上诉人(原审原告、反诉被告)陈某某。
委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。
委托代理人肖云华，上海熊兆罡律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)马某某。
委托代理人王金长，上海市国和律师事务所律师。
原审第三人顾某。
上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2008)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈某某及其委托代理人熊兆罡，被上诉人马某某之委托代理人王金长，原审第三人顾某到庭参加了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年9月30日，陈某某(作为甲方)与马某某(作为乙方)签订租赁合同一份，约定：甲方将拥有坐落于上海市青浦区X路X弄右侧第三栋某号厂房租给乙方作为木制品加工使用，经实测该厂房的面积(双方测量确定)为1,660平方米；乙方租赁厂房期间，应向本地办理营业执照，甲方明确告知乙方该厂房无产证；租赁期限暂定五年，自2006年11月1日至2011年10月30日止。租金第一年和第二年每平方米人民币(以下币种均为人民币)0.38元，按一年365天计算，全年为230,240元；第三年和第四年租金每平方米0.40元，按每年365天计算，全年为242,360元；第五年0.44元，全年为266,596元；租金采取先付后用的原则，即付三押一方式执行，乙方必须在每季度首日前付给租金，如超过10天未付陈某某有权采取断电断水直至合同终止等措施所造成的损失由马某某负责；乙方营业所需证照(涉及许可经营的，凭许可证经营)等有关手续，甲方协助乙方办理各种手续之义务，所产生的费用由乙方承担，税费必须在经营所在地交纳。乙方必须严格执行国家有关的税务政策，以及完成杨家庄村所指定的各项产税指标。即每亩地30,000-40,000元税金，如乙方不能达到，甲方将收取乙方每亩地3,000元补偿金上交当地政府，收取标准按实际占地，而不是按建筑面积计算。合同另对其他条款亦作了约定。因陈某某认为马某某拖欠陈某某租金，故陈某某提起诉讼，要求马某某支付2008年5月－10月的租金115,120元等。
原审法院另查明：2008年11月12日，上海市青浦区X镇X村民委员会出具证明一份，载明：“兹由坐落于上海市青浦区X路X弄右侧第三栋某号厂房，厂房面积为1,660平方米，该厂房产权属上海市长宁区X路某号陈某某所有”。
原审中，陈某某表示：2003年至2004年期间杨家庄村招商引资，村里与陈某某签订了租赁土地的协议，当时土地是空地，房屋是陈某某自己建造的，大约建了X幢房屋，面积大约4,000多平方米。一幢借给马某某，其余两幢借给其他人。租赁合同上的租赁面积是1,660平方米，马某某使用的房屋共有712平方米(包括办公楼X平方米)。当时租赁房屋时马某某自己又找了两个人共同租赁房屋，其中一人为袁某某、一人为第三人顾某(房屋内部是三人自行分隔的)，但押金是马某某及另外两个人缴纳的。平时缴纳租金时，大部分是三个人同时向陈某某缴纳的，但陈某某认为合同是与马某某签订，故起诉要求马某某支付全部房租；2008年1月25日，租赁房屋由于雪灾的原因而倒塌(除了办公楼未倒塌外，其余的房屋均倒塌)。房屋倒塌时，马某某公司已放假，故不存在员工的电瓶车在厂区的情况，马某某在系争房屋内也没有成品，机器也在外使用。房屋倒塌后，陈某某就另外将没有倒塌的房屋借给马某某使用(并非原租赁房屋，是陈某某将属于陈某某的没有倒塌的房屋让马某某使用到房屋修复为止)。当时陈某某与马某某口头约定直到陈某某将房屋修复后才让马某某搬回来重新计算租金。之后，陈某某请了上海大昌建筑工程有限公司对本案所涉的租赁房屋进行修复。