴酒店欠租45天后，市政配套部有权终止合同，是赋予市政配套部解除权，市政配套部在新绍兴酒店欠租后，未行使终止合同的权利，仍让其继续经营，并不损害新绍兴酒店的利益，新绍兴酒店认为市政配套部在有权终止合同的情况下却未终止合同，系扩大租赁费损失的行为，于法于理均不能成立；4、关于三楼的水电煤费用问题，在二审期间，市政配套部已同意承担本案争议水电费，对于新绍兴酒店的此节诉讼请求，本院予以支持。5、新绍兴酒店在与市政配套部签订租赁协议时，三楼已有他人承租经营，并通过一楼门厅进出，新绍兴酒店在签订租赁协议时，应当知道这一事实的存在，并完全可以就此问题与市政配套部协商作出特别约定，因此，在协议未有特别约定，排斥他人通行的情况下，将门厅约定为租赁物，并不意味着有关人员不得通过门厅进出三楼。新绍兴酒店认为相关人员通过门厅进出三楼影响其经营，并以此拒付租金，于理无据。另，原审法院用裁定的形式对判决主文的租金起始日期表述错误处进行更正不妥，为此，本院以判决方式对原审判决主文中租金起始日期予以更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2002)黄民二(商)初字第X号民事判决第一项。
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2002)黄民二(商)初字第X号民事判决第二项及关于案件受理费的处理决定。
三、上诉人上海新绍兴酒店配套有限公司应自本判决宣布之日起十日内偿付被上诉人上海市黄浦区市政设施配套部自2000年11月1日至2001年9月30日的租金人民币412，500元，并支付上述期限内的租金滞纳金4，277。80元，以及自2001年10月1日起计算至清偿日止的滞纳金，(按照上述412，500元为基准，以银行同期存款利率计算滞纳金)。
四、上诉人上海新绍兴酒店配套有限公司应自本判决宣布之日起十日内偿付被上诉人上海市黄浦区市政设施配套部自2001年10月1日起至2002年7月26止的租金111，856.9元(已扣除保证金10万元、装潢费折价费10万元、就餐费27，959元、及水电煤费用35，184。10元)。
一审案件受理费12，877.7元(已预收3，186.7元)，市政配套部负担2，581。7元，新绍兴酒店负担10，296元；二审案件受理费12，877.7元(已预收3，186.7元)，新绍兴酒店负担10，296元，市政配套部负担2，581。7元。
本判决为终审判决。
审判长耿沛宇
代理审判员李燕
代理审判员张震宇
二00三年一月十四日
书记员樊华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