2008年4月30日，租赁房屋屋顶修好后陈某某口头通知马某某可以搬回租赁房屋内经营(没有书面证据)，但马某某一直没有搬回来。至于其他两人，袁某某在房屋修复后曾回来经营，一直到2008年11月15日(租金未付)，陈某某起诉后袁某某已经不再使用系争房屋了；顾某在房屋修复后也回来经营，他使用的是764平方米的房屋，但他只是从2008年11月15日起支付了三个月的房租，之前的租金因为陈某某与他之间没有合同，故不同意支付，现在也不愿意与陈某某签订合同。由于马某某后来曾搬回系争房屋内居住，故房屋钥匙在马某某处，现其仍在使用本案系争房屋，故陈某某现主张马某某将房屋恢复原状后搬离系争房屋。为此，陈某某出具了建筑工程施工合同、水电费发票予以证明。
马某某则认为：马某某与陈某某签订合同后，的确房屋是三个人在使用，但房租一直是三个人共同向陈某某缴纳的，所以可以说一开始陈某某与马某某就不是按租赁合同来履行，承租人为三人，但押金是马某某缴纳的。房屋倒塌后，马某某完全搬离系争房屋，另外两个人马某某不清楚是否搬离。房屋倒塌后房屋一直由陈某某控制。房屋是2008年1月28日倒塌的，倒塌后马某某就去其他地方借房经营。后来马某某也没有回去看过系争房屋，陈某某也从未通知马某某搬回去经营。现在系争房屋内也没有马某某的东西了。据马某某所知，陈某某后来将房屋借给顾某使用，还收取了顾某支付的租金。至于房屋结构问题，当时三家人家一起租房时，只是做了隔断，但房屋倒塌后，陈某某重新修复，隔断也就不存在了。为此，马某某出示了押金收据、租金收据、照片、租赁合同、收据、付款凭证、销货清单、收条、考勤表、费用报销单等证据予以证明。经法院释明后，马某某不要求对其主张的损失进行司法评估。
顾某认为：其与马某某是同时搬入租赁房屋的，用的房屋大约700-800平方米左右，当时是袁某某介绍的，房屋是陈某某借给顾某用的，但双方没签订正式合同。袁某某当时用了200平方米左右。房屋是三个租的，各自按照约定向陈某某缴纳租金。租赁房屋是在2008年1月底2月初因下雪倒塌的，是整幢房屋一起倒塌的，当时陈某某修理房屋时顾某就把机器设备搬到其他房屋中继续经营，后来陈某某修复后顾某又搬回来经营。顾某的租金陈某某同意从2008年11月起计算，但租赁合同并没有和陈某某签订过。袁某某在房屋倒塌前没有使用系争房屋了。房屋结构同意马某某的说法。
原审法院认为，本案所涉租赁房屋未经合法批准建造，故租赁合同应为无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于合同无效，陈某某要求马某某支付2008年5月至2008年10月期间的租金，理应提供证据证明马某某在陈某某修复租赁房屋后,实际在租赁房屋内使用房屋的事实依据，但陈某某未提供其书面通知马某某搬回系争房屋继续使用租赁房屋的事实依据，也未提供马某某在房屋修复后搬回租赁房屋的证据，故陈某某要求马某某履行合同约定支付租金，没有事实和法律依据，对此不予支持；由于本案所涉租赁合同无效，故陈某某与马某某在合同中约定的有关经营税金条款亦为无效。陈某某要求马某某赔偿合同约定的补偿金，于法无据，不予支持。陈某某因未能证明马某某擅自改变房屋结构，也未证明马某某在房屋修复后曾搬回租赁房屋，故陈某某要求马某某将房屋恢复原状后将房屋腾退后归还给陈某某的主张，亦不予支持。合同无效后，陈某某理应将押金归还给马某某。马某某要求陈某某赔偿因房屋倒塌给马某某造成的损失，但因其提供的证据不能证明房屋倒塌实际给马某某已经造成了损失，且马某某经法院释明后也未申请评估，故马某某对该事实举证不能，对其请求亦不予支持。
据此，原审法院作出判决：一、陈某某与马某某于2006年9月30日签订的租赁合同无效；二、陈某某要求马某某支付2008年5月至2008年10月期间的房屋租金115,120元的诉讼请求不予支持；三、陈某某要求马某某赔偿损失10,800元的诉讼请求不予支持；四、陈某某要求马某某将租赁房屋恢复原状并腾退后返还给陈某某的诉讼请求不予支持；五、陈某某应于判决生效之日起十日内返还马某某押金20,000元；六、马某某要求陈某某赔偿损失102,500元的反诉请求不予支持。本诉案件受理费2,818.40元，减半收取计1,409.20元,由陈某某负担；反诉案件受理费3,517.46元，减半收取计1,758.73元，由马某某负担1,458.73元,由陈某某负担300元。
上诉人陈某某不服原判，向本院提起上诉称，1、对原审法院认定涉案租赁合同无效没有异议，同意将租房押金返还马某某并放弃要求马某某支付赔偿金10,800元的请求。2、租赁合同是陈某某与马某某签订的，承租人是马某某。签约后，虽然实际是由马某某与顾某及袁某某共同使用该房，但这是他们的内部事务，并不因此而改变原来的租赁合同关系。3、涉案房屋只是部分倒塌，时间为2008年1月28日，2008年4月30日倒塌的房屋完成修复。未倒塌的部分房屋，马某某仍一直在实际使用，其与袁某某直至2008年11月18日才搬离，其部分物品仍留存在涉案房屋中，有照片为证，而顾某至今还在使用房屋。另案外人(李某某)已在原审法院另案起诉马某某，称受雇于马某某于2008年11月在涉案房屋中干活时受伤，说明此时马某某仍在使用涉案房屋。因此马某某应当向陈某某支付2008年5月至10月的房屋使用费。故上诉要求撤销原判，支持陈某某的此项诉请。
被上诉人马某某辩称，1、原审法院认定涉案租赁合同无效是正确的，马某某也放弃要求陈某某赔偿因出租房屋的倒塌造成马某某经济损失的请求。2、虽然涉案房屋的租赁合同原是由马某某与陈某某签订，但该合同并未实际履行，而是改由马某某与顾某、袁某某分别向陈某某租赁该房的三个部位，三人分别独立使用各自的租赁部位并各自向陈某某支付承租部位的租金及水、电费用。3、马某某也确认涉案部分房屋倒塌时间为2008年1月28日。房屋倒塌后，马某某已于2008年2月20日至24日从自己承租的部位中搬离，在他处另行租房使用，有马某某付出的搬场费用及与他人另订的租赁合同为证。陈某某提供照片中的物品并不是马某某的物品。至于案外人(李某某)与马某某之间并不存在雇佣关系，陈某某称马某某一直在使用涉案房屋没有证据，故马某某无需再向陈某某支付房屋使用费，因此不同意陈某某的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人顾某述称，虽然顾某没有与陈某某签订书面租赁合同，但实际上顾某是直接向陈某某租借涉案部分房屋并直接向陈某某支付相应房租及水、电费的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审法院于2009年7月27日受理李某某起诉马某某、顾某人身损害赔偿纠纷一案。经审理后，原审法院认定，2008年李某某受雇于顾某在工作中受伤，判令顾某赔偿李某某各类损失83,659.34元及律师代理费。该案现已生效。
本案审理中，本院曾于2009年8月3日作出本案中止审理的民事裁定，2009年12月14日，本案恢复审理。
本院认为，虽然涉案房屋租赁合同由马某某与陈某某签订，但在合同履行中，涉案房屋各部位实际是由马某某、顾某等各自独立使用，陈某某也分别向马某某、顾某等收取房屋租金及水、电费，因此，就涉案房屋各部位陈某某与马某某、顾某等实际形成了独立的租赁关系。陈某某上诉称房屋修复期间及修复后马某某仍在实际使用涉案房屋中未倒塌的部分，遭马某某否认，陈某某对此也未提供相应证据，故对其所称本院不予采信。原审法院对此所作的处理并无不当，陈某某上诉无依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,118.40元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长丁康威
审判员虞恒龄
代理审判员周刘金
书记员肖函
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